[시사매거진=임지훈 기자] 우리가 흔히 이용하는 도로, 철도, 산업단지 등은 공공의 이익을 위해 건설된 것이다. 그러나 해당 건설사업을 진행하기 위해서는 건설사업이 진행될 토지가 필요한데 이때 공공기관이나 공기업, 지자체는 필요 구역의 사유지를 매입해야 한다. 토지수용제도는 국가 또는 공공단체가 취득해야 하는 토지 물건의 소유자와의 협의 매수를 하는 것이 일반적이지만 그렇지 못한 때 공익사업을 위해 용지를 강제로 취득할 수 있도록 하는 제도를 말한다. 통상적으로 법이 정한 수용 절차에 따라 토지수용이 시작되면 해당 토지 소유권자는 소유권을 국가나 공공기관에 넘기는 대신 보상을 받게 된다. 이를 바로 토지수용보상이라 한다.
하지만 많은 경우가 토지수용보상의 과정에서 갈등이 빗발친다. 입장에 따라 보상가격의 적정선에 대하 생각이 다르기 때문이다. 이 때문에 수용예정지의 토지소유자는 보상가격에 대한 적정성을 재 판단 해달라고 지방토지수용위원회에 결정을 요구하는데 이를 토지수용재결이라 하며 재결 결정에도 이의가 있다면 중앙토지수용위원회에 이의를 제기할 수 있다.
관련해 오랜 기간 토지수용보상에 관한 분쟁 사건을 다뤄왔던 법무법인 율현의 안재형 수용및보상전문변호사는 “토지 소유자들 입장에서는 토지 수용 역시 토지매매의 일환으로 여겨진다. 그렇다보니 보상금은 토지대금으로 생각하는 경우가 많은데 사실상 법률상 대금을 결정하는 기준에 대해 이해할 필요가 있다.”고 지적하며 “물론 해당 토지에 등록된 목적이나 특수성을 고려하여 법에 의거한 적절한 보상금이 책정되어야 하는 것이 전제되지만 간혹 그렇지 못하다고 여겨지는 경우에는 보상금을 받게 되는 토지소유주가 보상금액의 합리성 여부를 치밀하게 검토해야 한다.”고 설명했다.
- 토지수용 감정평가 시 ‘의견서 제출’통해 적극적 의사표현 필요해
그렇다면 토지소유주가 보상금액의 적정성을 따질 때 반드시 살펴야 하는 것은 무엇일까. 바로 보상이 지급되는 시점을 기준으로 현실적인 이용 상황에 기반 하여 금액이 산정되는 것이므로 국가나 공공기관이 산정 당시 이용 상황에 대해 어떻게 파악하고 있는가를 확인할 필요가 있다.
이어 법무법인 율현의 안재형 부동산전문변호사는 “그런데 간혹 보상금을 증액하기 위해서 토지의 형상을 변경하기도 하는데 수용대상 토지를 토지 소유주의 임의로 정당한 절차를 거치지 않고 형상, 형질을 변경하는 경우에는 형질 변경 당시의 이용 상황을 기준으로 하여 보상금이 평가되므로 보상금을 증액하는 것이 어렵다는 점을 인지해야 한다.”고 설명하면서도 “납득하기 어려운 보상금액이라고 여겨지는 경우라고 한다면 혹은 수용에 대한 의견서를 보상금 산정 전 제출하여 토지수용위원회가 감정평가 시 참고할 수 있도록 하는 것도 방법 중 하나가 될 수 있다.”고 조언했다.
또한 이 의견서는 법적 다툼이 있는 경우에도 의견서를 참작하여 수용재결하게 되기 때문에 의견서에는 상당히 구체적으로 기재할 필요가 있다고 안재형 변호사는 당부했다.
만약 이미 감정평가가 되었고 산정된 보상금에 이의 신청을 해야 한다면 토지소유자는 재결서를 받은 날로부터 한 달 이내에 이의를 제기해야 한다. 하지만 이의재결에도 불복할 사항이 발생할 경우에는 행정심판이나 행정 소송을 동원해야 하며 이 역시 시효가 존재하므로 관련하여 시기를 놓치지 않게 확인할 필요가 있다.
마지막으로 안재형 토지수용및보상전문변호사는 “토지 수용 절차에서 이의를 제기할 수 잇는 것은 수용재결과 이의재결 두 번의 절차로만 보장되는 경우가 많기 때문에 다툼의 여지가 많은 경우 이의재결을 넘어 행정소송 및 행정심판을 고려하여야 한다. 하지만 수용재결과 이의재결 두 단계에서 자신이 주장하고자 하는 부분을 논리력 있게 피력하여 보상금을 책정받는 것이 소송으로 이어지는 것보다 손해를 줄일 수 있다.”고 설명하며 “결국 수용재결인 이의재결의 목적이 토지에 대한 정당보상을 요구하는 것이기 때문에 감정평가사를 설득하는 과정을 거칠 수밖에 없다. 그러나 일반적으로는 감정평가에 대한 세밀한 지식이 부재인 경우가 많고 관련하여 법지식과 절차에 관한 부분에 빈틈이 있는 경우가 많으므로 관련하여 토지및수용전문변호사 또는 감정평가사의 자문과 조력을 얻어 법적 검토와 대응을 마련하는 것이 좋다.”고 조언했다.
한편 법무법인 율현의 안재형 부동산전문변호사는 부동산 소송, 토지보상에 관해 변호사로서 다양한 사건을 체득하며 경험과 노하우를 축적했고 이를 기반으로 수용 및 보상전문변호사, 부동산전문변호사, 감정평가사, 공인중개사라는 위치에서 부동산 법률상담을 통해 의뢰인과 탄탄한 신뢰를 형성하고 있다.
