내 집 마련에 대한 부푼 꿈을 안고 들어간 홍보관, 사업은 벌써 안정화 됐고 진척이 빠르다는 설명에 조합 가입계약서에 도장을 찍는 사람들. 하지만 정작 수많은 납입금을 납부하고도 건물의 주춧돌하나 세우지 못하는 경우도 적지 않다. 이 때문에 지역주택조합을 둘러싼 소송은 끊임없이 불거지고 있다. 이에 정부는 초강수를 세웠고 그 귀추가 주목되는 바이나 사회적 문제에 대한 각성을 했다는 점에서는 긍정적인 상황이 예상되고 있다.

지역주택조합 분쟁은 인가부터 탈퇴, 계약금 반환에 이르기까지 많은 쟁점을 낳는다. 하지만 개인이 조합을 상대로 분쟁에서 이겨내기란 여간 어려운 일이 아니다. 그렇다면 지역주택조합 분쟁의 원만한 해결 포인트는 무엇이 있을까. 오랜 기간 지역주택조합 분쟁 사건을 다뤄왔고 이에 관해 다수의 승소를 이끌어낸 베테랑 변호사 김주영 변호사와 함께 지역주택조합 분쟁에 대해 알아보았다.

Q. 지역주택조합, 무엇이 위험한가

A. 흔히 지역주택조합은 토지가격이 확정되지 않아 추가 분담금이 발생할 수 있다. 아울러 공사비에 대한 분담금도 추가적으로 측정될 가능성도 매우 농후하다. 이렇듯 대행사가 펼치는 사업 정책이 확실치 않음에도 토지매입 확보율, 토지승낙 확인서, 조합원 마감 임박 등의 피셜을 펼치며 조합 가입을 종용하기도 한다. 결국 조합원들은 금전적 부담과 사업 진행 과정에서 발생되는 불안을 떨치지 못하고 탈퇴를 요구하지만 국토부의 표준규약에 의거한 조합 규약이 아닌 별도의 조합 규약에 의해 가입한 조합의 경우 이에 따라 다수의 법적 주장이 얽혀 있기 때문에 매우 기민한 주의를 필요로 한다.

Q. 조합원 탈퇴가 어려운 이유는?

최근 대법원은 지역주택조합 사업 과정에서 분양받기로 한 동과 호수에 대해 부지 미확보로 무산된 경우 사업계획 변경에 따른 이의제기를 하지 않겠다고 각서를 쓴 경우라면 조합측에 책임을 물을 수 없다는 판결이 나았다. 이 때 재판부는 사업 진행 과정에서 사업 계획 변경은 발생할 수도 있는 일이라며 단순히 지정한 동이나 호수를 공급받지 못했다고 하더라도 계약 위반이 아니다고 판시했다. 지역주택조합 탈퇴는 재산권과 법적 주장이 맞물려 까다로운 상황이 연출되는 경우가 많고 조합 측의 묵묵부답으로 조합원 측에서는 탈퇴를 관철시키기 위한 여러 소명자료를 구하기 어려운 경우도 많기 때문에 지역주택조합 소송으로 이어지는 경우가 적지 않다.

Q. 자격상실로 인한 조합 탈퇴, 원만한 분담금 반환의 point는?

작년 8월, 주시할만한 1심 판결이 이뤄진 적이 있다. 세대주 변경으로 지역주택조합 자격 상실로 분담금 반환 청구를 제기한 사건으로 담당 재판부는 자격상실 된 조합원의 손을 들어 준 사건이다. 당시 조합원측은 세대주 변경이라는 자격상실 사유를 탈퇴 및 자격상실의 의도를 가지고 한 것이 아니냐며 여타 다른 조합원들의 분담금을 올리게 된 것이 신의성실의 원칙에 반한다고 주장했지만 법원은 조합원 지위를 상실하여 분담금을 청구하는 것은 신의칙에 반하지 않는다고 판시했다.

