부동산 투자 “중국·미국… 해외를 잡아라”
국경 없는 투자시대 열려, 환율리스크 유의해야
국내 모 은행의 해외담당자는 최근 밀려드는 문의전화에 귀가 다 아플 정도라고 말한다. 정부가 외환자유화의 일환으로 지난 5월 100만 달러 이하의 투자목적 해외부동산 취득을 자유화하면서 벌어진 현상이다. 해외부동산 경기가 위축되고 있다는 언론보도가 나오면서 상담요청이 잠시 주춤했다가 최근 들어 다시 급증하기 시작했다고 은행관계자들은 전한다.

지난 8월 외환은행이 고객을 상대로 주최한 해외부동산 투자설명회에서도 해외부동산에 대한 뜨거운 관심을 확인할 수 있다. 주최측의 예상보다 훨씬 많은 청중이 몰려 보조의자를 설치해야 했을 정도다.
실제 투자도 크게 증가했다. 재정경제부에 따르면 지난 1월 13건 487만 달러에 불과했던 것이 3월에는 61건 2,071만 달러로 불어난 데 이어 6월에는 145건 5,421만 달러로 몸집을 키워나가고 있다. 올 상반기 총 실적은 383건에 1억4,000만 달러에 이른다. 2005년 전체 실적이 29건에 932만 달러임을 감안하면 ‘폭발적인 증가’란 표현이 어색하지 않다.
전문가들은 앞으로 해외부동산 투자의 인기가 한층 높아질 것이라고 전망한다. 현재 100 만 달러로 묶여 있는 투자목적의 해외부동산 투자한도가 머지않아 완전 자유화될 예정인데다 국내 부동산은 정부의 강력한 규제 정책으로 투자할 만한 곳이 마땅찮기 때문이다.
외환은행 관계자는 “투자한도가 100만 달러로 제한돼 있는 만큼 아직은 투자보다 거주목적의 취득이 대부분”이지만 “한도가 없어지면 주택은 물론 대형 상가도 매수 대상이 될 수 있기 때문에 투자액은 불어날 수밖에 없다”고 말했다.
해외부동산에 대한 관심이 높아지자 시중은행들은 해외부동산 영업에 팔을 걷어붙였다. 현지의 부동산중개업체와 제휴를 맺어 거래를 알선하는가 하면 해외 지사와 법인을 통해 부동산 정보와 대출을 제공하는 등 고객잡기에 적극 나서고 있다.
해외 주식에 투자하는 펀드도 빠르게 성장하고 있다. 국내증시가 몇 달째 조정을 받자 해외에서 기회를 찾는 투자가가 늘어나고 있는 것. 한국펀드평가에 따르면 주식형 해외펀드의 규모는 지난해 말 1조7,834억원에서 지난 8월29일 7조1,776억원으로 8개월 사이에 무려 4배 이상 불어났다. 역외펀드는 지난해 말 6조1,252억원에서 지난 7월 9조1,852억원으로 50% 가량 증가했다.
해외펀드의 규모 역시 더욱 증가할 전망이다. 수익률이 상대적으로 높기 때문이다. 한국펀드평가의 한 연구원은 “주식형 해외펀드의 지난 1개월 수익률은 2.87%로 높다고 할 수 없지만 국내펀드의 수익률이 여전히 마이너스임을 감안하면 투자가치가 있다”면서 “자산배분의 차원에서 해외펀드는 아직 권장할 만하다”고 말했다.
부동산, 주식, 채권 등 해외의 자산을 대상으로 한 재테크가 급증하는 근본적인 이유는 보다 높은 수익을 기대할 수 있기 때문이다. 실제로 주식형펀드의 경우 해외투자가 국내투자에 비해 수익률이 높게 나타나고 있어 수탁고가 늘어나고 있는 실정이다.
여기에 정부의 외환자유화 정책도 해외투자 불길에 기름을 붓고 있다. 높기만 하던 해외투자의 장벽을 대폭 낮춰 자유로운 투자환경을 조성한 것. 재경부는 지난 5월21일 당초 2011년까지 마칠 예정이던 외환자유화 계획을 2년 앞당겨 2009년까지 완료하겠다고 발표했다. 100만 달러 한도 내에서 해외부동산을 취득할 수 있는 것도 이때부터다.


