새 정부가 출범하면서 부동산 제도나 정책에도 많은 변화가 생겼다. 차기 정부가 내세우고 있는 세제개혁 외에도 지난해부터 추진돼온 각종 제도들이 새해부터 시행에 들어갔거나 차차 들어갈 예정이다. 특히 2008년 새해 바뀌는 부동산제도는 규제와 완화가 섞인 형태로 시행된다. 2008년 달라진 부동산 시장의 제도나 규칙은 어떤 것이 있는지 주요 내용을 살펴보고 부동산 시장에 미칠 영향을 점검해 본다.

이명박 정부의 부동산 정책은 종합부동산 세 등 현 정부의 부동산 규제 정책을 당분간 유지하되 부동산시장 교란의 원인과 처방 면에서는 참여 정부와 차별화하겠다는 방침이다.
강만수 대통령직 인수위원회 경제1분과 간사위원은 지난 1월 7일 재정경제부 업무보고에서 “부동산 투기와 관련해 이명박 당선인도 얘기했지만 현재 제도를 1년 정도의 경과를 지켜보고 개선여부를 결정하겠다”고 말하며 부동산 투기와 관련해서는 “지금까지 우리나라는 방향이 조금 잘못됐다, 다른 나라는 부동산 투기를 잡는데 기본적으로 유동성의 관리를 통한다”면서 “앞으로 유동성 관리를 주축으로 하고 세금은 보조적이 돼야 한다”고 말했다.
건설교통부(이하 건교부)가 부동산 가격에 자극을 주지 않는 선에서 규제를 소폭 완화하기로 한 것도 차별화를 위한 방편이다. 특히 건교부는 인수위 지침에 따라 기반시설부담금을 폐지하거나 획기적으로 개선하고 지방 투기지역,투기과열지구를 해제하기로 했다.
이동관 인수위 대변인은 “건교부는 업무보고에서 재건축 규제 완화 등은 재개발에 따른 초과이익을 철저히 환수하는 장치를 먼저 마련한 후에 추진하겠다는 입장”이라고 밝혔다. 이에 따라 1가구 1주택자에 대한 양도세 및 종부세 완화 방안은 내년부터 시행되고 용적률 완화 방안도 하반기쯤 관련 규정이 개정될 것으로 전망된다.
2008년 부동산 정책은 단독주택 재건축 요건 강화, 오피스텔 분양권 전매금지, 조세특례제한법에 의한 양도소득세 비과세 폐지 등의 규제 강화와 함께 배우자 간 증여공제 한도액 증가, 장기보유특별공제 보유기간별 공제율 세분화, 공공택지 후분양제 시행 등의 규제 완화 정책이 잘 어우러져 있는 것이 특징이다. 특히 아파트 청약자격 변화나 세제 개편 내용 등은 바뀌는 내용을 정확히 파악하고 있어야 청약 및 투자전략 수립에 차질이 없기 때문에 반드시 챙겨야 한다.

부동산 시장 안정과 투기 열풍 막기 위해 규제 강화
▲단독주택 재개발,재건축 강화-단독주택 재개발·재건축 연한이 20년에서 30년으로 강화된다. 서울시는 ‘도시 및 주거환경정비 조례’ 개정을 통해 노후·불량 주택으로 간주되는 단독주택의 건축 연한을 최장 30년까지 늘리는 방안을 유력하게 검토 중이다. 개정 초기 혼란을 막기 위해 2년마다 단계적으로 1년씩 높이는 방안이 구체적으로 검토되고 있다. 반면 재개발·재건축 조합 설립 요건은 완화된다. 정비 구역 내 주민 동의 요건이 80% 이상에서 75% 이상으로 낮춰진다. 단독주택이 사라지고 아파트가 우후죽순으로 들어서는 것을 막기 위한 조치로 재개발·재건축에 투자할 때는 추진 일정이 늦춰질 수도 있는 만큼 유의해야 한다.
▲오피스텔 분양권 전매금지-올 하반기부터 수도권 투기과열지구에서 공급되는 오피스텔도 전매 제한이 강화된다. 지금까지 오피스텔은 지자체장이 자율적으로 전매제한 조치를 내렸는데 통상 계약 후 3개월이었다. 이로 인해 일부 인기지역 오피스텔은 시세차익을 노린 사람들로 투기를 과열시켰다. 이에 따라 오피스텔 투기 열풍을 막기 위한 조치로 현재 분양물량의 20%를 지역 거주자에게 우선 공급하는 방향으로 법 개정을 추진 중이다. 이 개정안은 지난해 11월 건설교통위원회에서 ‘건축물의 분양에 관한 법률’을 발의해 통과됐으며 이르면 8월 이후 시행될 전망이다.
