▲ 하반기 부동산 시장이 여전히 어둡다. 하반기 이후 주택시장 환경은 국제유가 상승에 따른 각종 건축원자재 가격 상승으로 분양가격은 높은 수준을 유지하는 가운데 경제성장률 둔화와 함께 실수요자인 중산층의 실질소득수준 감소로 미분양주택 증가 현상이 심화되고, 주택거래 부진 현상이 지속돼 실거래가격은 하락 압력을 받을 것으로 예상된다.

올해의 세계경제성장률은 미국 경제의 위축으로 당초 5.4%에서 4.8%로 낮아질 전망이다. 지난 8월 21일 블룸버그통신에 따르면 비니트 파텔 골드만삭스 런던 주재 이코노미스트는 “미국 일본 유로존 영국 등 세계경제의 절반을 차지하는 주요국이 이미 경기침체에 들어섰거나 몇 달 내 심각한 침체 위험에 빠질 수 있다”고 밝혔다. 대외경제정책연구원도 보고서에서 “2008년 하반기 미 달러화는 달러 강세에 대한 기대감이 존재하고 있으나 높은 수준의 국제 원자재 및 원유가격, 미 주택경기 침체 및 서브프라임 금융 불안의 지속으로 인해 약세가 지속될 것”으로 예상된다고 밝혔다.
국제유가도 배럴당 130달러를 넘어서는 등 상승세가 지속되고, 중국에 의한 저물가 효과가 쇠퇴하면서 세계경제는 고유가로 인한 인플레이션 압력과 서브프라임 사태로 성장률이 크게 둔화될 것으로 예상했다.
국내경제의 경우에도 미국경기의 하방위험성 증가와 고유가에 따른 글로벌 인플레이션 등으로 연초보다는 상승률이 낮아질 것으로 예상되고 있다. 이와 함께 부동산 수요는 외환위기 이후 일반 경기와 매우 밀접하게 연관성을 나타내고 있으므로, 국내경제 성장률의 하향 조정은 부동산 경기에도 하락 요인이 될 전망이다. 하반기 이후 주택시장 환경은 국제유가 상승에 따른 각종 건축원자재 가격 상승으로 분양가격은 높은 수준을 유지하는 가운데 경제성장률 둔화와 함께 실수요자인 중산층의 실질소득수준 감소로 미분양주택 증가 현상이 심화되고, 주택거래 부진 현상이 지속돼 실거래가격은 하락 압력을 받을 것으로 예상된다. 전문가들 대부분은 하반기 부동산시장 환경이 상반기보다 어려울 것으로 예상하고 있다.

▲ 주택산업연구원이 보고한 2008년 하반기 주택시장전망에 따르면 미분양 아파트 증가 등 주택시장침체로 주택규제 완화에 대한 시장의 요구는 높으나 주택시장 안정을 우선시 하는 정부정책 기조로 규제완화 폭은 낮을 것으로 예상된다.

물가상승과 경제성장 둔화로 주택거래 여전히 감소
주택산업연구원이 보고한 2008년 하반기 주택시장전망에 따르면 미분양 아파트 증가 등 주택시장침체로 주택규제 완화에 대한 시장의 요구는 높으나 주택시장 안정을 우선시 하는 정부정책 기조로 규제완화 폭은 낮을 것으로 예상된다. 그러나 주택규제 완화책이 시장의 기대에 미치지 못하고 있고, 하반기에는 고유가 등 물가상승과 경제성장 둔화로 주택수요가 위축되어 주택거래는 감소할 것으로 전망된다. 하지만 일각에서는 수도권의 경우 재개발, 뉴타운 등 개발호재 지역을 중심으로 한 투자수요 및 이주수요 증가로 주택거래가 늘어나는 곳도 많을 것으로 보고 있다. 지방의 경우 미분양주택해소 대책이 일부 발표되기는 했지만 분양시장 침체의 골이 깊고 정책의 실효성이 낮아 주택거래 활성화에 미치는 효과는 작을 것으로 보인다.
주택공급도 악화될 전망이다. 2008년 하반기 주택건설 전망 BSI(기업경기실사지수)는 28.6%로 대형업체는 21.7, 중소형업체는 31.9로 대형 및 중소형 업체 모두 체감 경기는 매우 심각한 수준인 것으로 나타났다. 이는 주택건설경기 전망 BSI가 매우 낮은 수치를 기록한 것은 지방에서 미분양아파트가 누적되어 온 것이 최근 수도권까지 확산되고 있고, 분양가 상한제 실시로 수익성이 악화되고 있는데다 원자재 가격 급등으로 건설여건도 어려워진 것이기 때문이라고 주택산업연구원은 보고했다.  
주택건설협회가 주장하는 약 25만 채에 육박하고 있는 미분양 아파트도 문제다. 정부가 미분양 아파트를 해소하기 위해 여러 가지 지원 대책을 제시하고 있지만, 미분양 아파트는 감소하기보다는 오히려 증가하고 있다.
자산운용회사 부동산 팀 관계자들은 “가계의 실질소득이 상반기보다 추가적으로 감소할 수밖에 없는 상황에서 인기주거지역을 중심으로 입주물량과 분양 예정물량이 적지 않다”며 “가격하락 현상마저 나타나고 있고 주택 경매시장까지 냉각되고 있어 하반기 이후 주택시장은 예상보다 악화될 것”으로 진단했다.

