[시사매거진269호] 요즘 온라인에서는 ‘부린이(부동산+어린이)’라는 용어가 유난히 많이 보인다. 주식 투자 초보자를 일컫는 ‘주린이(주식+어린이)’에 이은 새로운 신조어인데, 2020년은 부린이들의 고민이 많은 연도가 되었다. 부동산 관련 정책이 끊임없이 발표된 데다, 기존의 정책과는 달라지는 부분들이 많다 보니 새로 알아둬야 할 점들이나, 부동산 매매나 투자에 어떻게 접근해야 하는지에 대한 결정도 어려워졌기 때문이다. 부동산 집값을 잡기 위해 생겨난 대책부터 시작해, 2020년은 부린이들에게 왜 힘든 연도인지 알아본다.
 

2020 부동산 대책의 모든 것

그 해 발표된 대책을 살펴보면 집값이 어땠는지, 한 해의 동향이 어떻게 흘러갔는지 잘 알 수 있다. 다른 해와 비교해 부동산 대책이 많이 발표된 2020년에는 어떤 대책들이 발표되었을까?

 

■ 7·10 부동산 대책

2020년 6월의 투자 규제지역 지정 이후 몇몇 지역의 집값 상승세가 둔화되기 시작했다. 하지만 서울 및 판교, 동탄 등 수도권 일부 지역의 집값 상승세는 꺾이지 않고 계속 상승했다. 이에 따라 투기 수요를 막고 서민과 실수요자의 주택 마련을 돕기 위해 만들어진 정책이 7·10 부동산 대책이다.

- 다주택자, 단기거래에 대한 과세율 증가

3주택 이상을 보유하고 있거나, 조정 대상 지역에 2주택 이상을 보유한 개인은 주택 시세에 따라 6단계로 구분하여 종부세가 인상된다. 보유 기간이 짧은 주택의 양도세율도 구간별로 인상되며, 다주택자 조정 대상 지역의 주택을 양도할 경우 보유 주택 수에 따라 양도세를 중과한다. 취득세 역시 다주택자와 법인을 대상으로 주택 수에 따라 인상된다.

- 서민과 실소유자의 내 집 마련 부담 감소

‘생에 최초 주택 마련 특별공급’이 적용되는 대상 주택과 공급 비율이 모두 확대되었다. 이를 통해 집을 얻게 되는 경우, 시가 1.5억 원 이하 주택은 취득세가 100% 감면되며, 1.5~3억 원(수도권 4억 원)의 주택에 대해서는 50% 감면된다. 더불어 ‘신혼부부 특별공급’의 소득 기준과 청년 대상 전월세 대출 기준도 완화되었다. 실수요자를 위한 주택 공급 역시 확대될 예정이다.

- 등록 임대주택 사업과 제도의 변화

다주택 보유자들이 임대 사업자로 등록하면 세금 공제, 보험료 감면 등의 혜택을 받을 수 있었다. 대신 다주택자들이 임대 사업자로 등록된다면, 관리 감독이 수월해져 국민의 주거안정을 도모할 수 있다는 취지였다. 그런데 7·10 부동산 대책을 보면 단기 임대 및 아파트 장기일반 매입 임대 제도 폐지가 포함되어 있다. 기존 주택은 임대 의무 기간이 지나면 등록 말소되고 그 외 장기임대 유형은 기존과 같이 유지되지만, 의무 기간이 8년에서 10년으로 늘어 공적 의무가 강화된다고 볼 수 있다.

 

■ 임대차 5법

임대차 3법은 전월세 신고제와 전월세 상한제, 그리고 계약 갱신청구권제를 묶어 부르는 말이다. 임대차 3법의 도입으로 7월 31일부터 세입자는 집주인에게 추가로 2년의 계약 연장을 요구할 수 있고, 집주인은 자신이 실거주 하는 등의 예외사항이 없다면 이를 받아들여야 한다. 또 임대료는 직전 금액의 5%를 초과해 인상할 수 없게 되었다.

