정부와 열린우리당은 지난달 11일 민간 분양원가 공개와 관련, 고위당정협의를 갖고, 공공아파트에만 실시되고 있는 아파트 분양원가 공개를 오는 9월부터 수도권과 지방의 투기과열지구 민간아파트에도 적용키로 했다. 이에 대해 전문가들은 일단 단기적으로 집값 안정에 효과가 있을 것으로 전망했으나, 효과가 지속될지에 대해서는 회의적인 시각을 보였다. 여기에 대형 건설사 모임인 한국주택협회가 민간주택 분양가 원가공개는 시장경제에 맞지 않는다며 재고해 줄 것을 요청하고 있어, ‘분양가상한제’를 둘러싼 논쟁이 끊이지 않고 있다.

분양가상한제란 아파트 분양가격을 건설교통부 장관이 정하는 표준 건축비에 택지비(땅값)를 더해 분양가를 결정하는 제도를 말한다. 택지비는 땅 구입 원가, 대지조성비 등 아파트를 짓는 데 필요한 땅 마련에 드는 실제 비용이고, 건축비는 공사비와 관련된 각종 비용과 여기에 적당한 이윤이 포함된 금액을 말한다. 아파트 분양가격이 택지비와 건축비 등의 원가와 연동되기 때문에 ‘원가연동제’라고 부르기도 한다. 분양가 상한제는 지난 1989년 처음 실시 됐다가 1999년 분양가 전면 자율화 조치에 따라 사라졌다. 그러나 8.31대책의 후속 조치로 판교 신도시의 분양가 과열을 막기 위해 공공택지 분양에만 다시 도입됐다.



민간아파트 7개 항목만 공개
지난달 11일 열린우리당과 정부는 김근태 열린우리당 당의장과 강봉균 정책위원장, 이미경 열린우리당 부동산특위 위원장, 한명숙 국무총리, 권오규 경제부총리, 이용섭 건설교통부 장관 등이 참석한 가운데 국회에서 고위당정협의를 갖고, 오는 9월부터 수도권과 지방 투기과열지구에 있는 민간택지에 지어지는 민간아파트에 대해 7개 항목의 분양원가를 공개하고 민간 분양가상한제도 함께 시행한다는 내용의 ‘부동산시장 안정을 위한 제도개편 방안’을 확정, 발표했다.
이날 당정은 수도권과 투기과열지구의 민간아파트에 대해 건축비와 토지비, 가산비용 등 7개 항목을 지방자치단체장이 분양시점에 공개하되, 기본형 건축비는 시, 군, 구 분양가심사위원회의 심사를 거쳐 5개 항목으로 공개하고 택지비와 가산비는 사업장별로 공개하는 것에 합의했다. 또 공공택지의 경우 분양원가를 기존 7개 항목에서 61개 항목을 전면 공개하는 방향으로 개편된다. 이에 따라 서울, 인천, 경기도와 부산, 대구, 울산 등 광역시, 충남 천안 등 9개 시, 군 민간아파트의 분양원가 공개가 이뤄질 것으로 예상된다.
이와 함께 공공택지에만 실시하고 있는 채권입찰제를 재개발, 재건축, 주상복합 등 민간택지로 확대해 시행하고 채권매입상한액도 공공택지와 동일하게 적용키로 했다. 단, 채권매입액 상한액은 주변시세의 90% 수준에서 80%로 하향조정하되, 과도한 시세차익을 방지하면서 주변의 집값을 상승시키지 않도록 절충점을 선택키로 했다.
더불어 채권입찰제 상한액 하향 조정과 민간택지 내 분양가 상한제 도입에 따른 청약과열을 막기 위해 수도권 공공택지 내 중대형 주택과 민간택지 주택에 대한 전매제한 기간을 확대키로 했다.
수도권 공공택지의 25.7평 이하의 경우 전매제한 기간을 10년으로, 25.7평 초과는 7년으로 조정하고, 수도권의 민간택지는 25.7평 이하와 초과의 전매기간을 각각 7년과 5년으로 하기로 했다. 현재 수도권 공공택지 내 전매제한 기간은 25.7평 이하가 10년, 25.7평 초과는 5년이다. 토지임대부 및 환매조건부 분양제도는 올해 중에 시범실시해 확대시행 여부를 결정할 방침이다.
청약제도는 실수요자에 유리한 방향으로 개편돼, 현재 2주택 이상 보유자에 대해 투기과열지구 내에서 1순위 청약자격을 배제하도록 한 규정을 투기과열지구 외의 지역가지 확대토록 하고, 2주택 이상 보유자에 대한 ‘감점제’도 도입키로 했다. 대신 무주택자 등에 대한 ‘청약가점제’ 실시는 당초 내년 하반기 시행할 방침이었던 계획을 앞당겨 올해 9월 시행키로 했다.

