올 하반기 부동산 시장은 상반기보다는 나아질 것으로 전망된다. 세금 폭탄우려를 촉발시킨 ‘2.26 임대차선진화방안’을 고비로 소강상태를 보이고 있으나 임대차시장의 불안심리를 낮추기 위한 규제완화 요구가 높아지고 있고 박근혜정부의 2기 내각이 보다 과감하고 현실성 있는 부동산 활성화 정책을 선택할 가능성도 높아졌기 때문이다. 부동산 추가 부양책이 발표된다면 부동산시장 모멘텀으로 작용하며 회복의 불씨를 키울 수 있다는 게 전문가들의 얘기다. 다만 가격 오름폭이 크지는 않을 것으로 내다보고 있다.

연초부터 강남과 동탄2, 위례 등 신도시를 중심으로 뜨거웠던 분양시장의 열기가 이어지고 있다. 지방은 지난해 상반기 청약 성적이 우수했던 대구, 부산, 경남이 올해도 높은 청약경쟁률을 기록하며 청약시장을 후끈 달궜다. 또한 전북 전주완주혁신도시, 광주 전남혁신도시 등 혁신도시 및 택지지구 내 공급된 단지들은 높은 청약률로 수요자들에게 사랑을 받았다.
특히 강남권과 위례신도시는 지난해부터 호조세를 보이며 올해 상반기 분양물량이 집중되는 모습을 보였다. 그 중 위례신도시는 서울 송파구, 경기 성남·하남시에 이어 조성되는 수도권 2기 신도시로 강남과 접근성이 탁월해 부동산 시장에서 ‘제2의 판교’로 주목받고 있다. 위례신도시에서는 하반기 ‘위례신안인스빌’ 694가구(7월), ‘위례자이’ 517가구(9월), ‘위례푸르지오’ 630가구(12월) 등이 분양을 앞두고 있어 또 한 차례 분양열풍이 불 것으로 기대된다.
전문가들은 위례신도시는 전매제한이 순차적으로 풀리며 환금성까지 부각돼 하반기에 가장 주목받는 지역이 될 것이라고 전망했다.

올 하반기에 2000년대 들어 가장 많은 아파트 분양 물량이 쏟아질 예정이다. 특히 건설사들은 각 지역에 1,000여 가구이상의 랜드마크급 단지들을 잇달아 선보일 예정이어서 실수요자 및 투자자들로부터 주목받고 있다.
부동산 업계에 따르면 올 하반기 전국 총 184곳·14만 556가구의 아파트가 분양된다. 이는 지난해 같은 기간보다 21.3%(2만 4,705가구) 증가한 물량이며, 지난 2003년 최대물량이었던 13만여 가구보다도 1만 가구 이상 많은 물량이다.
한국 부동산정보원 권강수 이사는 “올 하반기 실수요자들 사이에서 가장 관심거리인 브랜드를 갖춘 랜드마크급 대단지물량이 대거 쏟아질 예정”이라며 “랜드마크 단지들은 향후 시세를 주도할 수 있어 주목할 만하다”고 말했다.
지난 6월26일 부동산114 등에 따르면 하반기에는 상반기 대비 약 12% 정도 증가한 15만 9,257가구가 선보일 예정이다. 이 중 수도권은 총 8만 9,576가구가 공급될 예정이다. 서울은 성동구 ‘텐즈힐’(왕십리뉴타운3구역) 2,097가구, 서대문구 ‘북아현e편한세상’(북아현1-3구역) 1,910가구 등 강북권 재개발 물량이 주를 이룰 예정이다.
강남권에서도 올 9월 삼성물산이 공급하는 서초 우성3차 재건축 물량과 세곡2지구, 내곡지구에서 공공분양 물량 등이 예정돼 있다.