▲서울시 단독·연립 10%이상 지어야 뉴타운 지정-앞으로 서울지역에서 뉴타운으로 지정받기 위해서는 전체 주택용지의 최소 10% 이상을 4층 이하, 12층 이하의 중,저층을 40%이상 의 단독주택이나 연립주택으로 지어야 한다. 일정규모 기반시설을 갖추고 주택 자체만 노후화된 단독주택 재건축사업의 경우 전체 주택용지 가운데 20% 이상을 저층으로, 40% 이상은 중·저층으로 지어야 뉴타운지구 지정이 가능하다. 이를 위해 서울시는 뉴타운 추가 지정 때 각 자치구의 제안서에 중·저층 건립 계획을 포함하도록 하고 이를 뉴타운 지정 대상 심의와 결정에 반영할 계획이다.
▲조세특례제한법 만료-주택경기 부양을 위해 1998년부터 2003년까지 분양된 아파트에 한해 한시적으로 시행됐던 조세특례제한법이 올해 만료된다. 대상 주택은 1998년 5월 22일~1999년 12월 31일과 2000년 11월 1일~2003년 6월 30일 기간 중 신축주택을 취득한 경우로, 금년 1월 1일부터 신축주택 이외의 주택을 양도할 때는 주택 수로 간주돼 2주택 보유자에 상응하는 양도세(단일세율 50%)를 물어야 한다. 서울 대치동 동부센트레빌, 도곡동 타워팰리스, 삼성동 현대아이파크, 서초동 트라팰리스 등 최초 분양자는 2주택자라도 이전에 보유했던 기존 주택을 팔 때 양도소득세를 면제받았다. 그러나 올해부터는 9~36%의 양도세를 내야 한다. 다만 해당 기간 중에 매입한 신축주택을 팔 때는 5년간 발생한 양도세를 100% 감면해주는 특례는 여전히 적용받을 수 있다.
▲장기주택마련저축 비과세제도 강화-장기주택마련저축의 비과세 요건이 강화된다. 지난해까지는 무주택 또는 3억 원 이하 국민주택을 1채 소유한 세대주면 가입할 수 있었지만, 새해부터는 신규 가입하거나 만기 연장을 하면 세대원을 포함해 요건 충족 여부를 판단, 세대원이 별도로 주택을 소유하고 있으면 저축에 가입할 수 없다. 또 최초 가입 후 7년이 지나면 이후 3년마다 저축 가입 요건을 재검증하게 되며 이때 요건을 충족하지 못하면 법정 해지 처리된다.
▲지역 우선 공급주택 청약자격 강화-건설교통부는 지난해 11월 ‘수도권 투기과열지구의 주택 공급’시 지역 거주기간 요건을 ‘1년 이상’으로 하는 내용의 ‘주택 공급에 관한 규칙’ 개정안을 확정해 2008년 1월 1일 이후 분양 승인신청 물량부터 적용하기 시작했다. 이에 따라 앞으로 서울과 수도권 투기과열지구에서 지어지는 아파트를 우선적으로 공급받기 위해서는 입주자 모집공고일을 기준으로 해당지역에 1년 이상 거주해야한다. 기존에는 지자체마다 거주기간이 각기 달라 청약자들에게 혼란을 줬다. 2008년부터 순차적으로 공급될 광교신도시와 2009년 하반기 분양 예정인 송파신도시 지역우선공급 물량을 염두에 두고 있다면 해당 지역으로의 전입을 서둘러야 한다. 위장 전입이 적발될 경우 당첨 취소는 물론 3년 이하의 징역이나 3,000만 원 이하의 벌금에 처해진다.
▲외국인토지거래 허가 강화-지금까지는 신고만으로 토지를 취득할 수 있었으나 2월부터 외국인(법인 포함)도 토지거래허가구역 안에서 부동산을 사고 팔 때 시·군·구의 허가를 받아야 한다. 지난 2002년 외국자본 유치를 위해 외국인토지거래 허가제가 도입됐으나 한남뉴타운 등 유망 재개발 지역에서 외국 국적의 한국 사람들이 아무 제재 없이 부동산을 사들여 형평성 논란이 제기됐다. 외국인토지거래 허가제 예외규정이 폐지되더라도 공장용지와 상업용지 등은 종전과 같이 실수요자에 대해 내외국인을 막론하고 허가가 가능하기 때문에 실수요자의 토지취득 및 외국자본의 투자유치에는 장애가 되지 않는다.
