7월 분양원가 공개, 비수기 맞물려 시장 하향안정세 이끌 듯
4·15총선 후 여대야소 진영이 짜여지면서 향후 정부 및 여당의 부동산 정책에 관심이 모아지고 있다. 지난해 발표된 각종 부동산시장 안정대책이 올 들어 속속 시행되고 있는 데다 앞으로도‘가격안정’을 모토로 부동산시장의 고삐가 바짝 조여질 전망이기 때문이다.
우선 지난해 10·29 부동산시장 안정대책 가운데 하나인 주택거래신고제가 지난 4월 26일부터 시행되기 시작했다. 첫 번째 대상지역으로 지정된 서울 강남?강동?송파구와 성남시 분당구 등 4곳은 연초부터 매물이 쏟아지는 등 영향권에 들어간 상태. 여기에 열린우리당이 7월부터 공공부문 아파트 분양원가를 공개하겠다고 밝혀 민간부문으로까지 분양가 인하 요구가 강도 높게 확산될 전망이다.
또 재건축 개발이익 환수제도, 공공택지 공급제도 등도 6월 공청회가 예정돼 있고 보유과세 현실화 조치는 조만간 시행이 예상되고 있다. 첫 국회 입성에 성공한 민주노동당의 부동산 정책도 관심거리다. 민주노동당은 그동안 ‘주택의 소유?편중 현상’을 완화시킨다는 요지로‘하향안정’에 정책 초점을 맞춰왔다.
분양권 전매 전면 금지, 주택임대료 인상 5% 제한, 분양원가 완전 공개, 원가연동 분양가 제도 등이 도입을 주장하는 내용들. 최근에는 매각된 주택을 정부가 우선 매입해 무주택자에게 공급하는 주택선매제도의 도입을 주장해 눈길을 끌고 있다.
분양원가 공개·세제개편 ‘급물살’
4월26일부터 시행되기 시작한 주택거래신고제는 기존의 주택거래 관행을 바꾸는 계기로 작용하고 있다. 첫 대상지역으로 지정된 서울 강남, 강동, 송파구, 경기도 성남시 분당구 등 4곳에서 전용면적 18평을 초과하는 일반아파트와 모든 재건축 아파트(조합설립인가 또는 재건축정비구역 지정)를 거래할 경우 매매 당사자는 계약체결일(매매계약서 작성일)로부터 15일 이내에 해당 구청에 거래내역을 신고해야 한다.
신고의무를 위반하면 거래 당사자는 주택가격의 10%에 해당하는 과태료(취득세의 최고 5배)를 물어야 한다. 이번에 지정된 4곳의 부동산시장은 3∼4월 시행이 예상되면서 올 초부터 매물이 쏟아지는 현상을 보여왔다. 서울 송파구의 경우 취득세, 등록세 부과 기준이 되는 계약 검인 건수가 1월 840건에서 2월 984건, 3월 1,797건으로 증가했다. 특히 4월 14일까지 계약 검인 수가 886건에 달해 거래신고제를 피해 사전에 거래를 마치려는 수요가 폭증했음을 증명했다.
지난해 하반기부터 공론화되기 시작한 아파트 분양원가 공개도 급물살을 탈 전망이다. 최근 열린우리당이 대한주택공사와 각 자치단체 개발공사 등 공공부문 아파트의 택지 및 건축 원가, 한국토지공사가 공급하는 택지 원가를 7월부터 공개하겠다고 밝혔다.
특히 관련 공사들이 민간건설업체에 공급하는 택지의 원가를 공개하게 되면 이를 기반으로 분양원가 산출이 가능해진다. 시민?사회단체 중심으로 일고 있는 민간업체의 아파트 분양가 공개 요구가 탄력을 받을 가능성이 높다는 이야기다.
열린우리당 정책위 관계자는“아파트 분양가 중 택지가격은 수도권의 경우 60∼70%, 지방 대도시는 30∼40%에 달해 택지 공급 원가를 공개하면 민간업체의 실질적인 분양가 공개가 이뤄지는 효과가 나타날 것”이라고 밝혔다.
이 밖에도‘보유과세 현실화’를 중심으로 한 세제개편이 잇따른다. 6월부터 재산세제가 바뀌고 내년부터는 1가구 3주택(주택투기지역은 2주택) 이상 보유자에 대한 양도세 강화 조치가 본격 실시된다. 종합부동산세가 내년에 도입되면 세부담은 더욱 늘어난다.
