[시사매거진=임지훈 기자] ‘단군 이래 최대’, ‘세계 최대 규모의 도심 재개발 사업’, 전체 지역구 면적의 70%를 재개발 중인 한 지역구를 수식하는 표현이다. 이처럼 화려한 표현이 무색하지 않을 정도로 최근의 대한민국은 시간이 지나갈수록 개발의 손길이 미치지 않는 곳이 없을 정도다.
전국 각지에 도시계획, 재개발 등의 손길이 이어지면서 이에 따른 분쟁도 늘어났다. 공사 현장에서 조합원과 거주민이 대립하는 모습도 심심찮게 목격할 수 있다. 공공사업을 목표로 하는 토지수용 재개발, 재건축 계획의 경우 합당한 토지수용 절차를 진행해야 하지만 양측의 이해관계가 얽혀 있어 마땅한 합의점을 찾지 못하기 때문이다.
토지수용 관련 법률 자문을 맡고 있는 법무법인 율현의 안재형 부동산전문변호사는 “재개발 재건축 관련 분쟁에서 가장 중요한 것은 적절한 합의점을 찾고, 본인 상황에 적합한 위치를 선점하는 것”이라며 “합당한 절차를 통해 적절한 토지수용보상금을 주장해야 한다”고 말했다.
도로 개설이나 도시 개발 등 낙후된 지역을 개선하기 위한 공익 목적의 사업을 위해 토지를 강제 수용하는 제도를 토지수용이라 한다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 공익사업을 진행하는 사업시행자는 사업지구 내의 토지들을 협의로 취득하거나 수용하게 된다. 토지수용 대상이 되면 이를 거부할 수 없다.
문제는 이 과정에서 사업시행자가 처음 제시하는 협의 가격이 정당한 보상금액에 미치지 못하는 경우가 많다는 것이다. 제아무리 공익을 위한 것이라 할지라도 제시한 보상금이 터무니 없이 적거나, 합당하지 못하다면 토지 소유자는 재산권을 침해당하게 된다.
안재형 부동산변호사는 “토지 소유자는 수용재결, 이의재결, 행정소송 절차를 통하여 정당한 보상금이 지급되도록 다툴 수 있다”면서 “각각의 요인이 얼마나 적절하게 산출되었는지 면밀하게 평가해야 보상액의 부당성을 입증해야 한다”고 말했다.
수용에 대한 소송은 크게 재결에 대한 이의신청, 재결에 대한 행정소송, 보상금증액청구소송로 구분된다. 이때 재결에 대한 이의신청은 중앙토지수용위원회의 제34조에 따라 재결에 이의가 있는 이가 중앙토지수용위원회에 신청할 수 있다. 이의의 신청은 재결서의 정본을 받은 날부터 30일 이내에 이루어져야 한다.
이어 법 제85조 제2항에 따라 보상금증액청구소송을 제기하는 것 또한 가능하다. 직접적인 이해당사자인 사업시행자와 토지소유자 및 관계인이 보상금의 증감을 직접 다투는 당사자 소송으로 토지보상에 대한 포괄적 이해가 필요하다.
토지보상 액수는 공익사업이 인가되기 전 비교표준지공시지가를 기초로 하여 평가 시점까지의 지가변동률, 비교토준지와 개별토지 간 접근조건, 획지조건, 행정조건, 가로조건, 환경조건 등 개별적 격차율, 공시지가와 실거래가 사이의 차이 등을 고려해 결정된다. 보상액이 단순히 시가에 미치지 못한다는 이유만으로 부당하다고 주장하는 것은 근거가 부족한 것으로 비출 수 있는 만큼 보상평가기준을 근거로 소송을 진행해야 한다.
그렇다면 토지보상 관련 법률 분쟁을 효과적으로 진행하기 위해선 어떻게 해야 할까. 재개발 관련 토지보상 법률 분쟁은 법적 소송까지 이어져, 결국 장기간 양측에 손실을 입히는 경우가 많다. 이때 자신의 권리를 주장하면서 공익을 훼손하는 것을 막기 위해선 발 빠른 초기 대응이 중요하다.
A씨는 도시개발사업으로 인한 토지 수용과정에서 책정된 보상금액을 납득할 수 없다며 토지수용위원에 이의재결을 했다. 이후 추가로 감정평가를 받았지만 A씨는 크게 실망했다. 결국 토지보상변호사를 찾아 수용보상금증액 소송을 진행하게 됐다.
위 사례처럼 수용보상금증액을 위해 변호사를 찾는 사람들이 매년 늘고 있다고 밝힌 안재형 부동산전문변호사는 “소송 과정에서 변호사는 의뢰인의 저평가된 수용보상금이 정당한 수준까지 증액될 수 있도록 해당 부동산의 현장 실사와 지장물, 영업권 등을 면밀히 검토하며, 감정평가서의 세부 내역 확인, 이전 감정의 부당함과 증액 사유를 기재한 감정의견서를 작성 및 제출하는 형식으로 조력을 제공한다”고 설명했다.
공익사업 시행과정에서 협의보상절차를 통하여 산정된 보상금이 정당한 가격수준에 미치지 못하는 경우 수용재결, 이의재결, 행정소송 절차를 통하여 보상금을 증액할 수 있도록 하는 것은 토지소유자의 재산권 보호를 위한 정당한 제도적 장치다. 그러므로 토지수용보상금과 관련해 문제가 있다면 제소 기간 내에 소송을 통해 법적 권익을 확보해야 한다.
한편, 부동산 소송, 토지보상 관련 여러 사건을 맡아온 법무법인 율현의 안재형 변호사는 “재개발을 비롯해 수용 보상에 관한 사항은 지급 주체와 수급 주체 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있어 해결이 쉽지 않다”며 “변호사, 감정평가사, 공인중개사라는 폭 넓은 시각으로 보다 실용적인 법률 자문을 제공하기 위해 노력하겠다”는 포부를 밝혔다.