▲재산세·종부세 과표적용비율 상향-2008년부터는 재산세와 종합부동산세의 과표(세금부과 기준금액) 적용비율이 올해보다 강화된다. 재산세는 올해의 경우 공시가격의 50%를 기준으로 세금을 매겼지만, 올해부터는 공시가격의 55%가 기준이 된다. 또 과세 대상이 되는 주택과 종합합산토지에는 과세표준 적용율이 90%로, 별도합산토지는 65%로 상향조정된다. 이는 보유세를 현실화하기 위해 종부세 과세표준 적용비율을 매년 10%씩 올려 2009년에는 100%를 적용키로 한 데 따른 것이다. 또 납부방식도 현행 신고납부에서 정부부과로 전환된다. 과세관청이 세액을 계산해 고지서를 발부하고, 고지내용에 이의가 없는 납세자는 납부기한내(매년 12월1일~15일) 세금을 납부하면 된다.

부동산 가격에 자극 주지 않는 선에서 규제 완화
▲공공택지후분양제 본격 시행-2007년 초 발표된 1.11대책에 따라 2008년 1월 1일부터 공공택지에서 분양되는 아파트는 후분양제가 적용됐다. 정부는 공공택지에 들어서는 아파트에 후분양 공정률을 2010년 60%에서 2012년 80%까지 단계적으로 확대한다는 방침이다. 따라서 1월 1일 이후 사업계획승인을 신청하는 단지는 40% 이상 건축을 마친 후 입주자를 모집할 수 있다. 주택공사나 지방공사가 공급하는 주택의 경우 건축 공정이 전체 공정의 40%에 달한 후에 입주자를 모집할 수 있게 된다. 금년부터 분양되는 김포신도시와 파주신도시 2차 공급물량 등은 공정률 40%룰에 따라 후분양될 예정이다. 민간 택지 아파트는 지금처럼 선분양제로 공급된다.
후분양제가 시행되면 수요자들은 실제 아파트가 지어지는 모습을 보면서 청약할 수 있고, 건설업체 부도에 다른 위험 부담도 줄일 수 있게 된다. 하지만 분양대금 납부기한도 그만큼 짧아져 자금 부담도 생기며 통상 1~2년 걸리는 건축기간이 전매제한기간에 포함되지 않기 때문에 상대적으로 아파트를 되팔 수 있는 기간이 길어진다. 공정률 40%는 20층짜리 아파트를 기준으로 할 경우 보통 13개월 정도에 해당된다.
▲재건축ㆍ재개발 조합설립 요건 완화-올 1월부터 재건축,재개발 조합 설립 요건이 완화됐다. 현재는 전체 5분의 4(80%) 이상의 주민 동의를 얻어야 조합 설립을 할 수 있지만 2008년부터는 4분의 3 이상 동의만 받으면 조합을 설립할 수 있다. 그동안 전체 소유자의 70% 이상 동의를 얻었는데도 일부 주민의 반대로 사업이 지연되는 곳이 적지 않았다. 따라서 조합 설립 요건 완화로 재건축,재개발 사업 속도도 빨라질 전망이다.
▲해외부동산 취득 한도 전면 폐지-금년 상반기부터는 투자 목적의 해외부동산 구입 한도가 전면 폐지돼 자유로운 투자가 가능해질 예정이다. 투자대상 지역도 미국 중심에서 동남아 등지로 확대될 전망이다. 재정경제부에 따르면 월별 해외부동산 취득액은 지난해 2월 6,400만 달러였으나 3월 9,800만 달러, 4월 1억2,900만 달러로 크게 늘었다. 그러다 8월 주요 해외 투자처인 미국 부동산시장이 서브프라임모기지(비우량 주택 담보대출) 부실 사태로 휘청거리면서 해외부동산 투자가 급감했다. 정부가 현재 1인당 300만 달러인 투자 목적의 해외부동산 취득한도를 하반기에 폐지할 예정이다. 투자 한도가 폐지되면 그동안 한도에 묶여 거래하지 못했던 덩치 큰 물건을 중심으로 투자가 활기를 띨 전망이다. 또한 해외 부동산양도세율이 보유기간에 관계없이 과세표준에 따라 9~36% 적용될 전망이다. 현재는 보유기간에 따라 1년 미만은 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%, 2년 이상은 9~36%로 높은 세율을 적용하고 있다. 대신 그 동안 적용됐던 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없게 된다.
