인구의 유동성과 투자 및 매도시기의 적합성 파악이 중요
발 문: 요즘 APT가격이 일부 지역에서 하락을 하면서 부동산 전체의 투자심리가 위축되어 있는 상태다. 하지만 부동산의 투자는 APT, 상가, 토지가 존재하는 동안은 영원한 투자처로 볼 수 있다. 우리나라가 앞으로도 미국과 유럽 FTA 협약 이후 세계 여러 나라와 더 많은 FTA협약이 체결 될 것 같다. 그러면서 선진국에서는 중국이 금융과 서비스가 불안전한 지역이라고 판단했기 때문에 중국의 거점 도시로 한국을 국제자유도시로 개발하려는 의도가 FTA협상 저변에는 깔려 있는 것 같다.
반면에 FTA협상으로 피해가 큰 농촌지역을 차기 정부에서는 수입원을 만들어 주어야 하기 때문에 논과 밭이 개발이 쉽게 규제를 풀어 주어야 한다고 생각된다. 하지만 일반인들은 APT, 상가, 토지 같은 부동산에 투자하고 싶은 생각은 있는데 투자방법을 몰라 투자를 못하는 경우도 있고 투자를 하고도 판매시기를 몰라 곤란을 겪는 경우가 있어 적당한 부동산 투자방법 소개 한다.
인구 유동성과 매도시기 적합성을 파악해야
부동산에 투자하기 위해서 중요시 되는 부분은 첫째, 현재 부동산 물건지 위치에서 인구의 유동성이다. 이유는 부동산의 가격상승 요인은 현 물건지 위치에서 사람이 얼마나 유동될 수 있는지 가능성을 보고 상가, 모텔, 주택, 팬션 등 개발이 용이한 것을 구상해 볼 수 있기 때문이다. 둘째, 투자와 매도시기의 적합성이다. 투자시기를 정학하게 파악하는 방법은 현 물건지의 용도지역에 따른 용적률을 파악하면 가격의 가능치를 파악할 수 있다. 서울을 벗어난 기타 지방의 부동산은 용도지역의 용적률과 평당 부동산 가격이 비슷한 비율로 형성되는 것을 볼 수 있다. 이 용도지역의 용적률에 따라 건축허가, 건물 층수, 상가종류, 주택 등의 허가가 나온다. 용도지구와 용적률을 확인해 보려면 동사무소에서 도시계획확인원이나 토지이용계획확인원을 열람 해 보면 알 수 있다.
무릎가격에서 매수해 어깨가격으로 매도해야
부동산 가격 측정 방법을 예를 들면 서울을 제외한 지방의 도시이용계획 확인원에 제 2종 일반주거지역에 10년 이상 된 주택이나 토지를 가지고 있고 현재 평당 시세가 200만원 거래가 된다고 가정했을 때 2종 일반주거 지역은 용적률이 250%까지 나오므로 많이 올라야 평당 250만원 정도로 평가할 수 있다. 그리고 주택이나 상가 건물은 10년이 지나면 그동안 노화된 감각상각비 때문에 건축비를 0원으로 계산한다. 하지만 사무실 빌딩은 10년 이상이라도 건축비를 일부 인정을 한다. 그렇기 때문에 그 주택은 매수하는 것은 적당하지 않고 판매를 하는 것이 좋다고 평가할 수 있다.
부동산의 매수나 매도 시기는 사람으로 비교해 무릎가격에 매수해 어깨정도 가격에 매도를 하는 것이 적당하며 부동산을 매도 할 때는 매수하는 입장에서 생각해 매수해 적당한 이익이 발생 될 수 있는지를 생각 해 매도 가격을 산정 해 매물을 내 놓아야 거래가 잘 이루어진다.