이 같은 부동산 정책들은 4월부터 6월까지 비수기와 맞물려 시장을 하향안정세로 이끌 것이라는 전망이 대부분이다. 김현아 건설산업연구원 부연구위원은 “비수기인데다 주택거래신고제가 시행돼 주요지역 부동산 거래는 위축될 수밖에 없다”며 “분양원가 공개, 재건축 개발이익 환수제 등 일련의 조치들이 현실화되는 하반기에는 정책효과가 보다 뚜렷하게 나타날 것”이라고 밝혔다
강남 아파트 신화 무너지나
대한민국 강남특별시에 비상등이 켜졌다. 17대 총선 결과 열린우리당 압승과 진보정당인 민주노동당의 약진으로 그동안 논란을 빚었던 고강도 부동산 안정대책이 속속 가시화되고 있기 때문이다. 우선 4월 26일 전격 시행된 주택거래신고제와 오는 7월부터 적용될 재산세 대폭 인상, 현재 논의 중인 재건축아파트 개발이익환수제 등이 그것이다.
타깃은 그동안 부동산 거품을 주도해온 강남에 맞춰질 수밖에 없다. 강남 주민들 사이에는 왜 우리만 갖고 그러느냐는 불만이 터져나올 법도 한 상황. 강남구 도곡동 타워팰리스에 거주하고 있는 ㅎ씨(45-성형외과 전문의)는“제대로 배우지 못한 좌파정권이 강남 집값 잡아보겠다고 나서고 있는 것 같은데 이런 식으로는 절대로 성공하지 못할 것”이라며 저주에 가까운 불만을 토해냈다.
대치동 은마아파트에 거주하는 40대 주부 김모씨는 자신을 전형적인 중산층이라고 소개한 뒤 “10년 이상 강남에 거주하고 있는 실거주자인데 현 정부는 강남 주민 전체를 투기꾼으로 몰아가고 있다”며 억울함을 호소했다.
매매 없으니 가격형성도 안 돼
정부가 추진하고 있는 정책의 효과나 부작용을 언급하기에는 아직 이른 시기이기는 하지만 강남 부동산 시장은 이미 뚜렷한 변화의 조짐을 보이고 있다. 거래신고제가 시행된 4월 26일 이후 강남 부동산 매매시장은 거의 뇌사 상태에 빠진 것으로 나타나고 있다.
주택거래신고제가 시행된 지 사흘이 지난 4월 29일, 타워팰리스 스포츠센터 맞은편에 자리잡은 서울부동산 김선필 과장은 “제도 시행 이후 매수세가 완전히 가라앉았다”며 “전화 문의조차 없다”고 말했다.
다른 부동산중개업소도 사정이 크게 다르지 않았다. 인근 ㅋ부동산 관계자는“부동산을 하려면 최소한 직원 두 명은 있어야 하지만 경비 절감 차원에서 최근에는 한 명만 내보냈다”고 말했다. 이 관계자는 “당분간 이 일대 부동산의 80% 이상은 적자를 각오해야 할 것”이라고 내다봤다.
강남 일대의 부동산중개업소가 유탄을 맞은 정도라고 한다면 강남 주민들은 십자포화를 맞고 있는 형국이다. 그동안 양도소득세를 꾸준히 올려 보유하고 있던 주택을 팔기도 어렵게 됐고, 재산세 대폭 인상으로 소유하고 있는 것도 부담스럽게 됐다. 여기에 주택거래신고제를 도입함으로써 아예 사는 것도 어려워졌기 때문이다. 강남 주민들의 불만은 심지어 음모론 제기로까지 이어지고 있다. 이번 정부의 부동산정책은 의도적 강남 죽이기의 한 방편이라는 주장이다.
은마아파트 입주자 대표회의의 한 관계자는 “총선 표를 의식했는지 발표를 안 하고 있다가 갑자기 시행하는 것은 무슨 경우냐”고 운을 뗀 뒤 “강남 부동산 시장은 이미 안정세로 접어들었는데 지금 칼을 들이미는 것은 부동산정책이 아니라 강남 죽이기일 따름”이라고 말했다.
음모론 제기자들이 내세우는 주장은 이번 17대 총선 결과와 무관하지 않다. 공교롭게도 주택거래신고제 지역으로 지정된 서울 강남-강동-송파구와 경기 분당구 등 4개 구에서는 모두 야당인 한나라당 후보가 승리했다. 특히 타워팰리스가 자리잡은 강남갑에서 한나라당 이종구 당선자가 얻은 지지는 무려 63%에 달했다.