▲서울시 특별분양제도 폐지-2008년 4월 18일부터 철거민의 애환이 담긴 ‘철거민 특별공급제도’ 이른바 ‘딱지’를 폐지하기로 했다. 철거민특별공급제도는 서울시가 도로나 공원 등을 만들기 위해 주택을 헐 때 철거민에게 감정가로 계산한 보상금에 아파트분양권을 주는 것으로 서울시는 이 같은 내용의 ‘서울시 철거민 등에 대한 국민주택 특별공급규칙’ 개정안을 마련했다. 개정안에 따르면 이미 특별공급 자격을 얻은 철거민은 아파트를 분양받지만 오는 4월 18일 이후의 도시계획사업 보상계획 공고분부터는 특별분양권 대신 이주정착금(주거용 건물의 30% 해당액)과 임대주택 입주권이 주어진다.
한편, 시는 새로운 제도 시행 이전 특별공급 자격을 얻은 철거민 2,842세대(회현시민 352세대, 연희시범 328세대, 자치구 도시계획사업 철거민 1,658세대, 추가 발생예상 504세대)에 대해서는 택지개발지구인 상계장암지구 등 9개 지구에 지어지는 주택을 공급하기로 했다.
▲퇴직연금 부동산펀드 투자 허용-2008년부터 퇴직연금 적립금으로 부동산, 실물 펀드, 특별자산 펀드 등에 투자할 수 있고 주식 관련 투자 제한도 크게 완화된다. 또 중장기적으로는 선진국처럼 퇴직연금으로 부동산 주식 펀드 등 대부분의 자산에 제한 없이 투자하는 게 가능해질 전망이다. 또 확정기여형(DC) 퇴직연금의 경우 위험자산인 주식 관련 투자가 불가능했지만 앞으로는 주식형,혼합형,파생,고위험채권 펀드에 자산의 50%까지 투자할 수 있다. 다만 주식과 전환사채에 대한 직접투자 규제는 당분간 존속된다. 확정급여형(DB) 상품도 위험자산에 대한 투자 한도가 늘어난다. 현행 30%인 주식형. 파생 펀드에 50%까지 투자할 수 있고,40%인 혼합형 펀드에 대한 투자 한도도 50%로 확대된다. 2009년 자통법 시행 이후에는 투자 가능 유가증권 규제가 포괄주의(네거티브 방식)로 전환돼 중장기적으로 퇴직연금 적립금 운용에 대한 규제가 거의 사라질 예정이다.
▲배우자 간 증여세 공제 6억 원으로 확대-배우자 간 증여세 공제 대상액이 3억 원에서 6억 원으로 확대된다. 남편으로부터 6억 원을 증여받을 경우 5,000만 원의 증여세를 냈지만 올해부터는 내지 않아도 된다. 이에 따라 10년간 증여액을 합산하게 되며 공제액도 10년간 합산해 6억 원까지는 증여세가 공제된다. 또한 임대 소득이 있는 경우 부부 간 재산을 나눠놓으면 소득세를 줄이는 효과도 있다. 증여세 공제 가능 기간은 10년으로 10년간 부부 간 증여가액이 6억 원 이하라면 증여세를 물지 않아도 된다는 뜻이다. 다만 증여 후 5년 이내에 해당 부동산을 매각하면 양도소득세를 회피하기 위한 증여로 보고 따로 양도세를 물 수 있으므로 주의해야 한다.
▲양도세 장기보유특별공제 보유기간별 공제율 세분화-1가구1주택 3년 이상 보유한 토지와 건물을 양도하는 경우 양도차익의 일정비율을 곱해 금액을 공제해 주는 ‘장기보유특별공제’가 보유기간별 공제율이 세분화 될 전망이다. 현행 장기보유특별공제율은 3년 이상~5년 미만은 양도차익의 10%, 5년 이상~10년 미만 15%, 10년 이상~15년 미만은 30%, 15년 이상은 45% 등이다. 하지만 올해부터는 최저최고 공제한도율 각각 10%, 45%를 유지하는 하되, 보유기간이 1년 늘 때마다 3%씩 공제율이 높아지는 방식으로 바뀐다. 이럴 경우 3년 이상 보유자와 동일한 공제혜택을 받던 4년 보유자, 5년 보유자 같은 공제를 받던 6~9년 보유자 등은 보유기간만큼 공제를 더 많이 받게 된다.
▲‘85㎡초과 공공건설임대주택’의 무주택자 우선공급-금년 1월 1일부터 분양승인 신청하는 85㎡초과 공공건설임대주택이 무주택자 우선공급대상에 포함됐다. 건교부의 주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라 85㎡초과 공공건설임대주택이 민영주택으로 분류되기 때문이다. 이에 따라 1순위 무주택자에게 우선공급이 가능하도록 가점제를 우선 적용해 입주자를 선정한다. 기존에는 유주택자라도 1순위면 이를 공급받을 수 있었다. 다만, 잔여주택이 있는 경우에는 추첨제를 적용하게 된다.