정부 ‘외환자유화 정책’이 기폭제 역할
사정이 이러니 국내 투자자금이 해외행을 거듭하고 있는 것은 이상하지 않다. 외환자유화의 목적 가운데 하나인 ‘원화의 국제화’를 위해서도 외환거래는 더욱 자유로워져야 하는 데도 이의가 없다. 실제로 시카고상업거래소(CME)에 원/달러 선물이 상장됐고 원화환전소가 세계 곳곳에서 신규 개장하고 있는 등 원화의 국제화 실적이 나타나고 있다. 경제규모가 세계 10위권인 ‘경제대국’ 한국이 외환거래를 규제하는 것이 오히려 시대착오적 발상인 것도 사실이다.
하지만 외환자유화를 비롯한 ‘자본자유화’ 정책에 무작정 박수를 보낼 수 있는 상황은 아니다. 이론적으로 봐도 자본자유화에는 ‘위험’이 상존하고 있으며 학계에서도 찬반양론이 분분하다. 80년대 호황기를 누리던 일본경제가 장기불황의 나락으로 곤두박질친 가장 큰 이유 가운데 하나가 자본자유화에 따른 과도한 해외부동산 투자의 결과였으며 97년 한국의 IMF 외환위기를 불러온 것도 자본자유화를 진행하던 과정에서 발생한 ‘재앙’이었다.
이와 관련, 한 부동산 전문가는 정부의 외환자유화 계획이 일관성 측면에서 올바른 방향으로 가고 있다고 전제한 뒤 “무역자유화와 달리 자본자유화는 상당한 리스크를 안고 있다”며 “자본은 갑작스레 들고나기 때문에 경우에 따라 국가경제 전체를 뒤흔들 수 있다”고 지적했다.
단순하게 생각해봐도 국내 투자자금이 해외로 빠져나갈 경우의 부작용을 짐작하기란 어렵지 않다. 우선 국내경기의 위축을 불러올 수 있다. 주식이든 부동산이든 국내에 투자될 자금이 해외에 묻히는 데 따른 결과다. 지난해 국내증시가 글로벌 증시의 동반 조정에도 불구하고 유례없는 활황을 지속할 수 있었던 이유는 적립식펀드를 통한 매수세가 워낙 강했기 때문이다. 해외펀드의 비중이 높아지면 이런 효과를 기대하기 어렵다. 이미 국내증시는 글로벌 증시와 강한 동조현상을 보이고 있는 실정이다.
과도한 해외투자 열풍이 몰고 올 부작용도 생각해봐야 한다. 먼저 해외부동산이 유망하다는 말만 믿고 개인들이 무분별하게 투자에 나설 경우 심각한 개인 신용불량 사태가 벌어질 수 있다. 대출을 받아 해외부동산에 투자했다가 해당국가의 부동산 가치가 폭락하는 경우다. 가격은 올랐지만 환율변동에 의해 오히려 손해를 볼 수도 있다. 전문가들은 해외투자는 태생적으로 환율과 해당지역의 자산가치의 변동이라는 두 가지 불확실성을 동시에 가지고 있기 때문에 국내투자에 비해 리스크가 크다고 입을 모은다.
은행 관계자에 따르면 “해외부동산 투자자의 대부분은 아직 여윳돈으로 투자를 하지 대출을 받는 경우는 없지만 투자한도가 없어지면 큰 물건을 매입하기 위해 대출의 도움을 받는 투자자도 생길 것”이라며 “단기투자 성향이 강한 국내 투자자들이 단기차익을 노려 무리한 투자를 할 경우 부작용이 예상되므로 3~5년 정도의 중장기 계획 하에 투자를 하는 것이 바람직하다”고 조언했다.
불법적인 상속과 증여의 수단으로 악용될 소지도 있다. 정부가 모니터링을 강화한다고 하지만 기본적으로 한번 해외로 빠져나간 자금을 언제까지 완벽하게 관리할 수는 없기 때문이다. 일찌감치 자본자유화를 실시하고 있는 선진국의 경우에도 해외투자를 통한 불법 상속과 증여를 원천적으로 막지 못하고 있는 게 현실이다.
해외투자 자유화에 따른 부작용과 역풍이 적지 않게 제기되고 있지만 정부의 입장은 단호하다. 득이 실보다 많다는 것이다. 재경부의 한 관계자는 “해외투자를 자유화한 국가가 한둘이 아닌데 그들 중 해외투자 자유화 때문에 곤경에 처한 국가는 없다”며 “모니터링을 강화해 부작용을 최소화해 나갈 방침”이라고 강조했다.
정부당국의 주장대로 해외투자 자유화의 공과를 섣불리 예단할 수는 없다. 게다가 아직은 이렇다 할 부작용도 없다. 투자규모가 적기 때문이다. 설사 손실을 입었다 해도 개인적인 손해에 그칠 뿐이다. 하지만 투자건수와 규모가 커질 때는 사정이 달라진다. 자칫 국가경제에 짐이 될 수도 있다.