‘공공·민간 공동사업 제도’ 도입
현재 주상복합이 허용되는 상업용지의 경우 최고가입찰제가 주상복합주택 고분양가의 원인이라는 지적에 따라 상업용지 중 주거용은 감정가가 낮은 가격에 공급하기로 했다. 아울러 낮은 가격으로 분양되는 주상복합주택에 대해서는 분양가상한제와 채권입찰제를 적용해 시세차익을 환수할 계획이다.
민간택지 내에서 민간이 사업대상 토지를 50% 이상 매수한 상태에서, 매도거부·알박기 등으로 인해 잔여지를 매수하는데 어려움을 겪을 경우, 해당지역을 택지개발예정지구로 지정해 공공부문이 토지수용권을 실행하고 해당 토지 지분에 대해 주공 등이 주택건설을 담당하도록 하는 ‘공공·민간 공동사업 제도’도 도입키로 했다.
다주택 보유자에 대해서는 투기지역 내에서 이미 아파트담보대출을 2건 이상 받고 있는 대출자에 대해 주택담보대출 건수를 1건으로 제한하고, 최초로 만기가 돌아오는 시점으로부터 1년의 유예기간을 주기로 했다. 또 주택담보대출 여신심사체계를 담보가치 위주에서 차주의 실질 채무상환능력 위주로 전환하기로 했다.
이와 함께 택지개발사업의 토지보상금 산정 기준시점을 개발계획 승인시점 단계에서 예정지구 지정단계로 앞당겨서 보상하고 개발 대상 토지의 소유자가 희망할 경우 현금, 채권 대신 관련 사업으로 조성된 토지로 보상할 수 있도록 했다. 보상금을 받은 현지인이 보상금 중 5천만원 이상을 금융기관에 3년 이상 예치하면 상업용지 우선입찰자격을 주고 올해 말로 끝나는 채권보상에 대한 양도소득세 15% 감면 시한을 3년 연장하기로 했다.
또 봄 이사철에 대비해 전·월세 수급 조절을 위해 4월 이후 입주예정인 수도권 국민임대주택 가운데 1,500세대의 입주를 2∼3월로 앞당기도록 하고 다가구매입 임대주택도 2∼4월에 집중 입주조치하기로 했다. 아울러 서민주거 안정을 위해 임차인의 소득 등을 감안한 소득수준별 임대료 차등화 방안을 마련, 올해 중 시범사업을 실시하고 저소득층의 주택임차를 지원하기 위해 쿠폰 등의 형태로 임차료를 보조해주는 주택바우처제도를 내년 이후 시범적으로 실시키로 했다. 국민주택기금의 영세민, 무주택 서민·근로자 저리 전세자금 지원도 확대된다.

재건축·재개발 급락, 붕괴조짐
한편, 정부의 이 같은 ‘부동산시장 안정을 위한 제도개편 방안’ 발표 이후 재건축단지와 재개발 지분 매매호가가 단기 급락하는 등 붕괴조짐을 보이고 있다. 특히, 분양가상한제 적용의 '데드라인'(deadline)으로 정해진 오는 9월 이전까지 사업시행인가를 받기 어려운 사업장의 경우 매도 호가를 크게 낮춘 급매물을 쏟아내고 있다. 이에 대해 전문가들은 매수자들의 입질이 없어 추가 하락이 불가피하다는 분석이다. 실제로 지난달 16일 국민은행과 부동산 중개업계에 따르면 서울 송파구 잠실동 주공5단지 34평형의 경우 지난해 10월 이후 가장 낮은 12억1,000만~12억,3000만원 선에 매물이 나오는 등 12억원 붕괴가 초읽기에 들어갔다고 밝혔다. 지난해 12월 중순까지 만해도 평균 11억2,000만원 선을 보였던 강남구 대치동 은마아파트 31평형도 올 1월에 들어서면서 11억원 밑으로 매도 호가가 빠졌으며, 일부 저층 매물 호가는 10억원대 초반으로 밀리고 있다고 덧붙였다. 또 지난 연말 한때 10억원 선을 육박하던 강남구 개포동 주공1단지 15평형도 9억1,000만원까지 호가가 떨어졌고, 집주인과의 협의에 따라선 9억원 밑으로도 계약이 가능하다고 전했다. 이와 함께 지난해 추석이후 꾸준한 상승세를 보이며 최고 7억3000만원까지 올랐던 개포시영 13평형도 올 들어 6억9000만원 선에 매물이 접수되는 등 후퇴하는 양상이라는 것이다.
재개발시장 상황도 별반 다르지 않아, 단기간 급등을 보인 지역일수록 호가하락이 눈에 띄었다. 이 중 추진위를 준비하고 있는 용산구 한남뉴타운은 그동안 매물조차 없었던 10평 미만 지분도 팔자 주문을 내고 있는 상황. 호가 역시 크게 빠져 1.11대책 이전 평당 5,500만원을 웃돌았던 호가가 불과 며칠 만에 평당 4,800만원까지 떨어지며 10% 이상 호가가 빠지고 있다. 그마저도 매수세가 붙지 않아 호가는 더 하락할 것으로 분석된다.
지난해 추석을 지나면서 가격이 크게 올랐던 천호뉴타운도 분양가상한제 소식이후 평당 200만~300만원 가량 떨어진 가격에 매물이 나오고 있다. 그럼에도 불구하고 역시 매수세가 없어 거래는 끊긴 상태다. 송파신도시 여파와 맞물려 관심을 모아온 송파구 거여·마천뉴타운 역시 보합 수준을 머물러 있지만, 매물이 속속 접수되고 있어 시세 하락은 시간문제라는 게 중개업계의 예측이다.

