국내총가구수 2010년부터 2035년까지 30.2% 증가

그동안 주택건설의 확대에 힘입어 절대적인 주택 부족문제는 크게 완화되었으나 선진국인 미국 111.4%(’08년), 영국 106.1%(’07년), 일본 115.2%(’08년)에 비해서는 아직 미흡한 수준이다.

2010년 인구주택총조사 결과에 따르면 서울(97.0%), 부산(99.9%), 제주(97.4%)를 제외한 지역의 주택보급률은 100% 이상으로 개선된 것으로 나타났고, 2014년 추계 보급률에서는 서울, 경기 지역만 주택보급률이 100% 이하인 것으로 조사되었다.

통계청에서 발표한 ‘장래인구추계 2010-2060’ 자료에 따르면 인구성장 중위가정 총인구는 2010년 현재 4,941만 명에서 2030년 5,216만 명까지 성장한 후 감소하여 2060년 4,396만 명(1992년 수준)에 이를 것으로 전망했다. 국내총인구가 2010년부터 2030년까지 약 5.6% 증가하고 이후부터는 마이너스로 돌아설 것이란 추정에도 불구하고 국내총가구수는 2010년부터 2035년까지 30.2%나 증가할 것으로 보인다.

통계청에서 발표한 ‘장래가구추계 2010-2035’ 자료 역시 국내 총 가구수는 2010년 1,735만 9000가구에서 2035년에는 2,226만 1000가구로 증가할 것으로 전망했다.

2030년부터 줄어드는 총인구수에 비해 가구수는 1인 가구, 부부가구 등 가구분화 및 가구해체 진행으로 2035년까지도 증가세를 유지할 것으로 전망한 것이다. 대신 평균 가구원수는 2010년 2.71명에서 2035년 2.17명으로 감소할 것이다. 또한 가구유형은 2010년에 부부+자녀가구가 642만 7000가구(37.0%)로 가장 많고, 1인 가구(23.9%), 부부가구(15.4%) 등의 순이던 것이 2035년에는 1인 가구(34.3%), 부부가구(22.7%), 부부+자녀가구(20.3%)순으로 변화할 것이며, 1인 및 2인 가구가 2010년 835만 5000가구(48.1%)에서 2035년 1,520만 7000가구(68.3%)로 2배 가까이 증가할 것으로 예상했다.

국토교통부에서 조사한 주거실태조사에 따르면 전국적으로 내 집 마련이 꼭 필요하다는 응답은 2010년 83.7%에서 2014년 79.1% 다소 낮아졌으며, 수도권의 경우는 2010년 81.8%에서 2014년 73.5%로 광역시나 도지역에 비해 크게 낮아진 것으로 조사되었다.

이를 좀 더 자세히 들여다보면 소득이 높을수록 내 집 마련이 필요하다는 응답이 높게 나타났으며 가구주의 연령이 낮아질수록 주택보유의식이 낮아지는 것으로 나타났다.

 

정부 민간자본 활용한 주택임대사업 활성화

이와 같은 통계 지표를 보면 앞으로 소형임대주택의 수요가 더욱 더 늘어날 것이라는 것을 쉽게 유추할 수 있다. 한마디로 국내 주택 부동산시장의 주거 패러다임이 매매시장에서 임대시장 위주로 변화하고 있다는 것이다.

주택보급률은 높아졌지만 높은 가격으로 인해 내집 마련이 어려워졌으며, 부동산시장 침체와 맞물려 주택소유에 대한 인식도 변화하여 주택을 구입할 수 있는 능력이 있는 계층도 전세를 선호하고 있어 전세 공급의 부족으로 전세가격은 계속 급등하고 있다. 이러한 이유들로 전세가구와 월세가구의 비율은 점차 역전되고 있으며 향후 대부분의 주택임대는 월세로 전환될 것으로 예상된다.

이러한 현상은 2010년 통계청 인구총조사 결과에서도 잘 나타난다. 이 조사에 따르면 임대주택 가구 비율은 서울시 전체 가구수의 58.5%를 차지하고 있어 이제는 더 이상 임차가구가 저소득층을 의미하던 시대가 아니라 전 계층이 사실상 잠재적 임대수요자가 되는 시대가 도래 한 것으로 볼 수 있다. 따라서 국내 주택시장은 자가소유 중심이 아닌 임대주택 중심으로 개편될 필요가 있으며 보다 다양한 계층과 가구규모에 필요한 저렴하고 양질의 임대주택이 공급되어야 한다.

