정부가 내놓은 서민·중산층 주거안정강화 방안의 실효성에 의문이 제기되고 있다. 국토교통부는 지난 9월2일 ‘서민 중산층 주거안정강화 방안’으로 주거 취약계층(저소득 독거노인, 대학생 등) 지원 강화, 뉴스테이(기업형임대주택) 공급 확대 등의 대책을 발표했다. 박근혜 정부 출범 이후 10여 차례의 부동산 정책이 쏟아졌지만 별다른 성과를 거두지 못한채 막을 내린 경우가 많다. 이 때문에 이번 정책이 부동산 시장에서 얼마나 영향력을 발휘할 수 있을지 관심사다.

[시사매거진] 최근 주택 매매시장은 그간의 지속적인 규제 합리화 노력, 전세수요의 매매전환 등의 영향으로 거래는 활발하면서도 가격은 안정세를 나타내는 등 실수요 중심의 회복세를 보이고 있다. 반면 전월세 시장은 저금리 등에 따른 전세공급 부족으로 전세가격 상승세가 지속되고, 월세 전환이 빠르게 진행되면서, 서민·중산층이 체감하는 주거비 부담이 전반적으로 증가하고 있다.

▲ 유일호 국토교통부 장관이 지난 9월2일 오후 정부세종청사 국토교통부 기자실에서 서민·중산층 주거안정 강화방안을 발표하고 있다. 유 장관은 이 자리에서 주거취약 계층 등 서민들의 주거지원 강화와 중산층 주거혁신을 위한 뉴스테이 활성화 방안, 정비사업 규제 합리화 등을 통한 도심 내 주거환경 개선책 등을 설명했다.

이에 그간 정부는 공공임대 공급 확대, 행복주택, 뉴스테이, 주거급여 등 맞춤형 주거지원을 강화해 왔으나 아직 성과를 체감하기에 부족하다. 특히 상대적으로 주거비 부담이 높은 독거노인, 대학생 등 저소득 1인 가구에 대한 주거 지원이 미흡한 상황이다.

한편, 작년 9.1대책 이후 정비사업 규제합리화를 지속 추진 중이나,복잡한 절차, 투명성 부족, 과도한 공적부담 등이 여전히 애로요인으로 작용함에 따라 정비사업 정상화에 한계가 있는 상황이다. 이에 정부는 임대차시장 구조변화에 따라 증가되는 서민·중산층의 주거비 부담을 완화하고, 지속적인 규제 합리화 등을 통해 도심 내 주거환경 개선을 유도하는데 정책목표를 두고 ‘서민 중산층 주거안정강화 방안’을 마련했다.

정부는 주거취약계층에 대한 지원을 강화하기로 했다. 이를 위해 리모델링 임대 도입 및 전세임대 공급 확대한다.  유일호 국토교통부 장관은 9월2일 “매입·전세임대를 애초 계획보다 5,000가구 늘려 저소득 홀몸노인과 대학생 등 주거취약계층에 우선 공급하겠다”고 밝혔다.

유 장관은 “LH 등 공공사업자가 사회복지시설·대중교통시설 등에 인접한 노후 단독, 다가구주택을 리모델링이나 재건축해 임대주택으로 공급하는 리모델링 임대주택 제도를 도입하겠다”며 “주택분할을 통해 사업비를 절감할 수 있어 주거 취약계층을 위한 공공임대주택을 도심 내에 더 원활히 공급할 수 있게 될 것”이라고 설명했다.

정부는 노후주택의 소유자가 저리의 개량 자금을 지원받아 주거 취약계층을 위한 임대주택으로 개량하는 집주인 리모델링 임대 시범사업도 추진한다는 방침이다. 집주인이 노후 단독·다가구 주택을 주거취약계층을 위한 임대주택으로 개량하여 공급하는 것으로, 내년에는 시범사업으로 150호 개량하여 1,000호 내외를 공급할 계획이다. 집주인이 노후주택을 LH에 위탁하거나 직접 소규모 다가구 주택으로 개량한 후, LH에 임대관리를 위탁하면, 독거노인, 대학생 등 저소득 1인가구가 입주자로 우선 선정되고, 임대료는 시세의 50∼80%, 임대기간은 집주인 선택에 따라 최소 8년에서 최장 20년으로 정해진다.