여기에 주거 기본법과 주택임대차보호법 개정안을 더한 ‘임대차 5법’이 발표되었다. 주거 기본법 중 하나로 표준임대료 제도 도입이 추진되고 있는데, 각 지자체가 주택의 위치와 종류, 면적 등의 다양한 기분에 따라 주기적으로 적정 임대료를 산정하고 고시하도록 하는 법안이다. 모든 임대인에게 의무로 적용되지는 않지만, 분쟁이 발생할 경우 임대료가 적정한지를 파악하는 기준으로 활용할 수 있다. 여기에 임대차 분쟁 조정 위원회의 권한을 강화해 임대차 분쟁 조정에 적극적으로 나설 수 있게 되었다.

 

■ 8·4 부동산 대책

지난 8월 4일, 서울과 수도권의 주택 공급에 대한 보다 구체적인 대책을 발표했다. 도심의 골프장, 공공기관 이전 부지 등을 활용해 재건축을 활성화하고 수도권에 13만 2천 가구를 공급하겠다는 내용이었다. 공공참여를 바탕으로 한 최대 용적률 500%의 재건축을 도입할 예정이며, 이를 통해 장기 공공임대와 무주택자, 신혼부부 및 공공 분양을 늘리겠다는 법안이다.

올여름에 연이어 발표되었던 부동산 정책의 핵심은 투자 목적의 부동산 거래를 줄이고, 신혼부부와 청년을 비롯한 실거주 목적의 주택 마련이 필요한 사람들에게 더 많은 집을 좋은 조건에 공급하겠다는 것이다.

하지만 이러한 정책으로 인해 세입자와 집주인 간의 갈등이 심화될 것이라는 우려도 있었다. 전세 세입자의 권한이 늘어나게 되면서 집주인이 미리 전셋값을 올리는 경우가 생겨났고, 전세 세입자를 받으면 부담이 된다는 인식 때문에 집주인이 전세보다 월세를 선호하게 되어 결국 전세를 찾는 세입자는 원하는 매물을 구하기 힘들어지는 부작용이 생겨나기도 했다.

2020년 부동산 전망 변화의 예측

지난 7월까지만 해도 부동산 가격 급등과 맞물려 주택가격전망 지수는 역대 두 번째로 높은 수준을 기록했다. 코로나19 사태로 얼어붙었던 소비심리는 3개월째 회복세를 이어갔다.

한국은행이 발표한 ‘2020년 7월 소비자 동향조사’ 결과에 따르면 이달 소비자심리지수(CCSI)는 6월보다 2.4포인트(p) 오른 84.2로 집계됐다. 100보다 낮으면 장기평균(2003∼2019년)과 비교해 소비심리가 비관적이라는 의미다.

이 지수는 코로나19의 영향으로 지난 4월 70.8까지 떨어졌다가 5월(77.6), 6월(81.8), 7월(84.2) 3개월 연속 오름세를 이어가고 있다. 하지만 아직 코로나19 사태 이전인 2월(96.9)과 비교해서는 아직 낮은 수준이다.

소비자심리지수 항목에는 포함되지는 않지만, 주택가격전망지수(125)의 경우 부동산 투자 열기와 함께 한 달 사이 13p나 뛰었다. 이 지수는 2018년 9월 128에 이어 두 번째로 높은 수준이다. 상승폭으로 따져서는 2018년 9월(19p), 2020년 6월(16p) 이후 세 번째로 크다.

권처윤 한은 통계조사팀장은 “재난지원금을 포함한 정부의 정책 대응의 효과로 소비심리지수가 최근 오르는 것으로 추정된다”고 설명했다.