물론 주택거래신고제나 재산세 인상 등의 정책은 이미 지난해부터 수차례 예고되었다. 따라서 정부의 부동산정책이 의도적 강남 죽이기 차원에서 진행되고 있다는 일각의 주장의 설득력이 크게 떨어진다.
교육 문제 풀어야 부동산 잡힐 것
음모론까지는 아니어도, 정부 정책이 당초 입법 취지와 달리 치솟는 부동산 가격은 잡지 못하고 되레 강남 중산층만 괴롭히는 결과로 이어질 것이라고 예측하는 주민도 많다. 도곡동 대림아크로빌에 거주하는 주부 이모씨(55)는 “밤잠이 안 온다”며 최근 심경을 토로했다. 이씨는“아이들 교육문제 때문에 이 동네에 살고 있는 봉급생활자 가족인데 집 한 채 있다는 이유만으로 너무 큰 불이익을 당하고 있다”며“아이들이 결혼할 때 집을 처분해 결혼자금을 마련해줘야 하는데 이렇게 묶어놓으니 어찌해야 할지 모르겠다”고 털어놓았다.
대치동 청실아파트 주민 조모씨(47)는“우리 아파트는 값이 오르지도 않았는데 강남에 있다는 이유만으로 역차별을 받게 생겼다”며“부의 분배도 어느 정도 공감하지만 최소한 우리 같은 중산층에게까지 피해를 주는 것은 너무하는 것 아니냐”고 말했다.
주목할 만한 것은 이번 정부의 부동산안정대책을 바라보는 전문가들의 시각이다. 대다수 부동산 전문가들은 주택거래신고제 시행으로 강남 아파트 가격의 일시적 하락은 불가피할 것으로 내다보고 있다. 관건은 그 지속성이다. 제도 시행 초기에는 거래 위축으로 인해 어느 정도 약발이 통하겠지만 강남 진입 수요가 현 상태를 유지한다면 결국 애초의 입법 취지를 무색케 할 것이라는 분석이다.
서울부동산 김주완 대표는“부동산 가격은 수요와 공급 원리에 따라 시장에 맡겨두는 것이 원칙”이라고 전제한 뒤“정부가 세금을 무기로 인위적으로 부동산 시장에 개입하는 것은 장기적으로 볼 때 바람직하지 않다”고 진단했다.
부동산뱅크 양해근 실장도“시중에 풀린 풍부한 부동자금 문제가 해결되지 않았기 때문에 취득세와 등록세 2,000만∼3,000만원을 더 주고라도 강남에 진입하겠다는 투자자가 적지 않다”며 “신고제를 적용받지 않는 서초구나 용산구에 투자수요가 몰리는 부작용도 염려된다”고 지적했다.
강남 진입 수요가 왜 발생하는지도 곱씹어볼 필요가 있는 대목이다. 타워팰리스 주민 강모씨(40대 중반)는“대치동-도곡동 아파트값이 비싼 이유는 그곳에 대한민국 최고의 학원타운이 형성돼 있기 때문”이라고 말했다. 강씨는 “교육 문제, 입시 문제를 손대지 않고 강남 아파트값을 잡겠다고 하는 것은 현 정부의 단견을 여실히 보여주는 사례”라고 꼬집었다.
강남 하락세 멈춰 분당은 상승세로
주택거래 신고대상으로 지정되면서 지난주 아파트 가격이 큰 폭 내림세를 보였던 강남, 송파, 강동구에서 급매물이 줄어 하락세가 다소 주춤해지고 있다. 경기도 분당은 소폭 상승세로 돌아섰다. 그러나 거래는 극히 부진한 상황이 이어지고 있다. 부동산 정보제공업체인 닥터아파트에 따르면 서울의 아파트 가격은 0.0 3% 올라 한주만에 하락세에서 벗어났다.
고종완 RE멤버스 사장은 “신고제에 대한 쇼크로 강남권의 아파트 시세가 큰 폭 하락했으나 보유자들 사이에 시장상황을 좀더 지켜보겠다는 관망세가 확산되면서 급매물이 감소해 시세낙폭이 줄어들고 있다”고 설명했다.
고 사장은 “5∼6월이 비수기인데다가 정부가 추가부동산 대책도 준비하고 있어 강남권 시세는 6월 중순까지는 약세를 보일 가능성이 크다”고 말했다. 강남권의 아파트 가격이 약세를 보이고 있지만 주택거래신고제 영향으로 거래는 여전히 부진하다.