그럼에도 불구하고 공공임대주택 공급은 한계가 있다.

2010년 기준 국내 총주택수는 1,467만 7000호였으며, 그 중 등록된 임대주택은 140만호로 전체 주택 재고 수 대비 10%가 채 되지 않는 수준으로 대규모 임대주택 공급을 위한 부지확보 어려움 등에 따라 앞으로 추가적인 공급도 용이하지 않은 것이 현실이다.

이처럼 공급량이 부족하니 공공임대주택의 수혜대상도 한정되어 있어 다양한 계층의 수요를 담당하기는 불가능한 실정이다. 따라서 임대주택 중 대부분을 차지하고 있는 민간임대시장의 활성화가 반드시 필요한 시점인 것이다.

정부도 이 같은 현실을 인식하고 다양한 유형의 임대주택을 공급하기 위해 민간자본을 활용한 준공공임대주택, 토지임대부 임대주택, 기업형 임대주택 등 새로운 제도개선 및 방안을 제시하며, 각종 혜택을 제공함으로써 주택임대사업을 활성화시키려 노력하고 있다.

바로 지금 주택임대사업에 주목해야하는 이유다.[자료제공_(주)위올]

 

Interview

(주)위올 최유진 대표

주택임대사업이 왜 유망한가?

부동산시장의 패러다임이 바뀌고 있기 때문이다. 국토교통부에서 조사한 주거실태조사에 따르면 전국적으로 내집 마련이 꼭 필요하다는 응답은 2010년 83.7%에서 2014년 79.1% 다소 낮아졌으며, 수도권의 경우는 2010년 81.8%에서 2014년 73.5%로 광역시나 도지역에 비해 크게 낮아진 것으로 조사되었다. 이를 좀 더 자세히 들여다보면 소득이 높을수록 내집 마련이 필요하다는 응답이 높게 나타났으며, 가구주의 연령이 낮아질수록 주택보유의식이 낮아지는 것으로 나타났다.

 

현재 우리나라 주택임대사업의 현황은?

현재 국내의 주택보급률은 103%이지만 이는 단순 수치상의 지표일 뿐이며 선진국인 미국 111.4%, 일본 115.2% 등과 비교하면 여전히 미흡한 수준이다. 2000년 당시 주요선진국들의 공공임대주택 비중이 17~35% 수준인 것에 비해 우리나라는 2014년 최근기준으로 공공임대주택 비중이 5.5% 수준으로 매우 부족한 현실이다. 그렇다고 공적자금을 통한 임대주택 공급을 단시간에 늘릴 수는 없으므로 민간자본을 활용한 임대사업을 활성화시키려 하고 있다.

 

그렇다면 주택임대사업이 수익형 부동산으로서의 사업성이 어떨 것이라 보나

주택보급률은 가구수 대비 주택수를 나타내는 양적지표이지만, 주택의 자가보유율이나 주거수준, 배분상태를 보여주지 못하는 한계를 지니고 있다. 앞으로 부동산시장은 전용면적 60㎡ 이하의 소형주택 임대수요가 크게 늘어날 전망이다. 미리 이에 대한 준비를 한다면 안정적인 수익을 올릴 수 있다.

 

최근 정부 민간자본을 활용한 다양한 주택임대사업을 활성화 시키겠다고 했다. 정부가 내놓은 주택임대사업에 관해서 꼭 알아야 할 부분이 있다면.

주택임대사업을 활성화시키려 하는 이유를 살펴보면 주택임대사업의 미래를 알 수 있다. 2010년 기준 전체 가구수 대비 2인 이하 가구가 47.8%(830만 가구)였으며 2035년에는 68.3%(1520만 가구)로 크게 늘어날 것이다. 즉 소형임대주택의 수요가 20년 이상 계속 증가하는 추세를 보일 것으로 예상되기 때문에 정부에서도 공급을 늘리기 위해 각종 혜택을 주며 장려하는 것이다.

