[시사매거진277호] 2020년 부동산 시장에는 ‘패닉바잉’이라는 신조어가 생겨났다. ‘패닉바잉’은 공포에 질려 매수에 나서는 것을 의미하는데, 최근 부동산 가격이 지속적으로 급등함에 따라 무주택 실수요자들이 청약제도만 믿고 기다리기에는 역부족을 느끼고 부동산 매수를 하게 되면서 생겨난 용어다. 부동산 시장에서 ‘청약’은 하늘의 별 따기보다 어렵다고 말한다. ‘내 집 마련하기’가 어려워진 현실에서 청약은 사람들의 희망과도 같은 것이 되었고, 날이 갈수록 경쟁률이 높아지고 있다. 부동산 청약, 과연 어떤 제도이고, 어떤 이슈가 있는지 알아본다.

2021년, 변경되는 부동산 청약제도

부동산 시장에서 청약이라 함은 주로 아파트 또는 오피스텔 신규분양자를 모집할 때 사용하는 수단을 의미한다. 주택 청약제도에 따라 청약통장을 가지고 있는 사람을 대상으로 2020년 2월 3일부로 한국감정원의 청약 Home에서만 청약할 수 있으며, 경쟁률이 1:1을 넘을 시 가점제와 추첨제를 통해 분양당첨자를 정한 뒤 실제 계약을 하게 되는 제도를 의미한다.

​어려운 상황이 지속됨에 따라 정부는 주택 공급에서 맞벌이 가구 등 더 많은 실수요 계층이 내 집 마련의 기회를 가질 수 있도록 2021년부터 청약제도를 일부 변경해 시행하겠다고 밝혔다.

국토교통부는 청약제도 개선 사항으로 신혼부부 및 생애 최초 특별공급을 2021년 1월부터 확대 적용한다고 발표했다. 특별공급은 정책적 배려가 필요한 사회계층 중 무주택자의 주택마련을 지원하기 위하여 일반 공급과 별개로 주택을 분양받을 수 있도록 하는 제도를 의미하는데, 신혼부부와 생애 최초를 대상으로 변경될 예정인 특별공급은 아래와 같다.

또한, 사전 청약제도를 시행한다. 사전 청약은 주택 조기 공급을 통해 주택 시장을 안정화하기 위한 목적으로 일부 분양물량에 대해 본 청약보다 1~2년 앞서 당첨자를 선정하는 제도다. 청약자격은 본 청약과 동일 기준(신혼부부, 다자녀, 노부모 부양 등)이 적용되며 사전 청약 당시 해당 지역 거주 중이면 신청이 가능하지만, 본 청약 시점까지 거주 기간 요건을 충족해야 하고 무주택자 요건 또한 유지해야 자격이 유지된다.

첫 사전 청약 물량은 7~8월에 시행 예정인 인천 계양을 시작으로, 남양주 왕숙, 고양 창릉, 부천 대장과 과천지구 등에서 예정되어 있다. 사전 청약은 총 6만 가구 예정으로 올해는 2021년 하반기를 시작으로 총 3만 가구가 모집될 예정이고, 나머지 3만 가구는 2022년 상반기에 모집할 계획이다.

특히, 사전 청약 중 수도권을 중심으로 계획된 3기 신도시에 관한 관심이 높아지고 있으며, 많은 사람이 사전 신청을 할 것으로 예상한다.

문정부 출범 이후 서울 아파트 청약 경쟁률 6배↑

문재인 정부 4년간 서울 등 수도권을 중심으로 아파트 청약 경쟁률이 크게 높아진 것으로 나타났다. 당첨 가점도 치솟았다. 서울의 경우 최소 4인 가족 만점(69점)에 가까운 65점이 돼야 당첨을 기대할 수 있다.

지난 5월 11일, 부동산114와 직방이 한국부동산 원 청약 홈 데이터를 분석한 결과, 서울 아파트 1순위 평균 청약 경쟁률은 지난 1년간(2020년 5월~올해 4월) 94.1:1을 기록했다. 문재인 대통령 취임 이후 1년간(2017년 5월∼2018년 4월)의 경쟁률은 15.1:1로, 이와 비교하면 6배가량 치솟았다.

전국 아파트 1순위 평균 청약 경쟁률도 같은 기간 12.6:1에서 24.6:1로 2배 가까이 올랐다. 경기도의 경우 문 대통령 임기 1년 차에 청약 경쟁률이 6.1:1을 기록했다가 4년 차에 27.3:1로 뛰었다. 인천은 같은 기간 6.5:1에서 22.8:1로 증가했다.

5대 지방 광역시(부산·울산·대구·대전·광주) 중에서는 부산의 청약 경쟁률 상승이 두드러졌다. 부산은 문 대통령 임기 3년 차에 13.2:1이었으나 4년 차에 69.2:1로 5배 넘게 상승했다.

특히 서울 청약 경쟁률을 3년 새 6배가 증가했으며, 젊은층은 분양이 거의 불가능한 것으로 나타났다.

