재산세와 종합토지세가 내년부터ꡐ주택세ꡑ(가칭)로 합산 과세되는 등 부동산 보유세제의 기본 틀이 바뀌었다. 특히 주택세의 과세표준(課稅標準․세금을 부과하는 기준)이 아파트의 경우 국세청의 기준시가로 바뀌어 비싼 주택일수록 세금 부담이 무거워진다. 하지만 집을 1채 가지고 있으면서 연금 또는 이자소득으로 생활하는 사람은 추가 소득이 없는 데도 세금 부담만 늘어 주택세 도입에 강하게 반발할 것으로 예상된다. 내년부터 바뀌는 건물-토지 통합과세에 대한 쟁점들을 짚어봤다.
건물-토지 합산 과세로 주택세 과세표준 바뀌어
'과표 적용률제'도입으로 부동산 세부담의 급증은 없을 듯
◈내년부터 건물-토지 통합과제
▲주택세 어떻게 부과되나=정부는 주택세를 국세청의 기준시가(시세의 70～90% 수준)에 따라 부과하되 세 부담이 급격히 늘지 않도록 기준시가 적용률을 조정할 방침이다. 주택세의 세율은 아직 결정되지 않았다. 시가에 맞춰 과세되면 세 부담이 급증하기 때문에 세율을 내린다는 게 정부의 방침. 최고세율은 1% 이내에서 결정될 전망이다.
주택세 부과시점은 세율 인하에 따른 시뮬레이션과 관련 법안 준비 등에 걸리는 시간을 감안했을 때 내년 하반기가 유력하다. 사무실과 상가 등 주택이 아닌 부동산은 합산 과세할 경우 행정비용이 많이 들어간다는 어려움 때문에 지금처럼 토지 및 건물로 분리 과세될 예정이다.
▲세금 부담 얼마나 늘까=정부는 세율을 낮추더라도 2008년까지 실효세율(세금 납부액을 부동산 시가총액으로 나눈 것)을 작년의 2배 수준으로 올릴 계획. 장기적으로는 실효세율을 0.3～0.5% 수준까지 높인다는 방침이다. 지난해 종토세의 실효세율은 0.16%, 재산세는 0.09%이며 둘을 합친 보유세 총액의 실효세율은 0.22%(토지 및 건물을 가중 평균) 수준이다.
이에 따라 5년 뒤 실효세율은 0.4%대로 증가하고 국민이 부담하는 세금 총액도 2배로 늘어난다. 1998년부터 지난해까지 5년간 보유세 증가율은 37% 수준이었다. 예컨대 3억원짜리 아파트를 가진 사람이 지난해 재산세와 종토세로 30만원을 냈다면 2008년에는 주택세로 60만원을 내야 한다는 의미다.
▲고가(高價), 재건축 아파트 직격탄=6억원이 넘는 고가주택과 재건축 아파트가 밀집된 서울 강남권, 경기 성남시 분당과 과천시 등의 세 부담은 2배 이상으로 뛸 가능성이 높다. 정부가 주택세를 도입하면서ꡐ형평성 개선ꡑ을 강조하고 있는 데다 이들 지역의 기준시가가 이미 시세의 90% 수준에 이르고 있기 때문. 반면 서울 강북권 및 수도권의 비(非)인기지역, 지방의 주택 보유세 증가율은 상대적으로 낮을 것으로 예상된다.
▲종합부동산세 도입 박차=종합부동산세 도입 방안은 전국의 땅 부자와 집 부자를 선별해 중과세한다는 것. 토지분 종합부동산세는 전국의 토지를 개인별로 합산해 토지 과다 보유자에게 부과하고 주택분은 재산세와 종토세를 합한 금액을 기준으로 개인별 상위 보유자를 가려내 누진 과세하는 방안이 거론돼 왔다. 이번 주택세 도입에 따라 종합부동산세 방안도 좀 더 구체화될 전망이다. 정부는 종합부동산세 도입에 따라 보유세 부담이 일정 수준 이상으로 오르지 않도록 세금 인상 상한제를 도입하는 방안을 검토할 예정이다.