또 고령층 전세 임대를 신설해 내년부터 연간 2,000가구를 공급하고 대학생 전세임대 물량을 2,000가구 확대할 방침이다.  고령층 전세임대를 신설하여 독거노인 등 저소득 고령층에게 시세의 30% 수준으로 연간 2,000호의 전세임대를 신규 공급, 대학생 전세임대는 공급물량을 연간 3,000호 범위에서 2,000호 확대해 연간 5,000호 수준으로 공급한다.

뿐만 아니라 가을 이사철을 맞아 단기간 내 전월세 수급불안 우려가 있는 지역에 대해 미입‧전세임대 조기공급도 추진한다.

올해 공급할 예정인 매입·전세임대 4.7만호(재건축 매입임대 등 3천호 제외) 중 2만 3,712호를 7월까지 공급했으며, 잔여물량 2만 3,288호를 하반기에 차질 없이 공급하되, 2015년 11∼12월 공급 계획물량 중 3,000호의 입주시기를 8∼10월로 당겨 공급할 예정이다.

정부는 정부재정과 민간 사회공헌기금을 공동 활용하여 현재 추진 중인 주거복지혼합동의 시설 및 서비스를 업그레이드한 공공실버주택을 도입하여 거동이 불편한 독거노인 등에 맞춤형 서비스를 제공한다.

이에 따라 국토교통부는 공공실버주택을 65세 이상 국가유공자 등에 우선 공급키로 했다. 국토부는 공공주택 특별법 시행령·시행규칙 개정안을 9월22일부터 11월1일까지 40일간 입법 예고한다. ‘서민·중산층 주거안정강화 방안’의 후속조치로 공공실버주택과 한국토지주택공사(LH) 등 리모델링 매입임대의 근거 규정을 신설한다. 공공실버주택을 주택과 사회복지시설이 복합 설치된 주택으로서 고령자 주거안정을 위해 공급하는 영구임대주택으로 정의한다.

우선 입주 대상은 65세 이상 고령자 중 생계·의료급여수급자인 국가유공자를 1순위로, 일반 생계·의료급여 수급자를 2순위, 도시근로자 평균소득 50% 이하를 3순위로 한다. 순위 내 경쟁이 있는 경우에는 복지서비스 제공이 더 필요한 홀몸노인에서 우선 공급하도록 한다.

LH 등 리모델링 매입임대의 경우에는 매입호수를 기준으로 지원하는 기존 매입임대주택과 달리 매입 후 리모델링·재건축해 공급하는 호수를 기준으로 지원할 수 있는 근거를 마련했다. 영구임대주택 등 공공임대주택에 입주한 입주자의 소득이나 자산이 일정 기준을 초과하면 계약 기간 만료 후 재계약을 거절할 수 있는 근거도 마련된다. 영구임대주택 입주대기자 등 공공임대주택이 필요한 사람에게 공급될 수 있도록 하기 위해서다.

지자체 공모 등을 통해 2017년까지 총 16개 동을 공급할 예정이다. 또 신혼부부들이 행복주택을 첫 신혼집으로 선택할 수 있도록 입주자 모집공고일(보통 입주 1년 전) 기준으로 결혼 계획이 있는 예비 신혼부부에게도 청약을 허용토록 했다.

공공 주택법 시행령·시행규칙 개정안은 입법예고를 통해 국민의 의견을 수렴하고 법제처 심사, 국무회의 심의 등을 거쳐 12월29일부터 시행될 예정이다.

