정부가 1.11부동산 대책을 발표한 지 한달도 안돼 1.31부동산 대책을 내놓았다. 이번 1.31대책은 그 동안의 대책과 달리 가격안정에서 서민주거복지안정 차원으로 옮겨갔다는데 그 의미가 있다. 정부는 1.31부동산 대책을 통해 국민임대주택 부분을 2012년 이후에도 계속적으로 해 나가며 연간 5만호씩 비축용 임대주택을 건설하겠다고 발표했다. 그러나 수도권의 경우 주요 지역의 택지는 이미 고갈돼 임대주택을 지을 곳이 크게 부족한 데다 지방에는 이미 임대주택이 수요를 초과해 넘쳐나고 있어 정책의 실효성에 의문이 제기되고 있다.


연간 5만호씩 비축용 임대주택 건설
정부가 내놓은 이번 1.31부동산 대책은 크게 세 가지로 나뉜다. ▲장기임대주택 공급확대 ▲분양주택 공급확대 위한 공공부문 역할 강화 ▲서민층 주거안정 위한 금융지원 확대로 정부는 매년 5만호씩 추가 공급해 오는 2017년까지 임대주택 비축물량을 340만 가구 수준으로 늘려 전체 가구 수의 20% 수준으로 맞추겠다는 것이다.
권오규 경제부총리는 지난 1월31일 정부 과천청사에서 열린 부동산 시장 공공부문 역할강화 방안 브리핑에서 “이번 대책은 그동안 추진해왔던 국민임대주택 건설 사업을 2012년 이후에도 계속하고 부동산 관련 펀드를 통해 연간 5만호씩 비축용 임대주택을 건설한다는 크게 두 가지 방향에서 골격이 이뤄졌다”면서 “전체적으로 재정소요를 최소화해 추가 부담이 거의 없는 쪽으로 대책을 마련했다”고 말했다.
이를 위해 정부는 올해 시범사업으로 수도권 국민임대주택단지에서 4,000가구, 지방대도시에서 1,000가구를 확보할 계획이다. 수도권 대상지역은 김포 양촌, 고양 삼송, 남양주 별내, 수원 호매실 등 국민임대단지며 해당 단지 내 10년 공공임대아파트 용지의 용도를 바꿔 장기 비축용으로 활용할 예정이다.
이에 서종대 건교부 주거복지본부장은 “서울에서도 약간의 비축용 장기임대주택을 공급할 계획”이라며 “분당급 신도시나 송파 신도시 등에서도 비축용 임대주택 건설이 추진될 것”이라고 말했다.
이는 올해 착공하지만 일반 실 수요층이 비축용 임대아파트를 만날 수 있는 시기는 일러야 2009년 초가 될 것으로 보인다. 건교부가 아파트 공정의 60~80%를 진행한 뒤 후분양으로 공급에 나설 계획이기 때문이다. 건교부는 실제 공급이 이뤄지는 2009년 초까지 구체적인 청약자격과 계약조건, 임차료 차등화 방안까지 확정할 예정이다.
비축용 장기임대주택의 공급대상은 무주택 서민과 중산층이며 청약저축, 청약부금, 청약예금 통장 가입자에게 우선권을 준다. 그러나 건교부는 청약가점제를 적용할 지, 중대형 평형은 청약예금 보유자로 자격을 한정할지, 별도의 청약시스템을 만들지는 아직 정하지 못했다.
이에 이문기 건설교통부 주거복지 지원팀장은 “청약자격에 대해 실 수요층이 궁금한 점이 많겠지만 구체적인 조건은 실제 임대 공급시기에 맞춰 정해질 것”이라고 말했다.
이와 관련, 박병원 재정경제부 차관은 “분양주택이 부족한 조짐을 보이면 원래 계획인 2019년 이전에라도 비축용 임대의 분양전환을 고려할 수 있다”고 밝혔다.
지역 내 주택이 부족하다면 분양으로 전환해 수급을 안정시키는 역할을 하고 그렇지 않으면 실거주자를 위해 계속 임대할 수도 있다는 얘기다.
비축용 장기임대주택은 일부 중대형 평형도 포함되지만 대부분 중소형 평형으로 정부는 평균 30평 수준을 계획하고 있다. 그러나 지역 상황에 따라 중대형 비중이 높아지거나 반대로 중소평형 단지가 될 수도 있다는 게 건교부 설명이다.
한편, 30평을 기준으로 할 때 입주자가 부담해야 하는 금액은 보증금 2,500만원에 월 임대료 52만원 수준으로 전망하고 있어 실수요자들이 몰릴 것으로 예상된다. 이 금액은 1억8,000만원짜리 주택을 10년 후 2억5,000만원에 매각한다고 했을 때 임대수익률 등을 고려해 정한 것이다. 여기에는 매년 3%가량 가격상승이 있다는 전제가 깔려 있다.