◈건물-토지 통합 재산세 쟁점과 전망
전문가들은ꡐ집값ꡑ기준으로 보유세를 내도록 하는 주택세(가칭) 도입에 대해 그동안 제기됐던 재산세 형평성 시비가 크게 줄어드는 계기가 될 것이라는 점은 대체로 인정하고 있다.
그러나 일각에서는 이번 개편안이 실질적으로 아파트만을 겨냥하고 있다는 점에서ꡐ또 다른 형평성ꡑ문제를 낳고 있다는 비판도 나온다.
▲핵심 논란거리로 떠오른 단독주택=정부는 주택세를 도입하면서 시가 기준으로 과세하겠다고 밝혔다. 이에 따라 아파트에 대한 주택세는 국세청이 매년 발표하는 기준시가(시가의 70～90% 수준)를 근거로 매겨질 것으로 보인다. 하지만 단독주택은 기준시가가 없는 데다가 시장에서 거래량도 적어 시가를 파악하기 힘들다. 이 같은 상황은 다가구주택도 마찬가지. 한국조세연구원에 따르면 단독주택과 다가구주택은 합쳐서 580만611가구로 전체 가구의 36.2%에 이른다.
정부는 단독주택에 대해 새로운 과세표준을 마련하겠다는 방침이지만 시간이 넉넉하지 않다. 감정원의 평가 자료를 원용하는 방안도 대안으로 떠오르고 있다. 이에 따라 결국 단독주택은 이런 저런 이유로 아파트에 비해 세금을 덜 내게 될 것으로 보인다. 또 상가와 건물도 이번 보유세 합산 과세 대상에서 제외됐다는 점에서 마찬가지로 형평성 문제가 불거질 것으로 보인다.
▲세율은 인하하지만 세금은 늘어날 듯=건물분과 토지분으로 나뉘어 부과됐던 보유세가 내년부터 주택세로 통합됨에 따라 세율인하가 불가피할 것으로 보인다. 건물과 토지를 통합해 과세할 경우 과세표준액이 지금보다 2배 이상 늘어나므로 세율을 그대로 둘 경우 누진세율 체계로 인해 세금이 급격히 늘어날 수밖에 없기 때문이다. 현재 재산세 세율은 0.3～7%, 종합토지세 세율은 0.2～5%.
재경부는 보유세에 대한 주택 데이터베이스(DB)를 구축하고 세수(稅收) 목표를 결정한 뒤 시뮬레이션을 거쳐 세율을 결정한다는 방침이다.
한편 정부는 2008년까지 보유세 세수를 2배 정도 늘리겠다는 방침을 밝혀 일단 주택 소유자가 내는 세금 총액은 크게 늘어날 것으로 보인다.
▲부동산 세부담 급증 방지위해 과표 적용률제 도입=내년부터 주택과 토지, 건물에 대한 보유세 부과에 과표 적용률 제도가 도입돼 서울 강남 등 일부 부동산 부자들의 세금부담이 급격히 상승하지는 않을 전망이다. 또 주택의 과표는 기준시가, 건물과 토지의 과표는 각각 국세청 신축건물가액과 건설교통부의 개별 공시지가로 통일된다. 토지분 종합부동산세는 현행 누진세율체계가 유지돼 토지 상위 보유자라고 하더라도 세부담은 현재와 비슷한 수준이 될 전망이다.
재정경제부에 따르면 정부는 부동산 보유세 개편으로 내년 이후 토지와 건물, 주택의 과표를 현실화하되 실제 세금부과에 반영하는 비율을 해마다 조정하는 과표 적용률제를 도입하기로 했다. 정부는 이를 통해 과표가 서서히 상승하도록 조절함으로써 개인별 세금부담 증 가율 편차를 줄인다는 방침이다. 이는 과표가 급격히 높아지면 세율을 조정하더라도 일부 거액의 부동산을 보유 한 계층은 다른 계층에 비해 세부담이 급격히 늘어나는 부작용을 막자는 취지다.