반면, 지난 8월에는 집값 상승 전망이 일단은 멈춘 것으로 확인되었다. 한국은행이 발표한 ‘2020년 8월 소비자 동향조사’에 따르면 이번 달 주택가격전망 CSI는 125로 전월과 같았다. 최근 몇 달간 주택가격전망 CSI는 가파르게 상승해 왔다. 4월과 5월 96이었던 수치는 6월 112, 7월엔 125로 급등해 역대 최고치인 128(2018년 9월)에 바짝 다가섰다. 이와 같은 상승세를 멈추는 데에는 정부의 대책이 영향을 미친 것으로 보인다. 한은 관계자는 “정부의 주택시장 안정대책 등의 영향으로 전국 아파트 매매가격 오름세가 둔화하며 전월 수준이 유지됐다”고 말했다.

다만 이번 조사는 당월 10일부터 14일까지 진행돼 광복절 연휴 이후 나타난 코로나19 2차 확산 영향은 반영되지 않았다. 김용범 기획재정부 1차관은 이날 거시경제금융회의에서 “8월 CCSI는 최근 코로나19 확산세가 온전히 반영되지 않은 결과로, 향후 소비심리 위축 가능성을 배제하기 어렵다”고 밝혔다.

경제 성장률 또한 부동산 동향에 영향을 미치는 것 중 하나이다. 경제협력개발기구(OECD)가 올해 한국의 경제 성장률 전망치를 –0.8%로 상향 조정했다. OECD 37개 회원국 중 가장 높은 전망치다. OECD는 ‘2020 OECD 경제전망’(6월10일)을 내놓은 이후 지금까지 한국을 포함해 4개국에 대한 국가별 보고서를 발표했는데 성장률 전망치를 높인 것은 한국이 처음이다.

OECD는 11일 공개한 ‘2020 OECD 한국경제보고서’에서 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 재확산이 없다는 시나리오에서, 올해 한국 경제 성장률이 -0.8%를 기록할 것으로 전망했다. 이는 지난 6월 제시한 -1.2%보다 0.4%포인트 상향조정된 수치다.

부문별로 보면 민간소비(-4.1%→-3.6%) 둔화 정도가 애초보다 덜 심하고, 총투자(-0.7%→2.9%)는 증가세를 보일 것으로 바꿨다. 다만 수출(-2.6%→-5.7%) 부진은 심화할 것으로 내다봤다. 코로나19 확산세로 봤을 때 한국과 전 세계 사이에 일정 부분 괴리가 있다는 점, 한국 정부가 적극적인 정책 대응에 나서고 있다는 점 등을 반영한 수치로 해석된다. 한국의 성장률을 다른 회원국들에 비해 덜 나쁘게 보는 이유는 기본적으로 코로나19에 대한 대응 역량이다.

OECD는 “한국이 봉쇄조치 없이 바이러스 확산을 가장 성공적으로 차단한 국가”라고 평가하면서 “적절하고 신속한 대응으로 다른 회원국에 비해 고용·성장률 하락폭이 매우 작았다”고 분석했다.

부동산 상승세는 꺾였다?

“서민이 주택을 마련할 수 있고, 다주택자는 사회적 책임을 다하는 주택시장을 만들겠습니다”

이는 김현미 국토교통부 장관이 한 말이다.

김현미 국토교통부 장관이 지난 9월 16일 국회 경제 분야 대정부질문에서 “정부 대책으로 부동산 상승세가 멈췄다”고 말했다. 국가 승인 통계를 인용했다. 하지만 정작 민간 통계에서 서울 아파트값은 여전히 급등 중이다.

김 장관은 최근 부동산시장 상황을 묻는 김교흥 더불어민주당 의원 질문에 “7·10 대책과 8·4 대책을 내놓은 이후에 시장이 약간 변화를 보이고 있다”며 “부동산 상승세가 서울의 경우 감정원 통계로 0.01%가 된 게 4~5주 정도 됐고, 강남4구의 경우 상승세가 멈춘 상태”라고 설명했다.

김 장관 말대로 감정원 통계 기준으로는 서울 아파트값 상승세가 멈춘 상태다. 하지만 KB국민은행, 부동산114 등 민간 통계 기준으로는 서울 아파트값은 여전히 고공행진 중이다.