강남권이 약세를 보이고 있는데 비해 신고제 지역으로 지정되지 않은 곳에서는 개발호재가 있는 지역을 중심으로 소폭 상승세가 이어졌다. 서울에서 아파트 가격이 상승세를 보인 곳은 광진구(0.27%), 종로구(0.26%), 용산구(0.20%), 성동구(0.17%) 영등포구(0.10%) 등이었다.
수도권에서는 광명시, 군포시, 의정부시가 각각 0.12% 상승했고 오산시(-0.10% ), 평택시(-0.07%), 안양시(-0.07%) 등은 하락했다.
강남 하락세 멈춰 분당은 상승세로
시중 부동자금을 끌어들이는 효과 기대
3조원에 육박하는 부동산 간접투자 시장을 겨냥한 ‘부동산펀드’가 지난달 속속 선보였다. 미래에셋 등 4∼5개 자산운용사와 증권사들이 개인투자자의 자금을 끌어모아 투자수익을 돌려주는 신개념 부동산 펀드 발매를 앞두고 분주하게 준비중이다.
이번 부동산펀드는 간접투자자산운용법 시행령이 지난 3월 23일 발효된 데 따른 것으로 주식 채권 등에 한정해 투자해온 자산운용사들이 아파트, 빌딩, 땅에도 투자할 수 있는 기회가 열린 셈이다. 이로써 개인, 기관투자가가 다양한 부동산에 간접투자할 수 있는 길이 열려 전문가들은 시중 부동자금을 끌어들이는 효과를 낼 것으로 기대하고 있다.
? 부동산펀드가 뜬다
부동산펀드는 규제가 비교적 완화됐다는 데 강점이 있다. 현재 부동산 간접투자상품은 은행의 부동산투자신탁과 구조조정부동산에 투자하는 CR리츠가 있다. 그러나 일반 리츠의 경우 설립, 공모, 운용, 배당, 세제 등에 관한 규제가 깐깐해 활성화하는데 어려움을 겪고 있다.
그러나 부동산펀드는 회사설립이 아닌 신탁형으로 운용된다는데 특징이 있다. 즉 리츠 설립을 위해서는 자본금 500억원이 필요하지만 부동산펀드는 자산운용사가 펀드규모를 자유롭게 설정할 수 있는 것이다.
아울러 부동산 같은 현물을 직접 출자하는 것도 가능하다. 더구나 운용방식과 대상도 다양하다는 게 큰 강점이다. 직접 개발이나 임대사업에 대한 투자를 포함해 프로젝트 금융(자금조달)으로 수익을 올릴 수도 있다. 자산유동화증권(ABS) 등 부동산 관련 유가증권 투자도 가능하다.
? 다양한 펀드 출시 눈앞
현재 맵스자산운용, 한국투신운용, 삼성투신운용 등에서 관련 펀드 출시를 앞두고 있다. 맵스자산운용은 지난달‘맴스파이오니어부동산투자신탁’을 내놓았다. 이 펀드는 주거용 부동산개발에 프로젝트 금융방식으로 투자하는 방식을 통해 운용된다. 목표 수익률은 연 8%로 잡고 있으며 펀드만기는 5년이다. 단 투자프로젝트가 만기전 종결될 경우 조기해지할 예정이다. 6월초 부동산펀드를 내놓는 삼성투신운용은 사회간접자본(SOC) 투자 등 기존 리츠보다 폭넓은 부동산투자를 실시한다는 구상이다.
한국투자증권도 서울 알짜 도심에 위치한 건물에 투자해 임대수익을 추구하거나 개발사업에도 지원해 이익을 내는 구조를 설계하고 있다.
? 투자요령 및 유의점
부동산펀드는 개인, 기관투자가를 상대로 공모를 통해 자금을 모은다. 이후 주식시장에 수익증권 형태로 상장 등록된다. 수익률은 통상 연 7∼8대로 예상하고 있으며 1,000만 원대 소액투자도 가능하다.
상품구성은 기존 펀드상품처럼 개인 성향에 따라 원금보존형, 일정수익보존형, 절대수익추구형, 고수익추구형으로 나뉜다. 수익을 얻는 방법은 공모 때 참여해 배당을 받는 것과 주식시장에 상장된 수익증권의 가격 변동에 따라 차익을 챙기는 방식이 있다.
그러나 이같은 매력적인 특징에도 불구하고 투자시 유의할 점도 있다. 전문가들은 “경기 침체시 펀드의 투자대인 빌딩의 공실률이 높아져 목표수익률을 맞추기 어려울 수 있고, 환매기간에 관한 규정도 세심히 살펴봐야 할 대목”이라고 설명했다. 특히 이번에 새로 선보이는 상품이기 때문에 해당 운용사의 부동산 전문인력 확보여부도 점검해야 한다는 지적이다.