이에 따라 해당 조합원은 업무추진비를 공제한 후 분담금에 대한 반환을 받게 됐다. 일반적으로 조합원 분담금 반환 청구 소송에서는 조정이나 화해권고를 통해 진행되는 경우가 많고 조합 측에서도 분쟁의 소지를 안고 가는 것보다 빠르게 탈퇴처리한 후 새 조합원을 모집하는 편이 보다 원만하게 해결하기를 원하기 때문에 조정 및 화해권고에 응하는 경우가 많다. 하지만 해당 조합의 규약에 반환금액의 범위에 관한 구체적인 사항이 기재되어 있지 않다면 그 범위에 관한 첨예한 대립이 오갈 수 있으므로 이 과정에서 분담금 반환의 비율이 보다 유리하게 산정되기 위한 장치를 마련하는 것이 핵심이라고 할 수 있다. 이 경우 때에 따라 조합가입계약서의 불공정성을 근거로 들어 무효를 주장하거나 조합규약의 약관성을 주장하게 되는데 이에 대한 주장은 하급심 판결에서도 뚜렷하게 하나의 정해진 길이 없으므로 자신의 법적 주장이 얼마나 탄탄하느냐에 따라 갈릴 수 있다.

Q. 계약금 반환, 업무추진비 반환 장애 없이 해결할 수 있는 방안은?

탈퇴를 바라는 조합원의 입장에서는 계약금 환불이나 업무추진비까지 포함한 납입금 반환에 촉각을 세우는 것이 당연한 일이다. 그러나 앞서 언급한 바처럼 조합규약이, 납입금의 반환 문제가 조합원들의 발목을 잡는 경우가 상당하다. 그래서 원만한 분담금 반환을 위해서는 시기를 나눠 대응 전략을 구축하는 것이 중요하다.

우선 조합이 설립되기 전 가입한 경우 이 시기 탈퇴를 원한다면 별도의 탈퇴절차를 거치지 않고 조합원가입계약서를 무효화 하는 것으로 납입금 반환이 가능하다. 하지만 가입계약서의 내용에 업무추진비 및 일부 납입금을 몰수당할 수 있으므로 조합원 본인의 귀책사유가 존재하지 않음과 업무대행사 및 조합측의 귀책사유를 입증하게 되면 몰수의 위험을 낮출 수 있다. 반면 조합인가 후 탈퇴를 원하는 경우라면 탈퇴 절차가 진행되어야 하는데 조합의 규약에 따라 탈퇴 사유를 입증하고 만약 기망이나 사기, 과대광고, 이행지체, 약속 위반 등 조합 측의 과실을 근거로 손해배상 소송을 청구한다면 지역주택조합 환불이나 지역주택조합 계약금 반환을 비롯해 조합가입계약의 무효나 취소, 해제, 해지 등을 주장할 수 있다.

Q. 지역주택조합 탈퇴, 집단소송이 탈출구가 될까?

지역주택조합에 가입했지만 사업이 지지부진 할 경우. 조합임원의 비리가 의심될 경우 조합원들은 탈퇴를 위한 소송을 준비한다. 임의 탈퇴가 불가능하기 때문에 탈퇴 시 계약의 해제 및 취소를 주장해야 한다. 하지만 계약의 해제 및 취소를 소명할 근거 자료를 마련하고 지역주택조합 계약금 반환 및 업무추진비까지 원만한 환불을 이끌어 내기 위해서 여러 힘을 모아 대응할 수 있게 집단 소송을 준비하는 경우가 적지 않다. 하지만 우리나라는 집단 소송이라고 하더라도 개별 소송을 진행해야 하는 시스템이므로 경합하여 진행된다 하더라도 자신에게 발생한 손해에 대한 입증자료도 별도로 준비해야 하므로 집단소송을 준비할 때에는 이러한 점도 고려하여야 한다.