가령 서울 대치동의 A아파트는 시가가 5억5천만원이지만 재산세 과표는 7천460 만원에 불과한데 내년부터 과표가 5억원대로 6배 이상 오르게 돼 세율을 아무리 낮 춰도 세금 인상폭이 크게 돼있다. 그러나 경기 용인시의 B아파트는 시가가 3억원이고 재산세 과표는 2억원으로 높지만 내년 과표는 현실화되더라도 현재보다 조금 오른 2억1천만원이 될 전망이어서 세금부담 증가율이 완만하게 된다.
따라서 정부는 과표가 현실화되더라도 과표 적용률 제도를 도입해 내년에는 50% 만 적용하고 2006년에는 60%, 2007년 70% 등으로 점진적으로 적용률을 높여 개인별로 세부담 증가율에서 큰 차이가 발생하지 않도록 한다는 방침이다.
정부는 그러나 과표를 현실화하기 위해 주택 외의 건물과 토지의 과표를 법령으로 못박아 놓기로 방침을 정했다. 건물은 내년부터 건물분 과표의 산정기준이 되는 신축건물기준가액을 ㎡당 46만 원으로 현행 18만원보다 156% 인상하고 토지분 과표는 시가의 70%를 반영하는 공시 지가를 적용하는 방안을 검토하고 있다. 따라서 건물은 과표 적용률제를 적용하지 않으면 세금부담이 건물분은 2.5배, 토지분은 2배 정도 각각 상승하게 된다.
토지의 과표는 현재 지방자치단체장이 과표 적용률을 사용해 과표를 자율적으로 조정하고 있으나 앞으로는 공시지가로 통일, 전국적으로 과표를 통일하기로 했다. 작년의 경우 신도시 후보지로 지정된 경기 파주시는 과표 적용률이 30.3%로 경북 울릉도의 과표적용률 46.0%보다 낮아 실제 가격대비 세금부담은 파주시가 낮은 것으로 파악됐다.
아파트, 빌라, 단독 등 주택은 건물분 재산세와 토지분 종토세를 통합해 기준시가를 과표로 정하기로 확정된 상태다. 토지와 건물의 과표를 일률적으로 정하려는 것은 과표 현실화를 통해 과세형평 을 도모하고 선출직인 지자체장들이 주민 눈치를 보느라 과표 현실화를 소홀히하는 문제점을 바로잡기 위해서다.
토지분 종부세는 개인별 전국 토지를 합산과세하되 현행 종토세 세율체계보다 세부담을 크게 늘리지 않기로 방침이 정해져 주택, 건물 등에 비해 세금부담 증가율 은 높지 않을 것이라고 재경부는 밝혔다.
▲남은 일정=정부는 공청회 등 여론 수렴 절차를 거쳐 10월 말까지는 정부안을 확정한다는 방침이다.ꡐ주택분 종합부동산세ꡑ합산 대상에서 제외되는 임대주택의 범위도 10월 말까지 결론을 내리기로 했다. 다(多)주택 소유자로선 임대주택 사업자로 인정받을 경우 높은 세율의 종합부동산세를 피해갈 수 있기 때문에 엄청난 세금감면 효과가 있을 것으로 예상된다.
정부는 정기국회에 관련 법률 제정안 및 개정안을 제출해 내년 1월부터 시행한다는 방침이다.
◈보유세 파장, 강남권 쇼크
이번 정부의 보유세 인상안과 관련해 업계 전문가들은ꡐ강남권이 보유세 쇼크에 상당히 흔들릴 것ꡑ이란 의견을 내놓고 있다.
스피드뱅크 안명숙 소장은ꡒ재산 증식 수단으로 여겨온 강남권 재건축 아파트는 개발이익환수에 이어 세 부담까지 급증해, 투자 수요 자체가 크게 줄어들 것ꡓ이라며ꡒ특히 투자 목적으로 다주택을 소유한 사람들이 많다는 점을 감안하면, 보유세가 도입되기 전에 급매물이 쏟아질 가능성도 있다ꡓ고 전했다.