모기지론이냐, 일반 주택담보대출이냐
금리 오르면 모기지론 유리, 반대면 주택담보대출
통신업계에 종사하는 미혼의 직장인 김모씨(31)는 전세 6,000만원의 원룸에 거주하다 최근 내집마련을 결심하고 주택담보 대출을 받아 1억 3,000만원 선에서 수도권 소형 아파트를 사기로 결심했다. 연봉 3,500만원인 김씨는 한국주택금융공사의 모기지론과 기존 은행권의 주택담보대출을 놓고 고민에 빠졌다. 향후 금리의 동향을 예상하기 힘들기 때문이다. 앞으로 금리가 오른다고 가정하면 고정금리(연 6.5∼6.7％)인 모기지론이 유리하고, 내릴 가능성이 크다고 생각하면 변동금리를 적용하는 기존 주택담보대출이 낫기 때문이다.
- 금리의 변화에 끄덕없는 모기지론
김씨가 집값의 최고 70％, 2억원까지 최장 20년간 빌려주는 모기지론을 이용할 경우 7,500만원까지 대출받을 수 있다. 모기지론은 만 20세 이상 무주택자와 1가구1주택자(65세 이하)가 대상이며, 대출기간이 15년 이상이면 대출이자 납부액에 대한 소득공제가 연간 1,000만원까지이며 가입한 지 5년이 지나면 중도금 상환수수료(상환액의 1∼2％)가 면제된다. 6억원 이상의 고가주택이나 재건축·재개발 예정주택을 구입할 때는 대출받을 수 없다.
매달 대출상환액이 소득의 3분의 1 이내여야 하고 원금과 이자를 함께 갚아나가는 원리금균등방식이라 김씨가 집을 사는 데 필요한 제반 경비를 제외한 7,000만원을 20년간 6.7％의 금리로 대출받으면 매달 53만 175원씩 원금과 이자를 갚게 되므로 대출을 받을 만하다. 근로소득자는 이자로 낸 돈에 대해 연간 1,000만원까지 소득공제를 받을 수 있어 실질적인 월별 부담은 43만원 정도가 된다.
- 선택의 폭이 넓은 일반 주택담보대출
김씨는 상환방법이 다양하고 대출자격과 대상주택 제한이 없으며, 대출금리도 모기지론보다 저렴한 일반 주택담보대출도 눈여겨보고 있다. 주로 3년 만기의 대출이 많지만 대출기간이 최고 50년까지 다양하고 상환방법도 만기 일시상환, 원리금 균등분할상환이 가능하므로 선택의 폭이 넓다.
은행권 주택담보대출의 주종을 이루는 3개월 변동금리를 적용하는 3년 만기 대출의 경우 최저금리가 연 5.5∼5.7％로 모기지론보다 유리하다. 그러나 시중금리에 따라 수시로 금리가 움직여 금리변동의 위험성이 크고 대출비율도 집값의 60％까지만 대출받을 수 있다.
투기지역에서 10년 이내로 대출받으면 대출비율이 40％로 줄어들고 10년 이상이라 해도 전용면적 25.1평 이하의 1가구1주택 요건을 갖추지 못하면 소득공제를 못받는다. 또 3년 이내에 상환하면 중도상환수수료(상환액의 1∼2％)를 물어야 한다.
이외에 집값의 70％, 최고 1억원까지 20년 만기인 근로자·서민주택대출이 매력적이지만 연봉 3,000만원 이하이고 무주택 가구주인 근로자가 대상이라 연봉이 3,500만원인 김씨는 해당되지 않는다.
- 김씨의 선택은 모기지론
김씨는 여러모로 비교한 끝에 모기지론을 선택했다. 그는 “향후 3년 안에는 저금리가 계속되겠지만 20년 동안의 장기대출인 만큼 장기적으로는 금리상승의 요인이 있다고 생각해 금리의 등락에 상관없이 고정금리를 적용하는 모기지론을 선택하기로 결정했다”고 말했다.
정연호 외환은행 PB팀장(41)은 “둘다 장·단점이 있으므로 결국 판단은 소비자의 몫인다. 우선은 금리가 중요하고 대출한도와 기간, 중도상환수수료와 소득공제 혜택 유무 등을 꼼꼼히 알아보고 형편에 맞게 신중하게 선택해야 한다”고 말했다.