서울을 제외한 수도권에서는 시흥 은계지구 5,651가구, 동탄2신도시 2,871가구, 송도국제도시 2,590가구, 위례신도시 2,374가구 등에서 공급이 이뤄진다. 위례신도시의 분양 열기 속에 예상외의 성적을 보인 동탄2신도시의 호조세가 하반기에도 이어질지 주목된다.
또한 5,000여 가구 규모의 시흥은계 보금자리지구의 첫 분양도 관심이 쏠린다. 한편 수도권은 7월부터 민간택지의 전매제한이 1년에서 6개월로 단축될 예정이어서 신규 분양시장의 호재로 작용할 전망이다. 지방은 상반기 대비 14% 감소한 6만 9,681가구가 공급될 예정이다.
경남 1만 5,974가구, 부산 1만 3,413가구, 세종시 1만 261가구 순으로 분양 예정 물량이 많고 대구는 4,857가구로 6.4지방선거 이전에 분양이 대거 이뤄지면서 하반기 공급물량이 크게 감소하는 것으로 조사됐다. 이밖에도 경북 1,225가구, 대전 1,550가구, 전남 2,608가구도 분양을 앞두고 있다.
업계 관계자는 “지방에서도 대구, 부산, 공공기관 이전 혁신도시만 잘되는 인기 쏠림현상이 나타나고 있다”며 “하반기 분양시장은 수도권보다 지방 분양시장을 중심으로 열기를 이어가고, 광역시 가운데 부산의 분양 열기가 뜨거울 것”으로 전망했다.
이런 가운데 주택 미분양 시장이 최근 10년 만에 최저치를 기록하며 회복세에 들어선 반면 대조적으로 오피스텔 분양시장은 과잉공급으로 적신호가 켜졌다.
지난 6월11일 국토교통부에 따르면 지난 4월 말 기준 전국 미분양 주택은 4만 5,573가구로, 지난달 4만 8,167가구 대비 2,594가구 감소했다. 이는 10년 만에 최저치로, 지난 해 9월(6만 6,110가구)부터 8개월 연속 감소한 수치다. 주택 미분양 시장이 회복세를 찾아가는 반면 오피스텔 미분양 비율은 아직까지 높은 모습이다. 부동산114가 2011년부터 최근까지 신규 분양된 오피스텔 단지를 분석한 결과, 전국 566개 단지 중 393개 단지의 분양이 완료됐고 203개(약 34%) 단지는 여전히 미분양인 것으로 조사됐다. 특히 이미 입주한 332개 단지 중 아직 분양중으로 남아 있는 단지는 63개로 나타났다. 오피스텔 임대수익률은 지난 2007년(6.78%) 이후 지속적으로 하락세를 보여 2014년 5월 현재 5.77%로 나타났다. 전문가들은 이에 대해 “오피스텔 공급과잉에 대체상품인 도시형 생활주택의 공급량이 증가하면서 수익률 확보가 쉽지 않고, 임대수익률 하락 추세가 계속되면서 신규 분양물량이 더디게 해소되는 것으로 보인다”고 분석했다. 더욱이 2014년 하반기 오피스텔 입주물량은 2만 9,286실로 상반기(1만 4,154실)의 2배 이상이 될 것으로 보여 이러한 추세는 지속될 것으로 전망된다.
한편, 전국 미분양 주택이 지난해 9월 이후 8개월 연속 감소했다 다시 증가했다. 국토교통부는 5월말 기준 전국 미분양 주택은 4만 9,026가구로, 전월 4만 5,573가구 대비 3,453가구 증가했다고 지난 6월26일 밝혔다. 지역별로는 수도권은 전월 2만 4,292가구 대비 4,754가구 증가한 2만 9,046가구로 나타났다. 6개월 연속 감소했다가 다시 증가세로 돌아섰다. 지방은 전월(2만 1,281가구)대비 1,301가구 감소한 1만 9,980가구로 6개월 연속 감소했다. 경남, 충북, 대구 등을 중심으로 신규 미분양이 발생했으나 전월대비 소량이며, 기존 미분양도 꾸준히 감소했다.