실제 서울 송파구 잠실지역 한 부동산 중개업자는ꡒ가격 상승이 보장되지 않는 상황에서 계속 보유할 경우 세금만 는다고 보는 이들이 많다ꡓ라며ꡒ가뜩이나 매수 심리가 얼어붙은 상황이어서 아예 시세를 낮게 해 처리하려는 매도자들이 늘 수 있다ꡓ고 예상했다.
내집마련정보사 김영진 사장은ꡒ서울 강남권은 고가 아파트와 재건축아파트가 몰려 있어 이번 보유세 개편안 영향을 가장 많이 받을 것ꡓ이라며ꡒ다주택 소유자들로 하여금 매물을 내 놓도록 유도하려면 거래세 등을 낮추는 방안을 심도있게 검토해야 한다ꡓ고 말했다.
부동산보유세 개편 투자전략
'뜨는 상품'과'지는 상품'확실하게 구분, 투자전략 수립해야
정부의 부동산 보유세 등 세제 개편방안 발표로 앞으로 세제개편에 따른 부동산 투자환경 변화에 투자자들의 관심이 고조되고 있다. 환경이 바뀌는 만큼 부동산 투자전략 역시 재검토가 불가피하기 때문이다. 전문가들은 일단 상품별로 투자전략을 다시 짜는 게 바람직하다고 조언한다. 즉ꡐ뜨는 상품ꡑ과ꡐ지는 상품ꡑ을 확실하게 구분, 투자전략을 수립하라는 것이다.
김회춘 네인즈 사장은ꡒ가격이 오를 가능성이 적은 땅이나 주택은 가급적 빨리 처분하는 게 바람직하며 특히 다주택 보유자들은 비과세 요건을 갖춘 집을 제외하고 나머지는 처분하는 것이 좋다ꡓ며ꡒ만약 가격 상승 여지가 많아 팔기가 아깝다면 주택 임대사업자로 등록하는 방법도 생각해 볼 수 있다ꡓ고 말했다. 특히 역세권의 소형 평형 아파트는 부동산 세제개편 시대의ꡐ뜨는 상품ꡑ으로 부동산 전문가들은 인식하고 있다.
김영진 내집마련정보사 사장은ꡒ역세권 소형 평형 아파트의 경우 지속적인 수요가 있고 임대주택사업자에게는 높은 세율의 종합부동산세를 피해갈 수 있어 보유세 개편에 따른 반사이익을 톡톡히 누릴 수 있다ꡓ고 설명했다.
상가쪽으로 눈을 돌릴 필요가 있다는 의견도 있다. 보유세 개편방안의 핵심은 토지와 주택이기 때문이다. 따라서 역세권 등 목 좋은 상가에 투자하는 것이 유리하다는 게 전문가들의 견해다.
부동산퍼스트의 곽창석 상무는ꡒ정부가 상가나 빌딩 등에 대해서도 통합과세를 추진한다고 하지만 상대적으로 주택보다는 과세 부담이 덜할 것으로 예상돼 유동자금이 몰릴 가능성이 높다ꡓ며ꡒ세금부담이 늘어나게 될 고가 주택 또는 다주택 보유자들은 투자가치가 높다고 판단되는 목좋은 상가로 갈아타는 방법을 모색해 볼 필요가 있다ꡓ고 밝혔다.
하지만 오피스텔 투자에 대해서는 신중론이 우세하다. 오피스텔 경기가 워낙 좋지 않은 데다 2005년부터 시세에 근접한 공시지가를 기준으로 세금을 부과하기 때문에 실익이 없다는 분석이다. 임대수입이 만족할 정도가 아니거나 가격이 상승할 가능성이 작다면 연내에 처분하는 것이 좋다는 게 전문가들의 견해다.
전문가들은ꡐ세테크ꡑ도 적극 강구해야 한다고 강조한다. 종합부동산세와 관련된 세테크 중의 하나는 가족 이름으로 명의를 변경하는 것이다. 이는 종합부동산세가ꡐ가구별ꡑ이 아닌 ꡐ개인별ꡑ로 보유 부동산 가격을 합산해 세금을 부과한다는 점을 이용하라는 것이다.
