[시사매거진]전세계약, 월세계약으로 전입을 하는 경우 대항력 및 보증금에 대한 우선 변제권을 확보하기 위해 전입신고 후 확정일자를 받아야 한다는 것은 보편화된 상식이다. 주택임대차보호법에 의하면, 대항력이란 임대차계약에 의한 권리·의무를 임대인이 아닌 제3자에게도 주장하여 대항할 수 있는 법적 효력이고, 우선변제권이란 임대차 목적물에 대한 경매 등이 개시된 경우 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권리이다. 이와 같은 대항력과 우선변제권은 실제 임차인이 임차 목적물을 점유하고 주민등록을 유지하고 있는 경우에 보장되는 것으로서 임차보증금의 보호가 주요 목적이다.

간혹 전입신고와 확정일자 등을 모두 갖추어 대항력 및 우선변제권을 보유한 임차인이 이사를 하여야 하는데, 임차보증금을 돌려받지 못하고 있는 경우도 발생될 수 있는데, 법률사무소 로안의 선동원 변호사는 이런 상황이 발생될 수 있으므로 임차권등기명령을 신청하길 당부했다.

선동원 변호사는 “이사를 하여 다른 주소지로 전입신고를 할 경우 임차 목적물의 점유와 주민등록이라는 요건을 갖추지 못하여 임차보증금 회수 장치인 대항력과 우선변제권의 효력을 모두 잃게 되므로, 보증금을 회수하지 못하였다면 이사를 하기 전 반드시 임차권등기를 하여야 한다”고 설명했다. 또한 “임차권 등기란 임차목적물의 부동산 등기에 임차권에 관한 사항을 등기하는 것으로서 임차권등기가 완료되면 이사를 함으로써 임차 목적물의 점유와 주민등록의 효력을 잃게 되더라도 기존의 대항력과 우선변제권의 효력은 유지된다”며 “통상의 등기제도는 권리자와 의무자가 함께 신청하여야 하는 것이나, 임차권 등기의 경우에는 임차인이 단독으로 법원에 임차권등기명령을 신청함으로써 임차권 등기가 가능하다”고 설명했다.

선동원 변호사는 이와 함께 “몇 년 전부터 시작된 갭 투자 열풍으로 인하여 임대인에게 임차 목적물인 부동산 외에는 별다른 재산이 없는 경우가 적지 않은데, 이 경우 임차주택의 경매를 통하여 보증금을 회수하지 않으면 실제로 보증금을 회수하지 못할 가능성이 커진다. 이와 같은 사정으로 임차권등기명령제도는 활발하게 활용되고 있으며, 주택도시보증공사로부터 보증금을 반환 받기 위해서는 임차권등기가 요구되므로 임차권등기명령제도는 모든 임차인에게 상당히 유용한 제도이다”라고 한다.

한편, 임차권등기명령신청 절차는 임차권 등기명령 신청서와 함께 확정일자가 부여된 계약서 사본, 주민등록 초본, 임대차 목적물 등기부등본, 부동산 목록을 임대차 목적물 관할 법원에 제출하면 관할 법원은 이를 심사하여 관할 등기소에 임차권 등기 기입을 촉탁하게 된다. 신속한 절차에 의한 제도임에도 불구하고 엄격한 형식을 요구하고 있는 등기제도의 특성상 법적 조력 없이 혼자서 신청서를 작성하는 것은 쉽지 않다.

법률사무소 로안 선동원 대표변호사는 “부동산 목록이나 도면의 경우에는 일반인들이 법적 조력 없이 스스로 작성하기에 어려움이 있다. 이사 날짜가 다가오고 있는데 임차권등기명령이 기각 되거나 반복되는 보정명령으로 이사를 할 수 없는 상황에 처해진다면 그 곤란함은 상당할 것이다”이라 전했다. 현재 법률사무소 로안은 온라인을 통하여 비대면 방식으로 법적 조력을 제공하는 로안 법률 다이렉트를 운영하고 있으며 법적 조력의 경제적, 시간적, 지리적 장벽의 해소를 목적으로 임차권등기명령신청과 같은 신청 사건들을 지속적으로 기획⋅개발하고 있다.

임연지 기자 kkh911226@gmail.com
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