당첨 최저가점인 커트라인도 큰 폭으로 올랐다. ‘직방’에 따르면 2017년 1∼12월 서울에서 분양한 아파트 1순위 커트라인은 45.5점이었다. 이 커트라인은 지난해 58.9점에 이어 올해 1∼4월 평균 64.9점까지 치솟았다.

당첨 문턱이 높아지며 30대를 중심으로 서울 아파트를 분양받기란 거의 불가능하다는 불만이 커지고 있다. 무주택 기간과 부양가족 수, 청약통장 가입 기간을 따져 매기는 청약가점은 84점이 만점이다. 무주택 기간이 만 30세부터 인정되다 보니 젊은층의 청약 가점이 낮을 수밖에 없다. 일례로 가구주가 30대인 4인 가족이 받을 수 있는 청약 가점은 최고 57점으로 지난해 당첨 최저가점보다도 낮다.

일찌감치 청약을 포기한 이른바 ‘청포자’도 늘고 있다. 5년 차 직장인 이모 씨(32)는 올해 5억 원짜리 서울 소형 아파트를 매수했다. 대출금을 제외한 구입 자금을 마련하려고 청약통장까지 해지했다. 그는 “1인 가구가 서울 아파트를 분양받는 건 불가능하지 않냐”며 “더 늦으면 서울에서 영영 내 집을 마련하지 못할 것 같아 매수했다”고 말했다.

청약 대란은 공급을 늘리지 않고 수요 억제에만 집중했던 부동산 정책이 근본 원인이라는 지적이 나온다. 집값은 급등하는데 정부가 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 통제나 분양가 상한제로 분양가를 억누르며 분양가가 주변 시세보다 낮아졌다. 대출 규제까지 더해져 기존 주택 구입이 어려워진 실수요자들이 청약 시장으로 몰렸다. 지난해 7월 시행된 임대차 2법이 촉발한 전세난도 청약 시장을 과열시킨 요인이다. 전셋집을 구하는 데 애를 먹은 세입자까지 내 집 마련에 나서며 청약 수요가 늘었다. 아파트 청약이 ‘로또’에 비유될 만큼 당첨 가능성이 낮아졌다.

더불어민주당은 4·7 재·보궐선거 이후 청약제도 개편을 검토하고 있다. 가점이 낮은데 소득은 높아 특공에 지원하기 어려운 젊은 맞벌이 부부나 1인 가구의 당첨 기회를 높여주자는 취지다. 하지만 전체 공급을 늘리지 않은 채 청약제도만 개편하는 것은 근본 해법이 아니라는 지적이 많다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “청약제도를 젊은층에게 유리하게 바꾸면 오랫동안 가점을 쌓은 중장년층은 불리해져 세대 갈등을 불러올 수 있다”고 우려했다.

전·월세 금지법

분양가상한제 적용주택은 주변 시세보다 저렴하게 새 아파트를 마련할 수 있다는 점에서 이른바 ‘로또 청약’이라고 불린다. 지난해 민간택지 아파트 분양가 상한제가 도입되면서 내 집 마련을 꿈꾸고 있는 사람들의 관심이 몰리고 있다. 앞으로 분양가상한제 아파트 청약 계획이 있다면 명심해야 하는 한 가지가 있다. 바로 실거주 의무 기간이다. 분양가상한제 적용주택 입주자에게 거주 의무 기간을 부여하는 ‘전·월세 금지법’이 시행된다.

최근 국토교통부가 발표한 내용에 따르면, 앞으로 서울, 인천, 경기 등 수도권 지역에서 분양가상한제 적용을 받는 아파트를 분양받을 때는 무조건 실거주 의무기간을 채워야 한다. 실거주자에게 저렴한 주택을 공급한다는 분양가 상한제의 제도적 취지를 살리고, 시세차익을 노린 부동산 투기를 막기 위한 목적으로 시행되는 제도다. 이에 따라 2월 19일부터 입주자 모집 공고를 받는 수도권의 모든 분양가상한제 적용 아파트에는 실거주 의무기간이 부여된다.

분양가상한제 아파트를 분양받게 되면 처음 몇 년 동안은 임대를 주지 못하고 직접 거주해야 하는데, 공공택지인지 민간택지인지에 따라, 또 시세 대비 분양가에 따라 의무기간이 달라진다. 먼저 공공택지 아파트로 분양가격이 인근 지역 시세의 80% 미만이면 5년, 80% 이상 100% 미만이면 3년이 적용된다. 민간택지 아파트의 경우 분양가가 시세 대비 80% 미만이면 3년, 80% 이상 100% 미만이면 2년이다. 이러한 실거주 의무기간은 청약에 당첨되어 분양받는 경우에 한해서이고, 재건축 등 조합원들에게는 해당하지 않는다.