전·월세 시장 안정, 부작용 우려도
일단 임대주택 공급을 늘리면 전·월세 시장은 안정될 것이라는 시각이 많다.
RE멤버스의 고종완 대표는 “정부가 주도해서 공급하는 임대라면 임대료가 시세보다 낮게 책정될 가능성이 높다”고 말했다. 또한 2007년 중 다세대 다가구 주택공급에 공공부문 참여 확대와 군 시설, 교도소, 철도차량기지 등 국공유지나 주공 보유 장기 미매각 공공시설 용지 일부를 주택건설용지로 활용할 계획과 관련해 “비축용 장기임대주택과 다가구·다세대 등 단기 공급이 가능한 주택이 동시에 늘어난다면 임대시장 안정에 크게 도움이 될 것”이라고 진단했다.
하지만 정부 재정부담 증가 등 부작용을 우려하는 목소리도 높다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “정부 재정부담을 최소화하려면 임대주택의 임대료를 높여야 하고, 임대료를 낮추면 재정손실이 커지는 딜레마에 빠질 수 있다”며 “중형 임대주택이라면 임대료가 만만치 않을 텐데 땅값이 크게 오른 상태에서 임대료를 얼마나 낮출 수 있을 지 의문”이라고 지적했다.
삼성경제연구소 박재룡 박사는 “임대주택 공급 확대라는 취지는 바람직하지만 그만큼 소유권이 있는 분양주택 물량은 감소하기 때문에 상대적으로 분양주택은 가격이 더 오를 수 있다”고 내다봤다.
정부는 지역에 따라 다양한 편차를 둘 계획이지만 기본적인 수익률 확보와 운영을 위해 인근 전ㆍ월세 시세와 큰 차이를 두기는 어려울 것으로 보인다. 사실상 인근 전세 시세에 준하거나 이보다 약간 낮은 가격에 임대료 시세가 책정되는 셈이다.

임대주택펀드 조성해 재원 마련
정부는 재정요소를 최소화 해 추가 부담이 거의 없는 쪽으로 대책을 마련했다고 발표, 토지공사와 주택공사가 함께 설립하는 ‘임대주택펀드’를 통해 연 평균 7조원씩 총 91조원을 조달해 임대주택을 짓고 2019년부터는 이들 집을 팔기 시작해 2028년까지 원금을 갚겠다는 게 정부의 복안이다. 문제는 2007∼2019년까지 해마다 평균 7조원 수준의 임대주택펀드를 마련할 수 있느냐는 것. 이에 정부는 국민연금, 우체국, 농협, 생보사 등으로부터 융자를 받아 2007~2019년 중 연평균 7조원 수준의 펀드를 조성하며 ‘국고채유통수익률+a’로 수익률을 보장, 매년 5,000억원 수준의 재정지원을 소요할 계획이다.
그러나 장기임대주택 건설을 위해 필요한 막대한 재원 마련 방안으로 제시된 임대주택펀드가 당초 목표를 달성할 수 있을지가 의문이고 임대주택펀드에 대한 운용손실을 재정에서 보전함으로써 재정 부담이 커질 수밖에 없다는 문제점이 지적되고 있다.
이에 대해 권오규 부총리 겸 재정경제부 장관은 “일정 수익률을 보장하기 때문에 장기투자 수요에 부합하고 시중 단기유동성 530조원, 간접투자상품 시장 약 200조원, 연기금 및 보험 등 장기투자자 규모 500조원 등을 감안하면 연간 7조원을 조달하는 데 크게 무리가 없다”고 밝혔다.
또한 기존 5년 임대 주택을 10년 이상 장기임대주택으로 전환하도록 기금 거치기간을 10년에서 15년으로 연장시키며 국민임대 재정지원 기준단가를 평당 409만원에서 456만원으로 단계적 상향조정 해 국민임대주택 건설 재정지원을 현실화 시킬 계획인 것으로 드러났다.
특히 정부는 서민층 주거안정 위한 금융지원 확대를 위한 대책으로 장기고정금리 모기지론 공급을 활성, 변동금리대출에 대한 주택금융신용보증기금 출연용율을 현행 최고 0.1665%에서 0.3%로 상향조정하고 고정금리는 현행요율을 유지키로 했으며 주택금융신용보증기금 임차자금 보증대상을 기존 신용평가등급 1~8등급에서 9등급 저소득층으로 확대하며 신용등급 1~8등급 임차자금 보증한도 연가소득의 2배까지로 확대했다.