이달 7일 기준 KB국민은행이 집계한 서울 아파트값 주간 변동률은 0.35%로 전주(0.38%)에 비하면 상승세가 다소 둔화됐지만, 정부 대책이 본격적으로 나오기 전인 6월 초순(0.08~0.15%)에 비하면 여전히 가파르다.

이처럼 민간 통계와 큰 차이가 나는 감정원 통계에 대해 많은 전문가들이 의문을 제기하고 있지만, 정부는 ‘국가 승인 통계’라는 이유로 감정원 통계만 인용하고 있다. 심지어 감정원이 집계하는 ‘실거래가지수’ 기준으로는 문재인 정부 출범 후 3년간 서울 아파트값이 43% 급등했지만, 정부는 이보다 상승률이 낮은 매매가격지수 상승률(14%)만 언급하고 있어 “입맛에 맞는 통계만 활용한다”는 비판이 나오고 있다.

김 장관은 집값 급등의 책임을 과거 정부로 돌리는 뉘앙스의 발언도 했다. 김 장관은 “노무현 정부에서 만들어진 종합부동산세가 형해화(形骸化·내용은 없이 뼈대만 남게 됐다는 뜻)됐던 기간이 있다”며 “이명박·박근혜 정부에서 종합부동산세(종부세)를 무력화했는데, 보유세율을 어느 정도 올리면서 갔으면 오늘날 투기와 부동산 폭등을 막지 않았겠느냐”고 말했다. 이어 “노무현 정부 부동산 정책이 이명박‧박근혜 정부에서 계승됐다면 부동산 시장이 더 안정화됐을 것”이라고 덧붙였다.

김 장관의 논리에 따르면 김영삼, 김대중 정권 시절의 부동산은 노태우 정권이 안정시켰다는 말이된다.

이 뿐만 아니라, 3년 전 김장관의 발언(집값 안정, 다주택자 집 판매, 신혼부부 청약 쉽게, 임대 사업 혜택)과는 다 반대로 흘러가고 있다.

앞서 말했듯이, 정책이 생겨날수록 분쟁이 많아지고 있는데, 이는 허술한 제도 탓이 크다는 지적이다.

지난 6.17대책으로 수도권 대부분이 규제지역으로 편입됐고, 앞선 5.11대책에 따라 이달 중 지방광역시에서의 분양권 전매제한 기간도 소유권 이전 시점까지 강화를 앞두고 있어서다.

한국감정원의 아파트평균매매가격을 살펴보면, 최근 코로나 19로 경기가 위축된 상황에서도 지방 중소도시의 아파트평균매매가격이 △5월은 전월 대비 0.06% △6월 0.71% △7월 1.06% △8월 1.14% 등 오름세를 이어가고 있는 것으로 나타났다. 지방 광역시가 동기간 △0.07% △0.65% △0.78% △0.88% 상승한 것과 비교하면 대조적인 수치다.

이는 방사광가속기 유치 지역으로 주목받으며, 충북 집값 상승을 이끌었던 청주의 사례처럼 규제를 피해 온 투자자와 부동산 불패론을 경험한 수요자들로 인해 지방 중소도시까지 집값이 오르는 풍선효과가 이어지고 있는 것으로 보인다.

지방 광역시의 전매제한 기간이 늘어나는 것과 달리 지방 중소도시의 경우 재당첨 제한이 없고, 대출규제도 덜하다. 규제지역의 2주택자는 취득세가 8%이지만, 비규제지역에서는 2주택까지는 1~3% 기존 취득세율이 적용된다. 또 공공택지를 제외한 대부분은 계약 후 전매가 가능하다.

불안감이 집값 상승을 촉진시키고, 풍선효과를 불러오면서 지방 중소도시의 아파트 청약 경쟁률마저 높은 수준이다.

부동산 전문가는 “지방 중소도시는 분양권 전매를 통해 언제든 현금화가 가능하기 때문에 입지여건이 상대적으로 우수한 새 아파트는 일정 수준 이상 분양수요가 몰릴 것”이라며 “브랜드, 분양가 등 세부적인 요인이 시세차익에 따른 로또 아파트에 대한 가능성을 열어주며, 지방 중소도시의 흥행 기운을 확산하게 할 것으로 전망된다”고 설명했다.