 

이러한 정부의 방침이 앞으로 우리나라 주택 시장에 어떠한 영향을 미칠 것으로 보이나.

주택임대사업에 대한 정부의 방침은 시장의 흐름에 따른 수요를 예상하고 그 수요에 맞춰 적절한 공급을 하려는 것이다. 즉 수요와 공급이 균형이 잡히면, 주택가격이 안정화되는 효과를 발휘할 것이다.

 

주택임대사업을 잘 활용하면 많은 수익성을 보장 받을 수도 있기 때문에 많은 사람들이 이 사업에 관심을 갖고 있다. 주택임대사업자로서 꼭 알아야 할 부분이 있다면.(유의할 사항)

임대수요에 대한 예측이 가장 유의해야 할 사항이다. 서울시내 같은 경우야 수요가 항상 많겠지만 대신 투자비가 워낙 높아 수익률은 낮아질 수밖에 없다. 지방의 중소형 아파트는 적은 투자비로도 높은 수익률을 기대할 수 있으며, 부동산가치도 평가절하 된 곳이 많아 향후 시세차익까지 기대할 수 있다. 단지 아무래도 지방은 수요가 서울보다 적기 때문에 인근 산업단지의 유무, 향후 개발계획 등을 잘 살펴보고 투자해야 한다.

 

주택임대사업과 일반부동산임대사업의 차이가 있나.

주택임대사업은 말 그대로 주거용 주택을 임대해주는 사업이며, 일반부동산임대사업은 주거용이 아닌 상가나 오피스텔 등을 임대해주는 사업이다. 정부가 장려하는 것은 바로 주택임대사업이다.

 

앞으로 부동산시장에서 선호하는 주택의 규모는 어느 정도일 것으로 예상되나.

정부의 발표에 따르면 2035년에는 전체 가구수 중에서 1-2인 가구가 70% 가깝게 차지할 것으로 예상된다. 그리고 2014년 기준 1인당 평균 주거면적은 33.5㎡이다. 단순하게 생각해도 30~60㎡ 규모의 주택의 선호도가 높아질 것으로 예상된다.

 

인구가 감소와 고령화 사회로 진입이 주택임대사업과는 어떤 연관이 있나

인구와 주택의 수요는 물론 밀접한 관계가 있다. 단순히 인구만 따진다면 국내의 인구는 2030년을 정점으로 해서 점차 줄어들 것으로 예상되어 지고 있다. 하지만, 1-2인 가구는 2035년까지도 계속 늘어나는 추세를 보일 것으로 예상하고 있기 때문에 소형주택의 임대수요에는 영향이 없을 것으로 예상되며, 주택임대사업시에도 이 점을 유의하여야 할 것이다.

 

앞으로 어떤 지역이 주목받을 것으로 보이나.

앞으로는 근로자들이 많은 지역이 임대수익면에서 안정적인 투자처가 될 것이다. 인근에 대기업이 있는 곳이라면 더욱 좋은 곳이라 할 수 있다.

 

현재 (주)위올에서 진행하고 있는 주택임대사업이 있다면.

위올에서 추천하고 있는 주택임대사업지는 경기도 화성시 남영동에 위치한 24평, 34평형 아파트단지다. 화성시는 미국 CNN에서 10년 후 세계에서 4번째 부자도시가 될 것이라고 보도할 만큼 앞으로의 발전이 기대되는 지역이다. 또한 저희가 추천하는 아파트는 화성시청과 인접하여 남양뉴타운이 개발 중이며, 인근 산업단지로는 현대, 기아 자동차연구소 외 10여 개의 크고 작은 산업단지가 15분 내외 거리에 있어 근로자들의 임대수요가 안정적이다. 송산그린시티 및 유니버셜스튜디오 등의 개발, 신안산선으로 화성시청역이 연결될 예정으로 꾸준한 임대수요와 향후 시세차익 모두 만족할 만한 곳이다.

 

(주)위올은

당사는 주택임대사업을 하시는 분들에게 최적의 사업지를 소개해드리는 파트너로서 분양에서 임대사업자 관리까지 체계적인 임대관리 서비스를 제공하여 고객에게 안정적인 수익을 안겨주고 있으며 최상의 수익형 부동산 시장을 선도하는데 최선의 노력하고 있다.