고분양가 아파트 미분양 속출
고분양가 아파트의 인기도 시들해지며 미분양이 속출하고 있는 것으로 조사됐다. 지난달 19일 부동산정보업체 스피드뱅크가 서울지역 미분양 31개 아파트 단지의 분양가를 조사한 결과, 평당 분양가는 평균 1,586만원으로 지난해 서울 전체 아파트 평당 분양가가 평균 1,511만원이었던 것에 비해 평당 75만원이 높았다.
강남구의 경우 미분양으로 남아있는 아파트는 평당 2,859만원으로 지난해 평당 평균 분양가 2,536만원에 비해 평당 323만원이 더 비쌌다. 강동구도 지난해 평당 평균 분양가는 1,102만원인데 비해 미분양 아파트는 평당 1,258만원으로 평당 156만원이 높았다. 마포구의 경우 미분양 아파트가 평당 2307만원을 기록, 전체 평당 평균 2,123만원보다 평당 184만원 높은 수치였다. 서초구 역시 전체 평당 평균 1,406만원보다 미분양 아파트가 평당 156만원 높은 1,562만원을 기록했다. 역대 최고 분양가를 기록한 서초 아트 자이는 예상보다 낮은 청약률을 보여, 지난해 11월 당시, 최고 분양가로 분양된 성수동 힐스테이트가 높은 경쟁률을 보였던 것과 대조를 이뤘다.
부동산 전문가들은 이런 현상에 대해 분양가에 대한 압박이 높아져 고가 아파트라면 무조건 잘팔리던 시대는 지났다며, 분양가 상한제 여파로 저가의 인기지역 아파트에는 청약자가 몰리고, 고가 아파트는 외면 받는 양극화 현상이 더욱 심화될 것이라고 입을 모았다.
이와 때를 같이 해 국내 대형 건설사 모임인 한국주택협회는 민간주택 분양가 원가공개는 시장경제에 맞지 않는다며 재고해 줄 것을 정부에 촉구했다. 단, 분양가상한제와 관련 ‘운용을 합리적으로 해 적정이윤을 확보할 수 있다면 받아들이겠다’며 조건부 수용 의사를 밝혔다.
한국주택협회 이방주 회장은 지난달 19일 긴급이사회 후 열린 기자회견에서 “최근 주택문제가 정치사회 문제가 되면서 주택업계는 이를 곤혹스럽게 생각하며, 업계는 주택가격 안정을 위해 올 공급 물량을 지난해보다 2~3배 확대할 계획이므로 정부는 공급 저해요소를 제거해야 한다”라 말하고, “분양가상한제가 합리적으로 운용되려면 감정가보다 비싼 택지비 구입가격을 인정하고, 건축비에 원가절감 노력을 반영하는 동시에 기술개발비, 브랜드관리비, 디자인 비용 등을 감안해야 한다”고 덧붙였다. 이어 “분양가상한제의 운용이 이처럼 합리적이라면 받아들이겠지만, 사업지별 원가 공개는 재고해야 한다”며 원가공개에 대해선 반대의사를 분명히 했다. 또한, 분양가상한제와 원가공개 확대를 골자로 한 ‘1.11대책’의 입법화 과정을 주시한 뒤 위헌 제기 여부를 결정하겠다고 전했다.
이에 대해 건교부는 “분양가상한제나 분양원가 공개 등 고강도 대책이 도입된 데는 업계도 어느 정도 책임이 있는 만큼 제도 변화를 현실로 받아들어야 한다”며, “정부도 건설산업 경기 위축을 최대한 막기 위해 정책을 보완해 나갈 것”이라고 밝혔다.