이와 함께 2017년까지 행복주택 5,000가구를 대학생에게 우선 배정하고 대학가 인근 5개 행복주택을 대학생이 절반 이상 거주하는 ‘대학생 특화단지’로 조성할 계획이다. 행복기숙사도 2017년까지 30개소를 공급할 예정이다.

▲ 중산층 주거혁신을 위해서 뉴스테이를 본격 추진한다는 계획이다. 이를 위해 연내 1만 4,000가구에 대한 리츠 영업인가를 완료하고 이 중 6,000가구에 대해 입주자를 모집하는 한편 LH 부지를 활용해 연내에 추가로 4,000가구를 공모하며 내년에는 기금이 참여하는 뉴스테이 공급량을 2만 가구로 확대할 계획이다. 사진은 박근혜 대통령이 지난 9월17일 오전 인천 남구 도화동 1호 뉴스테이(기업형 임대주택) 착공식에 참석, 축사를 하고 있는 모습.

중산층 주거혁신을 위해서는 뉴스테이를 본격 추진할 계획이다.  유 장관은 “연내 1만 4,000가구에 대한 리츠 영업인가를 완료하고 이 중 6,000가구에 대해 입주자를 모집하는 한편 LH 부지를 활용해 연내에 추가로 4,000가구를 공모하겠다”며 “내년에는 기금이 참여하는 뉴스테이 공급량을 2만 가구로 확대하겠다”고 말했다.

우선 올해 안에 LH부지 5,222가구, 민간제안 5,527가구, 재개발지역 3,197가구 등 1만 4,000가구에 대한 리츠영업인가를 완료하고 이 중 6,000가구에 대해 입주자를 모집한다.

국토부는 추가로 LH 부지를 활용해 연내 4,000가구를 공모할 계획이다. 3차 공모(9월)는 수원호매실(800가구), 화성동탄2(500가구) 등 1300가구, 4차 공모(11월)는 대구금호(594가구), 김포한강(900가구), 인천서창2(1,208가구) 등 2,700가구가 대상이다.

또 다양한 부지를 활용해 내년에 뉴스테이 공급량을 최대 2만가구로 확대한다. 유 장관을 “LH 보유택지를 통해 1만 가구 내외를 공급하고 공급촉진지구 지정, 재정비 지역 등 민간 부지를 활용해 1만 가구 내외를 공급하겠다”고 밝혔다.

국토부는 영등포 공장부지(1만 5,000㎡, 500가구)를 포함한 5개 내외 부지를 공급촉진지구 예정지로 발표하는 등 2016년 상반기 중 지구 지정을 완료할 예정이다.

재개발·재건축 지역을 활용해 4,000가구 내외를 공급한다. 우선 일반분양분에 대한 미분양 우려 등으로 사업이 장기 지연된 광주시 누문지구(11만 1,000㎡)에 3,000여 가구를 공급하고, 주거환경개선사업을 활용해 1,000가구를 공급할 계획이다.

사업성이 양호한 3개 내외 주거환경개선 지구에 매입임대 방식 등으로 뉴스테이를 공급하되 일정 호수 이상 뉴스테이 공급 시 복합개발이 가능하도록 용도지역 상향 범위를 준주거까지 허용하기로 했다. 현재는 3종 주거지역만 허용된다.

뉴스테이 활성화를 위해 재무적 투자자(FI)에 1순위 우선주 출자(기금과 같은 순위 또는 기금보다 앞순위 우선주 참여)를 허용하기로 했다. 기금의 리스크 분산을 위해 뉴스테이 모자(母子) 리츠도 도입한다. 모자(母子) 리츠는 기금 등이 모(母)리츠에 출자하고 이 모리츠가 여러 개의 자(子)리츠에 재출자 하는 경우를 말한다. LH 부지 공모를 위한 리츠 컨소시엄 구성시 자산관리회사(AMC)가 주도해 시공사와 함께 참여하는 방안도 추진한다. 현재는 시공사 출자의무비율(10% 이상)로 인해 AMC 참여가 어렵다. AMC가 자신이 운용하는 임대주택 리츠에 대한 주식취득제한도 현행 10%에서 20%로 완화한다.
 