신고의무 및 새 제도 도입 등 다양한 부동산 정책 시행
▲부동산실거래가 공동신고 거부시 500만 원 이하 과태료, 전,월세 계약도 신고 의무-이르면 올해 5월부터 부동산거래 당사자 중 한쪽이 실거래가 공동신고를 거부할 경우 다른 한쪽이 단독으로도 신고할 수 있게 되며, 공동신고를 거부한 사람은 500만 원 이하의 과태료를 물어야 한다. 또 올해부터 주택거래신고지역에서 전,월세를 계약할 경우 15일 이내에 실거래가를 부동산중개업자가 해당 지자체에 직접 신고해야 한다.
올해 2월 임시국회 본회의에서 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 개정안’이 최종 처리되면 공포 후 3개월 후인 5월부터 개정안이 시행된다. 개정안은 또 주택거래신고지역에서도 부동산중개업자가 부동산을 중개할 경우 거래당사자가 아닌, 중개업자에게 신고의무를 부여했다. 또한 부동산을 중개할 때 중개업자는 지상권, 유치권 등 각종 권리관계를 중개대상물 확인,설명서에 명시해야 한다. 개정 규칙이 시행되면 주거용 위주로 돼 있는 중개대상물 확인,설명서가 주거용, 비주거용, 토지, 공장 등 4개로 세분화된다. 아울러 정확한 거래 정보 제공을 위해 중개업자는 건축물의 전용면적, 대지 지분, 도로 접근성 및 포장 여부 등을 기재해야 한다. 토지거래허가구역,주택거래신고지역,투기지역 등 규제 현황과 임대차계약,지상권,유치권 등 각종 권리관계, 경,공매 등 특이사항, 공시가격, 장기수선충당금 처리내역, 담보대출 현황 등도 적어야 한다.
▲특별건축구역제 도입, 창의적인 설계 가능-2008년부터 특별건축구역지정제도가 도입돼 건폐율, 도로사선제한 등에 구애받지 않고 창의적인 건축물의 설계가 가능해졌다. 특별건축구역은 중앙기관 장관이나 시도지사, 시장·군수·구청장 등이 건교부 장관에게 신청하면 중앙건축위원회 심의를 거쳐 승인된다. 대상은 국가나 지자체 및 정부투자기관 건축물과 대통령령이 정하는 건축물이다. 특히 대통령령으로 정하는 건축물에는 공연장, 관람장, 교회, 성당, 철도역사, 공항, 오피스빌딩, 관광호텔, 방송국 등이 포함된다. 특별건축구역으로 지정되면 이 구역에 짓는 건축물은 건축법에서 정하고 있는 각종 규제를 적용받지 않거나 완화된 기준을 적용받아 창의적인 설계가 가능해진다.
▲고령자 주거안정법 제정-고령화사회 진입을 앞두고 노인 주거안정을 위한 법적 제도적 장치가 마련된다. 건설교통부는 지난해 7월 18일 고령자용 임대주택 공급계획, 고령자 주택개조 지원방안, 고령자 주거기준 등을 골자로 한 ‘고령자 주거안정법(가칭)’ 제정을 추진 중이라고 밝혔다. 새 법은 현행 노인복지법 주택법 건축법 등에 흩어져 있는 노인주택 관련 규정을 통폐합한 고령자주택 기본법이 된다.
▲주택바우처 시범사업 실시-올해 저소득층의 주거안정을 위해 정부가 집세의 일부를 집주인에게 쿠폰형식으로 지급하는 주택바우처제도가 시범 실시된다. 지난해 10월 17일 건설교통부는 국정감사 업무현황보고에서 저소득층 주거지원 방안의 하나로 주택 바우처(Voucher)제도를 도입키로 했다고 밝혔다. 바우처(상품권, 쿠폰)제도는 쿠폰 등의 형태로 임차금을 보조하는 방식으로 건교부는 주택바우처제도 도입을 위해 지난 2007년 7월 연구용역을 발주했다. 바우처제도는 세입자에게 쿠폰을 지급하는 명시적 바우처, 쿠폰이 없는 묵시적 바우처 등으로 구분된다. 현재 시행 중인 다가구 매입임대 주택은 묵시적 바우처의 일종이다. 미국의 경우 세입자 부담분이 적정임대료에 미달할 경우 그 차액을 집주인에게 지급하고 있다.