특히 올해 가을부터 전세물건 부족으로 인해 최근의 상승 추세가 당분간은 유지될 가능성이 높아, 작년 가을 시즌(1.29%)보다는 높은 전세가격 상승 흐름이 예상된다.

정부가 3기 신도시 사전청약 일정을 밝힌 이후 해당 지역에 대한 관심이 쏟아지고 있는 반면, 서울 지역의 아파트 전세가격은 매물 부족이 겹치며 꾸준히 올라 5년 만에 최대 상승률을 기록하고 있다. 3기 신도시를 비롯한 신규 단지들의 청약이 진행되더라도 공사 기간을 고려하면 그 사이에 거주할 수 있는 전·월세집이 필요할 수밖에 없다. 이 같은 상황에서 임대차법을 비롯해 전·월세 시장을 불안정하게 하는 정책들이 나오고 있는 것을 두고 정부의 ‘엇박자’라는 지적이 나오는 실정이다.

예비청약자들의 기대를 모으고 있는 3기 신도시 홈페이지는 개설된 지 한 달여 만에 방문자가 100만 명을 돌파했다. 지난 17일 국토교통부에 따르면 이날 오전 8시 기준으로 신도시 홈페이지 방문자는 106만1253명을 기록한 것으로 전해졌다. 18만 명 이상이 ‘청약 일정 알리미 서비스’를 신청하기도 했다.

2010년 이후 최근 10년 사이 가을 이사 시즌(9~11월)의 서울 아파트 전세가격 변동률을 살펴보면 대부분 1% 이상의 상승세를 나타냈다. 전세가격이 가장 안정됐었던 2018년 가을이 0.64% 올랐다. 반면 입주 물량이 크게 줄어들며 전세시장이 가장 불안했던 2013년과 2015년은 가을 시즌에 전셋값이 각각 4.05%, 3.50% 뛰었다.

특히 올해 가을은 전세물건 부족으로 인해 최근의 상승 추세가 당분간 유지될 가능성이 높아 작년 가을 시즌 보다는 높은 전세가격 상승 흐름이 예상된다. 여기에 최장 4년의 계약 기간이 보장되는 계약갱신청구권 시행으로 전세 물건은 더 부족한 상황이다. 여기에 코로나로 인한 사회적 거리두기로 모르는 사람에게 전셋집 보여주기를 꺼리는 분위기까지 더해져 결국 재계약 위주로 시장이 재편되면서 유통물량이 줄어드는 주요 원인이 되고 있다.

서울 도심과 수도권 특정 지역에서의 임차수요 유입은 상당한 편이다. 최근 정부의 발표처럼 3기 신도시와 서울 도심에서 2021년 하반기부터 2022년 사전청약 6만 가구가 집중적으로 공급될 예정이기 때문이다. 청약 당첨을 위해 지역 거주기간을 미리 채우려는 무주택자들의 쏠림이 예상된다. 유통되는 전세 물건이 줄어드는 가운데 상대적으로 전세 수요는 늘어나고 있는 상황이라 상승세가 올해를 넘어 내년까지도 이어질 가능성이 높다는 분석이 나오고 있다.

당장 집값을 잡는다는 목적이 아닌, 장기적인 목적으로 발표되는 정책이고, 단기간에 여러 번의 새로운 정책과 개정안이 등장한 탓에 지금의 상황에서는 집을 구하려는 사람에게도, 집을 가지고 있는 사람들에게도 다소 혼란스러운 부분이 없지 않다. 앞으로의 부동산 정책이 어떤 방향으로 흘러가게 될지는 좀 더 주의 깊게 살펴봐야겠지만, 진정으로 서민을 위한, 무주택자들을 위한 실질적인 도움이 되는 정책들이 많이 나와야 할 것이다.
 

김현지 기자 thsu33@daum.net

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