올 상반기 아파트 시장은 취득세 영구인하에 이어 다주택자 양도세 중과폐지 등 부동산시장의 규제가 잇따라 사라지면서 매매시장 정상화를 위한 기반이 다져지며 거래량과 매매가격 모두 회복세를 보였다. 서울 강남 재건축을 시작으로 움직이기 시작한 부동산 시장은 일반아파트까지 가격 상승 흐름이 확대되면서 상반기 전국 아파트값은 0.80% 상승했다.
우선 수도권 아파트 매매시장은 ▲서울(0.70%) ▲경기(0.51%) ▲인천(0.93%) 모두 상승하며 호조세를 보였다. 반기 매매가격이 모두 상승한 것은 2009년 이후 처음이다.
특히 서울지역은 강남권의 재건축 투자수요가 움직임을 보이기 시작하면서 일반아파트까지 상승세가 확대됐다. 재건축 초과이익환수제 영구 폐지 추진과 함께 재건축 사업이 속도를 내면서(압구정 아파트 안전진단통과, 개포주공 사업시행인가 신청 등) 투자 기대감이 높아졌다. 전셋값 상승, 저금리 기조로 저가매물을 견지하던 실수요자들이 움직인 영향이다. 지역별로는 ▲강남(1.89%) ▲송파(1.68%) ▲금천(1.64%) ▲서초(1.43%) ▲강북(0.76%) ▲강동(0.54%) ▲노원(0.54%) 순으로 상승했다.
그러나 지난 6월23일 한국감정원이 발표한 조사에 따르면 전국 아파트 매매가격이 7주 만에 하락세로 돌아섰으며 서울 아파트 매매가격은 10주간의 하락세를 마감하고 보합 전환됐다. 전국 아파트 매매가격은 수도권(-0.02%)의 하락세가 이어진 가운데 지방(0.01%)의 상승폭이 둔화되며 7주 만에 하락세를 보였다. 전세가격은 전주 대비 오름폭이 다소 둔화(0.05%→0.03%) 됐다. 계절적 비수기와 정책에 대한 관망세 영향으로 거래 부진이 이어지며 전국 기준 소폭 하락한 것이다.
수도권(-0.02%)에서는 서울이 10주간의 하락세를 마감하고 보합 전환된 가운데 인천·경기에서 모두 내림세를 보였다. 지방(0.01%)은 신규 공급물량이 누적된 세종·전남 등의 하락으로 상승폭이 줄어들었다.
시도별로는 울산(0.12%), 대구(0.05%), 경북(0.05%), 충북(0.05%) 등은 상승한 반면, 세종(-0.16%), 전남(-0.11%), 전북(-0.07%), 광주(-0.04%) 등은 하락했다.
서울(0.00%)은 강북(-0.02%)지역의 하락세가 지속됐으나 강남(0.01%)지역에서 14주 만에 상승 반전되며 10주 연속 하락 이후 보합을 기록했다.
김미선 부동산써브 부동산연구팀 선임연구원은 “서울 매매가 대비 전세가 비율이 60%를 넘어선 상황에서도 많은 매수자들이 매매가 하락에 대한 불안감으로 거래에 신중한 모습을 보이고 있는데다 계절적 비수기에 들어섰기 때문”이라고 분석하며 “경기회복까지 더뎌지고 있어 정부의 추가 부동산대책 발표 등 변수가 없는 한 현 시점에선 매매가 상승 전환은 쉽지 않을 것으로 보인다”고 설명했다.

전세시장은 안정된 모습을 보였다. 전반적인 수급불균형에 의한 상승 기조가 유지된 가운데 수도권의 상승폭이 줄어들며 오름세가 둔화된 모습을 보였다. 올 5월 전월세거래량은 전국 12만 834건으로 전년동월대비 4.7% 증가한 것으로 나타났다. 전월보다는 7.0% 감소했다. 국토교통부는 6월22일 전월세거래정보시스템을 통해 집계한 5월 전월세 거래 동향 및 실거래가 자료를 발표, 4월 전월세거래량이 전월동기대비 증가한 것은 전세거래는 감소(0.7%↓)하고, 월세 거래는 증가(13.4%↑)했기 때문으로 보인다.