유 장관은 “재무적 투자자의 우선주 출자를 허용하고 기업형 임대 리츠 주식상장, 주택신용보증기금 출연료 면제 등을 통해 재무적 투자자의 투자 확대를 유도해 나가겠다”고 강조했다.

국토부는 오는 12월1일부터 마이홈포털(www.myhome.go.kr)을 오픈해 자신의 소득과 자산, 가구구성 등에 적합한 주거지원 프로그램을 손쉽게 찾아볼 수 있도록 할 계획이다.

LH가 운영하는 주거복지센터 내에 마이홈 상담센터를 36개소 운영해 주거지원정책 전반에 대해 오프라인 상담도 지원한다.

이와 함께 정비사업 규제도 완화한다. 상가 등 일부 동(棟) 소유자의 반대 사업지연을 막기위해 재건축시 동별 구분소유자 동의율을 현재 3분의 2에서 2분의 1로 인하하고 면적기준도 폐지했다.

정비사업 관련 모든 동의는 동의서를 제출한 후 30일이 경과하면 철회하지 못하도록 제한한다. 도(道) 지역은 정비사업이 인접 지역에 미치는 영향이 크지 않다는 점에서 정비계획 수립과 정비구역 지정권한을 도지사에서 시장·군수로 이양한다.

기반시설 기부채납은 현금납부 방식으로 대체를 허용하기로 했다.  준주거·상업지역 내 정비사업 시 전체면적의 일정비율 범위에서 오피스텔 공급도 허용한다.

이 밖에도 CEO 조합장(전문 조합관리인) 제도를 도입해 외부 전문가가 조합운영에 적극적으로 참여토록 유도하고, 추진위 구성이나 조합설립 관련 동의서는 기초지자체의 검인을 받은 후 사용토록 하는 ‘검인(檢印) 동의서’ 제도도 도입한다.

이번 대책에 대한 평가는 대체로 부정적이다. 부동산업계에서는 정부의 정책 방향성에는 동의하면서도 중장기적인 대책이 되지는 못할 것으로 전망했다.

일단 그동안 주택정책에서 소외됐던 주거 취약계층에 대한 지원 대책을 마련됐다는 점은 긍정적으로 평가된다. 또 리모델링 임대 도입과 전세임대 공급 확대방안 등은 임대주택 공급 효과가 즉시 나타나는 사업이라는 점에서 바람직한 정책으로 지적되기도 한다. 다만 중장기적인 관점에서 지속적으로 정책이 추진돼야 한다는 조건을 충족해야 한다. 부동산업계에서는 정부의 주거지원 방안을 무게감과 실효성이 떨어지는 대책이라고 평가하고 있다.

정부가 저소득층, 중산층, 주거복지 전반에 대한 고민이 있어야 하지만 필요한 이슈가 나올 때마다 접근하는 방식이라고 비판받고 있다.

부동산업계 관계자는 “정부의 정책방향은 동의하지만 과연 실효성이 있을지는 의문”이라며 “소득계층과 주거복지에 대한 전반적인 접근이 이뤄지지 않고 있다. 이번 정책도 중장기적으로 추진되지 않는다면 땜질식 처방에 불과할 것”이라고 말했다.

집주인이 리모델링해 장기임대할 경우 낮은 금리로 지원하는 것에 대해서도 의문이 제기된다. 과연 주택을 공급할 만한 집주인이 있을지에 대한 의문에서다.