부동산 담보대출 제한
이번에 발표된 1.31대책은 부동산 담보대출을 크게 제한하고 있어 돈을 빌려 집을 사기가 매우 어려워졌다. 투기지역 및 수도권 투기 과열지구의 6억원 이하 아파트 담보대출에 대해서 연소득에 따라 대출금액을 차등화 하는 총부채상환비율(DTI) 규제가 강화됐기 때문이다.
먼저 대출 규제 강화는 오는 3월2일부터 투기지역 및 수도권 투기 과열지구의 6억원 이하 아파트 담보대출에 대해서도 적용된다. 이에 따라 저소득 근로자나 자영업자들이 은행 빚을 내 수도권에서 20~30평대 아파트를 장만할 수 있는 기회가 사실상 어렵게 됐다. 이것은 현행 6억원 초과 아파트의 신규 구입 자금에 대해서만 적용하던 DTI 40% 규제가 6억원 이하 아파트까지로 확대되고, 신규 구입 자금 대출뿐 아니라 기존 아파트를 담보로 한 대출도 DTI 규제를 받게 된다.
다만 정부는 대출금액 1억원 이하와 시가 3억원 이하인 국민주택 규모 아파트는 예외로 DTI를 60% 적용키로 해 5천만원 이하인 소액대출은 DTI 규제를 적용받지 않으며 분양아파트의 중도금 대출과 집단대출에 대해서도 적용되지 않을 전망이다. 이러한 대출 규제와 함께 당정은 현재 6% 수준인 총 주택 대비 임대주택 비중을 2012년까지 15%, 2017년까지 20% 수준으로 높이기로 했다. 이를 위해 2017년까지 260만 세대의 장기 임대주택을 추가 공급, 임대주택을 모두 340만 세대 수준으로 확대키로 했다. 이 가운데 매년 5만 세대씩 총 50만 세대는 30평 수준으로 건설, 저소득층뿐만 아니라 중산층의 주거 안정도 도모하기로 했다.

이견 많아, 근본적인 문제 해결 시급
정부는 이번 1.31대책을 통해 서민 주거안정의 획기적 도모가 가능할 것으로 기대하고 있다. 선진국 수준의 공공 임대주택 재고 비축을 통해 서민이 낮은 임대료로 장기간 거주할 수 있는 기반을 조성함으로써 서민의 주거안정을 획기적으로 도모함과 아울러 주거문화를 ‘소울중심’에서 ‘거주중심’으로 전환시킬 수 있을 것으로 기대하고 있다. 또한 부동산 시장 안정과 민간주택 공급애로 발생시 공공부문이 즉시 보완할 수 있는 시스템을 구축함으로써 일시적 주택수급 불일치에 따른 시장불안정을 근본적으로 해소할 수 있을 것으로 예상하고 있다.
그러나 이용섭 건설교통부 장관은 14일 국정브리핑에 올린 칼럼 ‘두 마리 토끼를 쫓아서’에서 “11.15,대책을 비롯해 1.11대책과 1.31대책을 담은 개정법률 등이 국회를 통과하지 못하면 집값이 또 다시 반등할 소지가 있다”고 밝혔다.
비축용 장기임대주택을 짓기로 한 1.31대책을 “집값안정과 주거복지라는 두 마리 토끼를 동시에 좇는 전략”으로 평가하고 “선진국 수준인 20%의 장기 임대주택이 확보되면 자기 집을 장만하지 않더라도 집값 걱정 없이 안심하고 살 수 있는 여건이 만들어 진다”고 강조했다.
한편, 주택공사는 최근 국회 건설교통위원회에 ‘비축용 임대주택 건설관련 검토 보고서’에서 토지공사가 임대주택건설에 참여하는 것은 문제가 있다고 지적하고, 실제 토지공사측은 국회의원들을 상대로 이른바 ‘비축용 임대주택’ 사업 관철을 위해 주택법 개정안 통과 로비를 벌이고 있는 것으로 알려졌다. ‘비축용 임대주택 사업’은 연기금 등이 펀드형태로 91조원을 투자하고, 연간 5천억원의 재정지원을 지원해 10년간 50만 가구를 짓는 것으로 두 기관이 출자해 운영을 맡아서 하도록 돼 있다. 이렇게 되면 토지공사는 사실상 주택사업 뛰어들게 되는 것인데 그동안 공공주택시장을 독점해온 주택공사로선 이를 받아들이기가 쉽지 않은 것이다.
설상가상으로 장기임대아파트를 대량으로 공급하겠다던 1.31대책도 제대로 추진되지 않고 있어 정부의 이 같은 대책이 앞으로 어떻게 진행될지도 의문이다. 국회 건설교통위원회는 지난 2월15일 여야 간사 협의를 거쳐 비축용 장기임대주택 공급을 내용으로 하는 임대주택법 개정안은 2월 임시국회 안건으로 채택하지 않기로 결정했다고 밝혔다. 이에 따라 올 하반기에 5,000가구를 짓겠다던 정부의 약속이 지켜질지 현재로선 불투명한 상황이다.