2007년 2월 전국 분양 물량
지난달 19일 내집마련정보사(www.yesapt.com)에 따르면, 2007년 2월 공급예정인 아파트는 전국 30개 사업장, 총 13,906가구로 이중 조합원분을 제외한 10,006가구가 일반분양 될 예정인 것으로 조사됐다.

■서울 분양물량
2007년 2월 서울 분양예정 아파트는 9개 단지, 총 2,923가구로 이중 조합원분을 제외한 1,338가구가 일반분양 될 예정이다. 정부의 1.11부동산 안정화 대책 발표 영향으로 서울 부동산 시장은 전반적으로 약보합세 분위기를 보이고 있다. 분양시장도 분양가 상한제 등으로 분양가가 낮아질 것이라는 기대감으로 고가로 분양한 SK리더스뷰남산, GS서초자이가 1순위 청약 미달사태가 나는 등 분양시장도 정책에 영향을 받고 있는 모습이다. 반면 저렴한 분양가로 분양을 한 성북구 종암동 종암래미안2차, 용인 흥덕지구 경남아너스빌은 높은 청약경쟁율을 보이면서 고분양가 아파트와 차이를 보이면서 수도권 분양시장도 양극화가 시작되었다. 이런 시장 분위기로 건설사는 분양시기를 놓고 저울질하고 있는 모습이다.
2월 서울지역 분양물량의 특징은 주상복합아파트가 2개, 335가구이고 재건축 단지는 3개, 393가구로 서울분양물량 중 13.4%를 차지한다. 재개발 단지는 4개, 2,394가구로 서울분양물량 중 81.9%를 차지했다. 동부건설은 서대문구 남가좌동 가재울뉴타운에 471가구 중 151가구를 일반 분양할 예정이고 서대문구 냉천동에 681가구 중 179가구를 일반 분양할 예정이다. 삼성물산은 성북구 석관동에 580가구 중 136가구를 일반 분양 할 예정이다.
■경기·인천 분양물량
2007년 2월 경기도·인천광역시 분양예정 아파트는 10개 단지, 총 4,184가구로 이중 조합원분을 제외한 4,105가구가 일반분양 될 예정이다. 투기과열지구 민간부분의 분양가상한제 도입과 원가공개 확정, 가점제 조기도입 등으로, 분양시장이 빠르게 변화하고 있어 수요자들의 청약전략도 신속한 대응이 필요한 때다.
2월 경기/인천 분양물량의 가장 큰 특징은 주상복합 분양대전이다. 화성 동탄지구나 인천 송도신도시가 그 대상지인데, 택지지구와 경제특구라는 입지적 아우라가 중대형 고급주상복합이란 컨셉과 어울리며 시너지 효과를 내고 있기 때문이다. 풍성주택이 동탄중심상업지구 16-1블럭에 선보이는 풍성신미주 위버폴리스는, 아파트 46평형 200세대, 오피스텔 21~60평형 48실을 합한 총 248세대 규모로 중심상업지 메타폴리스와 연접하고 있다. 경제특구로선 독보적인 프리미엄을 자랑하고 있는 인천 송도신도시에서는 포스코건설이 31~114평형 729세대를 분양한다. 이밖에, 용인시 신갈동과 안양시 비산동, 남양주 도농동에서도 성원건설과 부영이 각각 200~400세대 안팎의 주상복합들을 준비하고 있다.
■지방 분양물량
2007년 2월 지방 분양예정 아파트는 11개 단지, 총 6,799가구로 이중 조합원분을 제외한 4,563가구가 일반분양 될 예정이다. 지방은 청약경쟁률이나 계약률, 어느 한 곳 열기를 보이는 곳이 없다. 그나마 행정중심복합도시, 기업도시, 혁신도시 등의 호재를 안고 있던 지역조차도 분양이 영 신통치 않아 관계자들이 속을 끓이고 있다. 1월 지방에서는 분양물량이 많지 않았고 성적도 저조했으며 2월 역시 분양 예정 물량이 많지 않다. 계절적으로 비수기인 이유도 있지만 이런 상황은 이미 오래전부터 지속된 터라 성수기가 돼도 상황 호전을 기대하기는 어렵다. 특히 대출규제 등으로 자금 여유가 넉넉하지 않은 지방에서는 시장이 더욱 위축될 가능성도 있어 보인다.