‘집주인 리모델링 임대사업’은 낡은 단독주택을 주거 취약계층을 위한 임대주택으로 리모델링할 경우 1.5%의 저금리에 가구당 최대 2억 원의 개량자금을 지원해 주는 사업이다. 하지만 최소 8년, 최장 20년까지 독거노인이나 대학생 등 저소득 1인 가구에 시세의 50∼80% 수준의 임대료를 받고 임대하려는 주인이 얼마나 있겠느냐는 것이다.

부동산114 관계자는 “실제로 공급할 만한 집주인이 있을지 의문이다. 리모델링을 통해서 공급하는 주택이 많지도 않다”며 “집주인이 참여하지 않는다면 활성화되기 어려운 대책”이라고 평가했다.

대책 관련 Q & A

Q. 독거노인과 대학생에 대한 지원강화로 인해, 오히려 다른 주거취약계층에 대한 지원이 약화되는 것 아닌지?
A. 금번 독거노인과 대학생에 대한 지원강화는 기존 공공임대 공급물량 11만호 외에 추가로 공급(총 5,000호) 하는 것이므로 다른 주거취약계층의 역차별 우려는 없다. 서민･저소득층의 주거안정은 현 정부의 최우선 정책과제으로서, 주거비 부담이 높은 저소득 독거노인, 대학생 등에 대한 주거 지원과 함께 정부는 서민주거 안정을 차질 없이 추진해 나갈 계획이다.

Q. 집주인 리모델링 임대사업에 대한 집주인들의 수요는 충분히 있는지?
A. 서울시의 경우 집주인 리모델링 임대사업을 실시할 수 있는 조건(준공후 10년, 대지면적 100㎡이상)을 갖춘 단독주택은 약 6만 6,160호다. 특히 서울 정릉의 단독주택 소유자에 대한 표본조사(35명) 결과, 86%(30명)가 집주인 리모델링 사업참여 의사를 피력했다. 서울 정릉은 총 단독주택 3,401호 중 92%가 20년 이상 노후주택에 해당된다. 전국적으로 노후단독주택이 밀집된 재개발 해제지역, 주거환경관리구역 등을 고려 시 리모델링 수요는 충분할 것으로 예측된다.

Q. 집주인 리모델링 임대사업에 정부가 저리로 지원하는 이유는?
A. 집주인 리모델링 임대사업은 독거노인, 지방출신 대학생 등 주거취약계층에게 도심 내 저렴한 임대주택을 공급하면서, 집을 소유하고 있지만 생활비가 부족한 은퇴세대에게 연금처럼 임대료 수입을 지급하고, 노후화된 단독‧다가구 주택을 개량하며 도심 주거환경개선에도 일조하는 등 일석삼조의 사업인 만큼 적극 지원 필요하다.

Q. 국토부가 주도적으로 공급촉진지구를 지정할 것인지?
A. 뉴스테이 공급 활성화를 위해 시행초기에는 국토부장관이 적극적으로 공급촉진지구를 지정할 계획이다. 다만 시․도지사가 직접 공급촉진지구로 지정하고자 하는 지구에 대해서는 지자체 입장을 최대한 존중할 계획이다. 지구지정시 혼란이 없도록, 현재 마련 중인 ｢민간임대주택 업무처리지침｣에 국토부장관이 공급촉진지구를 지정할 수 있는 요건을 명확히 규정할 예정이다.

Q. 금번 대책으로 정비사업이 과열되고, 이주수요를 증가시켜 전월세난을 악화시키는 것 아닌지?
A. 이주수요는 사업 후반 단계(관리처분인가 이후)에서 발생하는데, 금번 대책은 조합설립 등 사업 초기 단계의 절차를 간소화 한다는 점에서, 직접적인 이주수요 증가로 이어지지 않을 것으로 본다. 그럼에도 불구하고, 이주수요 증가가 우려되는 경우에는 지속적인 모니터링 및 상담센터 운영을 통해 인근 지역의 입주정보를 제공하고, 필요시 지자체와 협의하여 이주시기를 조정할 계획이다.