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1.31부동산대책 Q&A
Q. 임대주택펀드를 통해 비축형 임대주택이 대량 공급되면 민간 건설사업이나 분양주택물량은 위축되는 것 아닌가?
A. 우리나라에서는 매년 50만호의 주택이 건설되는데, 비축용 임대주택은 이에 추가적으로 5만호를 건설하는 것이므로 민간 주택사업을 위축시킬 소지가 없다. 또한, 비축형 임대주택은 기존 택지공급계획의 여유분을 우선 활용하고, 민간ㆍ공공 공동주택사업이나 추가 공공택지 등을 통해 확보된 땅에 건설할 계획이므로 기존 분양주택이 줄어들 염려가 없다.

Q. 수요가 없는 곳에 공급물량만 늘이는 것 아닌가?
A. 비축형 임대주택은 입지여건 및 수요분석을 통해 충분한 수요가 있는 지역에 공급하고, 일정기간이 지난 후에는 사업을 재점검하여 수요에 맞는 공급이 이루어질 수 있도록 해 나갈 것이다.

Q. 비축형 임대주택에는 누가 입주할 수 있나?
A. 원칙적으로 보다 많은 실수요자가 입주할 수 있도록 입주자격을 다각적으로 검토 중이며 입주를 희망하는 가구가 많을 경우 입주자저축 가입자에 우선권을 부여하는 방안도 고려하고 있다.

Q. 비축형 임대주택의 임대조건은 어떻게 되나?
A. 비축형 임대주택은 서민ㆍ중산층의 주거비 부담을 덜어 드릴 수 있도록 시세보다 저렴한 임대료 수준으로 공급할 계획이다. 다만, 실제 보증금이나 임대료 등은 주택규모, 지역시장 여건 등에 따라 달리 책정될 것이다.

Q. 막대한 소요자금은 어떻게 조달하나?
A. 현재 연기금ㆍ우체국ㆍ등은 대규모의 장기 투자성자금을 보유하고 있어 안정적인 투자처가 필요하다. 앞으로 임대주택펀드에서 국고채수익률+α의 수익을 보장할 경우 임대주택펀드에 상당한 자금을 투자할 것으로 예상된다. 초기자금 확보, 수익률 보장 등을 위해 재정출자가 필요하지만, 장래에 비축용 임대주택을 매각하게 되면 자금이 회수되므로 실제 일반 국민에게 손실이나 부담을 끼치는 일은 생기지 않게 된다.

Q. 임대주택펀드가 시중에서 판매하는 금융상품인가?
A. 임대주택펀드는 연기금 등 재무적 투자자로부터 융자를 받아 자금을 조성해 비축용 임대주택을 건설하는데 출자하는 일종의 ‘자금 Pool’로서 시장에서 유통되는 펀드상품은 아니다.