최근 경기도 남부지역을 중심으로 주택시장이 침체되고 그 여파가 서울지역까지 오면서 향후 수도권의 주택가격하락에 대한 우려의 목소리가 나오고 있다. 특히 일부 전문가와 언론기관은 일본과 같은 주택시장의 거품붕괴로 인해 주택가격이 큰 폭을 하락하므로 앞으로는 투자수단으로서 부동산을 고려하지 말 것을 단언하고 있는 상황이다. 하지만 현재 수도권 지역의 부동산 시장에 대한 결론을 내리기에 앞서 현재까지 시장이 전개된 과정과 향후 변화요인을 고려하고 이를 바탕으로 합리적인 판단을 내려야 할 필요가 있다.
외환위기에서 벗어난 이후 저금리로 인한 풍부한 유동성과 중대형아파트에 대한 주택수요 증가로 주택가격은 2000년대 중반까지 크게 상승했다. 특히 수도권 내 인기지역들은 버블세븐이라는 용어를 만들어 내며 시장의 상승세를 주도했고 분양가규제의 폐지로 건설사들이 고분양가의 중대형 아파트를 분양하면서 신규아파트의 가격도 크게 상승했다. 이러한 문제를 해결하기 위해 정부는 수도권 외곽에 2기 신도시를 중심으로 지속적으로 공급을 확대를 추진했다. 하지만 2007년 이후 주택시장이 안정세로 돌아서고 2008년 하반기의 금융위기 이후부터 하락세가 나타나기 시작했다. 다른 산업분야는 금융위기를 극복하면서 다시 활성화되기 시작했으나 주택시장은 여전히 침체기를 벗어나지 못하고 있다. 그렇다면 그 이유는 무엇때문일까 ?
앞서 제시한 바대로 2006년 까지의 주택상승세로 인해 개발회사들은 이윤창출을 목적으로 정부와 지방자치단체는 가격안정을 목적으로 많은 양의 주택공급을 추진했다. 사업추진부터 입주까지 3~5년 정도 소요되는 주택시장의 특성 상 당시 계획된 물량의 분양과 입주가 시장침체기인 2009년 이후 몰리면서 가격이 하락하기 시작한 것으로 보인다. 특히 신규공급이 많은 경기도 남부지역은 2007년 1월 고점 대비 2010년 7월 가격이 용인의 경우 -11.4%, 분당의 경우 -8.2%까지 하락하였다. 서울시의 경우에도 사업추진이 지연되고 있는 강남지역 재건축을 중심으로 가격이 하락하여 강남구의 경우 -3.8%까지 하락한 것으로 정보업체의 조사결과 나타났다.
주택은 계획 후 입주까지 시차가 있어 가격의 상승과 하락이 급하게 나타나는 경우가 있다. 수요와 공급의 일치가 쉽지 않기 때문이다. 하지만 점차 시장이 균형을 이루는 방향으로 움직이므로 장기적인 시장의 변화방향은 향후 수요와 공급에 대한 분석을 통해 예측할 수 있다. 먼저 수요측면의 경우 우리나라의 인구감소가 2019년 이후부터 시작되어 수요감소에 대한 우려가 있으나 1인 가구수의 증가로 인해 수도권의 가구수는 2030년까지 증가세가 지속될 것으로 예상되어 급격한 수요감소는 없을 것으로 보인다. 다만 가구당 가구원수의 감소로 인해 중대형 아파트의 수요감소는 앞으로도 피할 수 없을 것으로 보인다. 공급의 경우 현재 인허가량은 민간부문을 중심으로 감소하고 있어 2~3년 후에는 실질적인 공급감소효과가 나타날 것으로 보인다. 다만 보금자리주택을 중심으로 공공부문 물량이 공급되고 있고 누적된 미분양도 있어 과거와 같이 공급감소로 인한 급등현상이 나타날 가능성은 낮다. 입주량을 보면 용인시를 중심으로 한 경기도 남부지역과 고양시를 중심으로 한 경기도 북부지역의 대규모 입주가 조만간 이루어질 것으로 계획되고 있어 시장침체는 일정기간 지속될 것으로 예상된다. 따라서 수요측면과 공급측면을 비교해 볼 때 단기적으로는 공급과잉으로 인한 시장침체는 피할 수 없으나 점차적으로 하락폭은 감소될 것으로 보인다. 또한 1인가구의 증가와 고령사회로의 전환으로 소형주택과 수익형부동산으로 부동산 투자의 방향이 전환될 것으로 보인다.
이러한 시장환경 하에서 지역 부동산 중개업자의 역할이 다시 주목받을 것으로 보인다. 과거와 같이 부동산 시장이 전반적으로 상승하는 시기가 아니므로 지역에 특화된 시장정보의 필요성 커졌기 때문이다. 따라서 부동산에 대한 분석능력과 윤리의식을 갖춘 지역중개업자의 양성이 필요한 상황이다. 이를 위해서 정부에서는 중개업자의 선발과 재교육이 체계적으로 이루어지도록 제도를 개선하고 최근 거래감소로 어려움을 겪고 있는 지역중개업자들을 위한 지원방안을 마련해야 할 것이다.