▲ 상가는 경기여건에 민감한 상품이기 때문에 미국의 서브프라임 사태와 고유가, 국내 물가불안 등 전반적인 경기침체가 상가 시장에 압박요인으로 작용할 전망이다.

하반기 실질 주택가격 전국적으로 하락 전망
상반기만 하더라도 부동산가격이 전년에 비해서 전체적으로는 침체 국면을 벗어나지는 못했지만 서울 강북을 중심으로 연립, 단독주택 및 소형아파트의 상승 기조가 나타났다. 특히 상반기 아파트 시장은 세금부담 증가와 금융규제로 인해 수요가 줄어들면서 대형, 고가 아파트에 대한 거래량이 급감하고 아파트 가격도 하락세를 면치 못했다. 또한 투자심리가 위축되면서 대표적인 주거용 투자 상품으로 인식되어 온 재건축 아파트 가격이 하락했다. 반면, 상반기 강북권 소형 아파트 매매가격은 10% 이상 올라서 지역 간 편차가 컸다.
하반기 아파트 시장 역시 상반기와 마찬가지로 실수요자가 주도하는 시장이 지속될 것으로 보인다. 중소형 아파트는 결혼과 가구 분리, 뉴타운 개발로 인해 신규 수요가 꾸준히 증가하는 반면, 입주물량은 부족해 매매, 전세 가격 동반 상승이 우려되는 상황이다.
반면 강남권으로 대표되는 대형, 고가아파트는 하반기에도 송파 잠실과 서초 반포, 강동 시영의 입주물량이 2만 호 가량 남아있어서 가격도 하락세가 지속될 것으로 예상된다. 대형 아파트 위주인 주상복합 시장 역시 하반기에도 하락세가 예상된다. 특히 강남권 랜드마크 성격의 주상복합 보다는 서울 외곽지역과 수도권의 주상복합 가격하락폭이 더 클 것이다.
주택산업연구원이 보고한 ‘2008년 하반기 주택시장전망’에 따르면 2008년 하반기 전국 주택매매가격은 주택 0.3%, 아파트 0.5%로 상승세가 둔화될 것으로 전망하며 하반기 예상 물가상승률 4%(전년동기대비)를 감안하면 실질주택가격은 전국적으로 하락할 것으로 전망하고 있다. 서울 및 수도권의 경우 연립·다세대 주택이 그동안의 가격 상승, 지분 쪼개기 및 분양가상한제에 따른 수익률 저하로 추가상승 여력이 크지 않을 것으로 전망, 서울 주택 2.0%(아파트 2.2%), 수도권 주택 1.1%(아파트 1.5%) 상승할 것으로 내다봤다. 반면 지방은 미분양 적체 등 주택시장 냉각으로 하락세를 보일 것으로 전망하고 있다. 주택전세가격 역시 상반기 대비 전국 주택 0.5%, 아파트 0.6% 상승으로 소폭 상승에 그칠 것으로 전망하고 있다. 서울은 누적되어 온 중소형 주택공급 부족, 재개발에 따른 이주수요 증가로 주택 2.6%, 아파트 2.7% 상승하고 수도권은 주택 1.4%, 아파트 1.9% 상승할 것으로 전망했다.
또한 아파트를 구입할 수 있는 실수요자는 실질소득이 감소하면서 주택보급률이 오히려 감소하고 있다. 수도권에 거주하는 월 가처분소득 300만 원 이하 가계의 경우, 현재의 아파트 가격수준에서는 아파트를 구입할 수 없고 실수요자들의 심리도 냉각되고 있다.

▲ 올 상반기에 가장 인기 있었던 부동산 유형 중 하나가 오피스텔이었다. 소형 주택과 아파트의 전세물량 부족으로 대체 상품인 오피스텔 임차수요가 증가했기 때문이다. 하반기부터는 수도권 투기과열지구에서 공급되는 오피스텔은 등기 후에 거래하도록 전매제한이 강화되고, 해당 지역 거주자에게 일정물량을 배정하기 때문에 신규 분양시장은 다소 위축될 것으로 보인다.