실거주 의무기간 부여는 사실상 전·월세 금지법이라고 볼 수 있다. 아파트 분양은 자금 마련이나 생활 기반 등 여러 가지 면에서 장기적인 계획을 세우고 진행하는 경우가 많기 때문에, 신규로 아파트를 분양받은 후에 집주인이 바로 입주하지 않고, 전세 또는 월세로 임대하는 사례도 사실 적지 않다. 하지만 수도권 분양가상한제 아파트는 앞으로 이런 계획을 세우고 접근하는 것은 불가능하게 된 것이다. 그러므로 청약으로 수도권 분양가상한제 아파트를 분양 받을 계획을 세우고 있다면, 이런 부분을 고려해 자금 계획을 더욱더 철저하게 세워야 한다. 지금까지는 부족한 자금을 전·월세 보증금으로 충당한 뒤 이후 자금을 마련해 입주하는 방법, 이른바 전세 낀 매매의 형태로도 내 집 마련을 할 수 있었지만, 지금은 불가능해졌다. 또 분양가 9억 원을 초과하는 경우는 중도금 대출이 불가하고, 투기과열지구에서 15억 원이 넘는 아파트 주택담보대출도 아예 나오지 않기 때문에 이러한 부분까지 충분히 고려해 자금 계획을 확보해야 할 것이다.

부동산 전문가들은 이번 전·월세 금지법의 영향으로 수도권 전세난이 더욱 심각해질 수 있다고 의견을 내고 있다. 신규 분양 아파트는 전·월세 물량의 비중이 큰 편인데, 이번에 완전히 막히게 되면서 물량이 크게 줄어들 수밖에 없고, 보통 새 아파트가 준공하면 전·월세 매물이 대거 시장에 나오면서 일시적인 공급 과잉 상황으로 인근 지역 전·월세 시장은 안정되는데, 이런 효과도 기대하기 어려워졌다는 이야기다.

실거주 의무기간 위반 시에는 법적 처벌을 받게 된다. 과태료가 부과되는 것은 물론, 소유권까지 잃게 된다. 거주 의무 기간 다른 곳에서 살면서 해당 주택에 거주한 것처럼 속인 경우, 1년 이하의 징역형이나, 1천만 원 이하의 벌금형에 처해 진다. 분양받은 아파트 또한 분양가 그래도 LH에 매도해야 한다. 분양권을 불법 전매하다가 적발되면 향후 10년간 청약 자격도 제한된다.

피치 못할 사정으로 의무기간을 지키지 못하게 되었을 경우 예외를 허용하기도 한다. 분양가상한제 주택을 공급받은 사람이 해당 주택의 거주 의무기간 중에 근무나 생업, 학업, 질병 치료를 위해 해외에 체류하거나, 세대원 전원이 다른 주택건설지역에 거주해야 하는 경우, 혼인 또는 이혼으로 배우자가 거주하는 경우, 주택을 특별 공급받은 군인이 인사발령에 따라 다른 지역에 거주해야 하는 경우 등이다. 이렇게 LH 등의 확인을 받은 때에만 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 보게 된다.

올해 들어 아파트 청약 경쟁률↓, 가점 커트라인↑

전매제한과 거주 의무기간 강화 등 주택청약제도가 무주택 실수요 위주로 재편되는 가운데, 올해 들어 민간분양 아파트 청약 경쟁률이 낮아진 것으로 조사됐다. 부동산114에 따르면 2021년 1월부터 5월까지 청약 신청을 받은 민간분양 아파트의 평균 청약 경쟁률은 19:1로, 2020년 같은 기간 27:1과 비교하면 하락했다. 수도권(2020년 36:1 → 2021년 33:1)과 지방(2020년 19:1 → 2021년 12:1)의 청약 경쟁률 모두 전년 대비 하향 조정됐다. 청약 규제 강화와 더불어 세금 계산 시 분양권이 주택 수에 포함되면서 단기 차익을 목적으로 한 가수요와 청약 시장에서 상당 부분 차단됐기 때문으로 해석된다.

가수요가 빠지면서 아파트 평균 청약 경쟁률이 소폭 낮아진 것과 달리, 당첨 가점 커트라인 평균은 오히려 높아졌다. 최근 3년(2019년~2021년) 각 년도 1월~5월까지 청약 신청을 받은 민간분양 아파트 일반 공급 물량의 당첨 가점을 분석한 결과 2021년의 가점 커트라인 평균은 32점으로, 2019년(24점), 2020년(31점)에 이어 오름세를 나타냈다. 아파트 당첨이 내 집 마련의 가장 좋은 방법으로 인식되면서 가점 높은 무주택 실수요자들이 청약에 적극 가세한 영향으로 풀이된다.

아파트 분양시장이 실수요 위주로 재편되면서 입지나 분양가, 브랜드 등에 따른 수요 양극화 현상이 심화 될 전망이다. 특히 서울, 세종 등 기존 아파트값보다 분양가가 저렴한 지역에서는 가점이 60점 후반이어야 당첨 안정권에 들 것으로 예상된다. 다만 인기 지역 내에서도 주거 선호도가 떨어지는 소규모 단지 및 면적의 경우, 상대적으로 낮은 가점으로도 당첨될 수 있다. 가점이 50점대 이하라면 비인기 유형의 청약을 노리는 것이 당첨확률을 높이는 방법이 될 수 있다.

김현지 기자 thsu33@daum.net

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