근로자 유입인구가 많은 울산·충남 등은 상대적으로 상승률이 높았다. 전세 세입자의 매매전환, 입주물량 증가 등의 영향으로 수요가 분산됐고 장기간 전세가격 상승에 대한 가격 부담감으로 상승폭은 제한됐다. 2014년 상반기 전국 전셋값은 2.11% 상승해 직전 전기(6.47%)와 비교해 숨을 고르는 양상이다.
▲서울(2.84%) ▲경기(1.74%) ▲인천(3.67%) 모두 오름세가 이어졌지만 전기와 비교해 상승폭은 크게 둔화됐다.
전셋값 급등과 매물부족에 부담이 커진 수요자들이 일부 매매로 돌아섰고 오랫동안 지속된 가격 상승으로 저항감이 커진 상태에서 계절적 수요가 마무리되자 가격 조정이 나타났다. 다만 도심 지역이나 직장인 고정임대수요로 전세물량이 부족한 지역에서는 국지적인 상승이 있었다.
반면 ▲세종시 전셋값이 6.94% 떨어졌다. 최근 1년 사이 5000여 가구에 육박하는 새 아파트 물량이 풀리면서 전세가격 하락에 영향을 미쳤다.
하반기 전세시장은 가격 상승에 따른 피로감과 공급물량 증가로 국지적인 조정을 보이며 안정세가 유지될 전망이다. 서울 마곡지구, 아현뉴타운을 비롯해 경기 하남미사지구, 세종시, 부산 등 신규입주 물량이 집중된 지역이 대거 포진돼 있다.
김은선 부동산114 리서치센터 선임연구원은 “임대차시장의 불안심리를 낮추기 위한 규제완화 요구가 높아지고 있고 부동산 추가 부양책이 발표된다면 시장 모멘텀으로 작용하며 회복의 불씨를 키울 수 있다”며 “대규모 재건축 단지인 개포주공과 둔촌주공이 사업시행인가와 건축심의를 통과하며 사업 추진에 탄력이 붙고 있어 재건축발 온기가 시장에 지지대 역할을 할 것”이라고 설명했다.
이어 “전세시장은 강동, 서초 등지에서 재건축 이주 수요에 따라 전월세시장 불안이 재현될 소지도 있다”며 “하반기 이사를 계획하고 있는 수요자들은 지역별 수급상황을 미리 점검해 볼 필요가 있다”고 덧붙였다.
전문가들은 하반기 부동산 시장 활성화를 위해 가장 시급한 대책으로 ‘규제완화 등 정부의 부동산 정책’이 필요하다고 지적했다. 전월세 과세의 보완조치가 나와야 한다고 보고 있고 이어서 DTI·LTV 완화, 분양가 상한제 폐지 등이 필요하다고 지적했다.
올 하반기에는 수도권 민영주택의 소형주택건설 의무가 폐지됐고 재건축 초과이익환수제도도 폐지될 예정이다. 민간임대주택 임차권 양도 및 전매 전면 허용 등 민간임대사업 활성화 방안도 주목할 만하다.
허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 6월26일 서울 논현동 건설회관에서 열린 ‘하반기 건설·부동산 경기전망 세미나’에서 “규제 완화 추진 범위와 속도, 투자 수요층 확대 여부, 공급 물량의 시장 흡수 가능성이 하반기 시장 상황을 가를 것”이라며 “투자수요는 리스크에 민감하다는 점을 고려할 때 2·26 대책 보안 법안을 조속히 처리해 시장 경색 상황을 해소시켜야 한다”고 강조했다.