오피스텔 시장 ‘맑음’, 상가는 여전히 ‘약세’
기업수요가 강하고 공실률이 낮은 오피스텔 시장은 연내 투자전망이 밝은 편이나 주식가격 하락과 주거용 부동산 시장 침체로 인해 수익형 부동산에 대한 관심은 높아졌지만, 하반기 상가 시장의 전망은 밝지 않다.
올 상반기에 가장 인기 있었던 부동산 유형 중 하나가 오피스텔이었다. 소형 주택과 아파트의 전세물량 부족으로 대체 상품인 오피스텔 임차수요가 증가했기 때문이다. 특히 젊은 직장인 수요가 많은 도심권과 강남권, 신도시 주변의 소형 오피스텔의 매매가격이 상반기에만 7~8% 오른 것으로 나타났다. 전·월세 역시 높게는 10% 이상 상승한 것으로 나타났다.
부동산114 김혜현 부장은 “젊은 직장인이 많은 지역이나 대학가, 역세권 소형 오피스텔은 하반기에도 안정된 임대수익을 노리는 투자자들로 인해 매매가격이 오를 전망이다. 매물이 부족한 전월세 역시 상반기보다 오를 가능성이 높다. 다만 하반기부터는 수도권 투기과열지구에서 공급되는 오피스텔은 등기 후에 거래하도록 전매제한이 강화되고, 해당 지역 거주자에게 일정물량을 배정하기 때문에 신규 분양시장은 다소 위축될 것으로 보인다”라고 전망했다. 
반면, 상가시장은 각종 부담금에 상업용지 가격 상승에 따른 고분양가로 인해 장미빛 전망을 기대하기 어렵다. 상가는 경기여건에 민감한 상품이기 때문에 미국의 서브프라임 사태와 고유가, 국내 물가불안 등 전반적인 경기침체가 상가 시장에 압박요인으로 작용할 전망이다. 상반기에는 상가의 공급물량이 다소 줄어들었으나, 하반기에는 뉴타운이나 신도시 개발에 따른 신흥 개발지역의 상가 공급이 꾸준히 이어질 전망이다. 여기에 금리까지 오르고 있어서 투자목적의 상가구입은 더욱 어려운 상황이다. 따라서 하반기에는 기존 상권이 형성되어 있거나 안정적인 임차인을 확보할 수 있는 상가와 수익성이 검증되지 않은 신흥 상권 간 격차는 더욱 벌어질 것으로 예상된다. 기존 상권도 경기침체로 인해 수익성은 더욱 악화될 전망이다. 그러나 올 하반기 2만 가구가 입주할 잠실 일대나, 판교신도시, 인천 송도경제특구, 운정신도시, 광교신도시 같이 신도시의 중심상업지역 상가와 뉴타운지역, 역세권지역의 상가도 다소 활기를 띨 전망이다. 전문가들은 하반기 상가시장은 안정성과 경쟁력을 갖춘 곳 위주로 선별적 투자가 필요하다고 말한다.

▲ 하반기에는 기존 상권이 형성되어 있거나 안정적인 임차인을 확보할 수 있는 상가와 수익성이 검증되지 않은 신흥 상권 간 격차는 더욱 벌어질 것으로 예상된다. 기존 상권도 경기침체로 인해 수익성은 더욱 악화될 전망이다.