물론 취득세와 등록세를 새로 내야 하는 부담도 있지만 배우자나 자녀에게 증여할 때 일정금액(배우자 3억원, 성년 자녀 3000만원, 미성년 자녀 1500만원)이 공제가 되는 규정을 적절히 이용하면 세부담을 최소화 할 수 있다는 것이다.
삼성硏"종합부동산세 도입 1년 연기해야"
주택거래신고제의 전국적인 확대 필요성이 우선과제
정부가 추진중인 종합부동산세의 도입을 1년 연기하고 주택거래신고제를 전국으로 확대하는 대신 거래 세율은 낮춰야 한다는 주장이 제기됐다.
삼성경제연구소의 박재룡 수석연구원은ꡐ최근 주택경기 진단과 향후 과제ꡑ라는 보고서에서 앞으로 주택가격에 대해ꡐ안정세 지속ꡑ,ꡐ급상승ꡑ,ꡐ급락ꡑ등 3가지 경우로 분석하면서 이같이 밝혔다.
박 연구원은 미래 경기가 낙관적이지 않은 상태에서 주택 보유세 인상과 경직적인 거래세 운용, 원가 연동제 강화 등 규제를 강화하면 경제 주체들이 주택구입보다는 단순 유동성 보유에 치중, 주택가격이 급락할 가능성이 있다고 지적했다.
박 연구원은 주택가격 급락과 지방자치단체가 반발했던 재산세 파동 등의 혼란을 막기 위해서는 보유 부동산을 합산해 누진세율을 적용하는 종합부동산세 도입 시기를 오는 2005년에서 2006년으로 연기해야 한다고 말했다.
박 연구원은 재건축 규제도 통폐합, 대도시의 원활한 주택공급을 유도하고 원가 검증이 쉽지 않으면서 주택건설을 위축시킬 수 있는 원가연동제를 보완해 신규주택 분양가 규제를 최소화해야 한다고 주장했다. 박 연구원은 이와 함께 주택거래 신고제를 전국으로 확대, 적용하는 대신에 거래세율을 낮춰 세부담을 경감하고 거래의 정상화를 유도해야 한다고 제안했다. 그는 주택가격이 급락하면 경기위축이 장기화되고 양극화가 더욱 확대돼 가계와 영세사업자에게 피해가 집중된다고 설명했다. 또 정부가 주택경기 부양을 시도하고 개발정책을 계속 내놓을 경우에는 저 금리하에서 시중 유동자금이 부동산으로 몰리게 돼 주택가격 급상승 사태가 재현될 수 있다고 밝혔다.
실제 전국 주택가격은 작년 10.29 대책 이후 하락세로 돌아섰지만 행정수도 건 설 등의 영향으로 지난달 대전의 주택가격은 작년말보다 2.9%가 올랐고 충남의 땅값 은 같은 기간에 4.65%가 상승했다. 특히 충남 연기군은 행정수도 이전에 대한 기대감으로 지가상승률이 전국에서 가장 높은 9.59%를 기록했다.
이와 함께 실질금리가 마이너스 수준으로 떨어진데 따른 부동산 선호 경향 증대, 금융기관 총수신의 49.1%(388조8천억원)에 달하는 단기 수신 예금, 시장안정 정책에 서 다소 후퇴하는 정부 모습, 추가 부양 조치에 대한 기대심리 등 주택가격 상승을 유발할 수 있는 불안요인들이 있다고 박 연구원은 설명했다.
그는 하지만 정부정책이 시장친화적인 방향으로 조정되고 관련 규제와 세금이 다소 완화되면 주택가격이 하향 안정세를 지속할 수 있다고 진단했다. 이와 함께 올들어 7월까지의 전국 주택건설은 18만9천호로 작년 같은 기간보다 49%가 감소했고 수도권은 7만4천호로 작년 동기 대비 63.3%가 줄었다며 주택공급 위축에 따른 수급불안도 우려된다고 덧붙였다.
한편 미분양 주택은 지난 7월말 현재 5만호 정도로 작년말보다 30%가 증가했다.