MB첫 ‘8.21부동산대책’, 알맹이 빠진 급조된 부양책
이명박 정부 출범 이후 수도권을 제외한 대부분의 지방이 투기지역에서 해제된데 이어 지방소재 미분양 아파트 해소를 위해 취득세 감면 및 양도세 부과조건 완화 등 건설경기대책을 내놓았다. 그러나 일부 지역에서는 정부의 건설경기 부양대책에도 불구하고 주택가격 하락현상이 나타나고 있고, 지방 소재 미분양 아파트 할인 경쟁이 시간이 갈수록 심화되고 있다. 일부 전문가들은 주택정책에도 한계가 있을 수밖에 없다고도 지적한다. 약 70% 가계가 물가상승에 따른 실질소득 감소로 적자가계로 반전되고 있는 상황에서 부자들을 위한 종부세 과세조건 완화정책도 경기부양 효과는 기대하기 어려운 데다 사회갈등만 초래할 수 있기 때문에 추진이 쉽지 않기 때문이다.
정부는 지난 8월 21일 부동산 시장을 안정시키고 실수요자 중심의 시장여건을 조성키 위해 재건축 규제 완화, 분양가상한제 개선, 전매제한 기간 완화 등을 주요 골자로 하는 MB정부의 첫 부동산정책을 발표했다. 그동안 MB정부는 참여정부와는 차별성을 둔다는 차원에서 신도시 개발보다는 도심 재개발사업을 통한 공급확대에 역점을 뒀으나 이번 택지지구 확대 개발을 통해 그간의 방침을 완전히 바꾼 것으로 보인다. 특히, 정부가 내놓은 대책안 가운데 재건축 조합원 지위양도 금지의 경우, 지난 2003년 9.5대책 당시 단기차익을 노린 투기세력을 차단하기 위해 투기과열지구에서 재건축 조합 설립인가를 받은 이후 조합원 자격 매매를 할 수 없도록 규제했던 제도로, 이번 정부의 조합원 지위양도 금지 폐지는 그동안 잠자고 있던 투기세력에게 투기의 장을 마련했다는 지적이다.
이에 전문가들은 이번 정부의 재건축 조합원 지위양도 금지 폐지 방안은 단기 차익을 노리는 투기세력들로 하여금 강남권 재건축 아파트값을 다시 원점으로 돌려놓는 악재로 작용될 가능성이 높다고 지적한다. 물론 정부가 실수요자 거래 활성화를 통한 시장 정상화를 표방하고 있지만 결국 분양가 상승, 청약경쟁률 심화로 자금력이 약한 실수자들의 내집마련은 기대하기 어렵다.
이번 대책을 살펴보면 입지 및 건축의 특수성을 감안해 주상복합의 가산비를 추가로 인정하고, 민간택지 매입가를 감정가 수준이 아니라 감정가의 120%에다 가산비(연약지반 공사비 등 실투입비)까지 인정해주겠다고 하지만 업계는 “이번 대책으로 실매입가에 조금 근접한 것은 사실이지만 시장의 요구가 전혀 반영되지 않았다”고 평했다. 아울러 “이는 사업비만 그대로 회수하는 본전사업 즉, 적자사업에서만 벗어나게 해주겠다는 것에 불과하다”는 입장이다. 
또한 지방 광역시에 3억 원 이하 주택을 갖고 있는 2주택 보유자에 대해서도 양도세 중과를 완화, 기존에는 1억 원 이하 주택에 대해서만 양도세 중과를 배제했다. 양도세는 보유기간 등에 따라 9~36%의 세율을 적용하지만 2주택 보유자에 대해서는 50%, 3주택 이상 보유자는 60%의 세율이 적용된다. 그간 정부 내에서도 2주택 보유자에 대한 50%의 양도세 중과는 ‘징벌적’이라는 지적이 제기됐던 만큼 양도세 중과 완화가 수도권까지 확대될 것이라는 기대감이 확산되고 있다.
또한 주택 건설용 토지나 대물로 받은 미분양 아파트에 대한 종부세도 일정기간 면제된다. 주택건설사업자가 주택건설 목적으로 취득, 보유하는 토지에 대해서는 종부세를 비과세한 뒤 취득 후 5년 이내에 주택을 짓지 않을 경우 그때 세금을 추징하기로 했다. 또 주택신축판매업자가 건축, 소유한 미분양 주택에 대한 종부세 비과세 기간도 기존 3년에서 향후 5년으로 늘리고 시공사가 주택 신축업자로부터 대물변제로 받은 미분양 주택도 5년간 종부세를 비과세해준다. 지방의 미분양 물량을 해소하기 위해 매입임대주택 사업 요건도 대폭 완화했다. 매입임대사업자는 종부세를 면제받고 양도세 중과 대상에서도 제외된다. 비록 6월부터 지방의 경우 민간주택의 전매제한이 폐지되고, 공공주택의 전매제한도 1년으로 줄어들어 지방 부동산시장 활성화에 일부 도움이 되겠지만, 이미 주택문제가 수도권까지 번진 상황에서 그 효과는 제한적이라는 게 전문가들의 공통된 의견이다.
이번 8.21부동산대책에 대해 업계는 전매제한 완화, 분양가상한제 개선, 후분양제의 사실상 폐지 등은 필연적으로 아파트값 내지 분양가 상승을 유발하는 것으로 주택수요자보다는 주택업계나 건설업계를 우선순위로 둔 정책이라는 것. 대부분의 전문가들은 국내·외 주택시장 환경을 감안할 때, 정부의 주택경기 부양책에 한계가 있고, 일부 선택가능 한 건설경기 부양책은 정책수단만 없어질 뿐 하반기 주택시장 분위기를 반전시킬 수 없을 것이라는 데 견해가 일치하고 있다.
일반경기 침체가 심화되고 금리상승에 따른 금융경색이 강화되는 상황은 하반기 부동산시장을 그만큼 어렵게 만들 것이다. 과거보다 경기변동이나 금융시장 여건이 부동산시장에 미치는 영향력이 커졌고, 시차도 거의 없는 상황에서 하반기의 경제여건이 회복되지 않는 한 부동산시장의 침체도 지속될 것이다.
이처럼 하반기 전망이 상반기보다 둔화될 것이라는 전망이 나오고 있는 가운데 일부 한국경제학회 학자들 중에는 “하반기 주택시장 환경은 상반기보다 훨씬 어려울 수밖에 없으므로 대응전략도 총체적으로 대응해야 한다”고 지적한다.