미국·영국 등 경제자유지대 유리
해외부동산 투자에 앞서 아무리 안전한 집과 땅이라 해도 해외에 있다는 것 자체만으로도 안정적인 투자처가 아니라는 사실을 먼저 알아야 할 필요가 있다.
발로 뛰어다니면서 비교 분석해볼 시간과 돈이 모자라고 해당 지역의 법규와 관습, 절차를 제대로 알 수 없다. 또 지역과 자금 흐름을 몰라 매매 타이밍을 놓칠 공산도 크다. 이런 상황에 사회적인 리스크까지 안고 가야 한다면 설상가상이다.
언제 바뀔지 모르는 법제와 관습으로 미래를 예측할 수 없는 사회적 리스크는 상거래가 투명하고 투자규제가 거의 없는 미국, 영국, 캐나다, 호주, 뉴질랜드, 두바이, 싱가포르 등과 같은 영․미권 국가나 경제자유지대일수록 낮다.
반대로 중국, 베트남, 쿠바와 같은 통제 가능한 사회일수록 높은 특성을 지닌다. 또 인도, 피지, 태국, 인도네시아, 필리핀, 남아공과 같이 치안이 불안하거나 토지 국유화율이 높은 나라도 리스크가 크다.
국내 수익성 건물은 연 수익률이 8%만 돼도 우량부동산으로 통한다. 또 매매차익을 5년 후에 2배로 올릴 수 있는 자본이득용 토지도 나오기가 무섭게 많은 투자자를 불러 모은다. 타고난 안전성으로 인해 은행금리보다 약간 높은 수익성만 올려도 양질의 투자물건으로 인정받는 이유에서다. 그러나 똑같은 부동산이지만 해외에 있다면 높아진 위험률을 보전해줄 만큼의 수익성이 배가돼야 한다. 쉽게 말하자면 국내와 비교해서 영․미권은 2배, 리스크가 높은 지역은 3배, 사회주의권은 4배의 수익성이 요구되는 것이다.
해외투자 분석은 집을 사지 않고 월세를 얻었을 경우 들어갈 임차료와 모기지 대출이자, 집값 상승 예상액 등을 비교하는 것으로 시작하지만 쉽게 접근하는 방법도 있다. 예를 들어 멕시코시티에서 북쪽으로 자동차로 두 시간 거리에 있는 산업도시 케레타로에 단지형 단독주택을 3억원에 사면 월세 250만원을 받을 수 있다. 은행금리 수준인 연 5%대의 집값 상승도 예상된다. 유지비와 수리비 등 경비를 제외하면 순수 수익률은 조금 낮아지지만 연 수익률이 15%에 육박한다. 그러나 멕시코라는 지역 리스크 3배를 감안하면 연 5%대에 불과한 것이다.
한국은 개인이 부동산을 사는 것이 법인이 사는 것보다 세제상 유리하지만 해외투자는 반대다. 나라나 지역별로 다르지만 대체로 개인은 매매차익 70% 정도의 소득세를 부담하고 법인은 차익의 30% 정도만 부담한다. 게다가 이 법인을 잘만 활용하면 까다로운 영미권의 영주권도 쉽게 받을 수 있고 자녀유학도 쉬워질 수 있다.
그들은 투자를 부동산과 기업으로 나눠 대하지 않을 뿐더러 오히려 자기 지역에 투자해준 고마운 조직으로 여긴다. 특히 개방적인 나라에서 법인 만들기는 한국보다 쉽고 비용도 덜 든다. 최저 자본금 5,000만원을 손에 쥐고 시작해야 하는 것도 아니다.
결론적으로 개인의 단독투자보다 법인형태 공동투자가 위험을 분산할 수 있다는 얘기다. 해외, 국내, 토지이용 기술을 잘 아는 보완적인 특기를 갖춘 각자가 삼삼오오 합쳐서 상호협조하는 것이 안전하다. 해외에서는 우리나라 인기지역 아파트 값이 오르듯 집값이 고속으로 오르지 않는다. 실수요가 아닌 투자수요자라면 누구나 잘 알고 이미 많이 오른 집보다 앞으로 용도가 바뀔 가능성이 높은 땅에 투자하는 것이 더 좋다.

해외부동산투자 ‘이것을 조심하라’
부동산 투자에 대한 관심이 나라 밖으로 몰려가는 분위기지만, 무턱대고 이 분위기에 편승하기에는 위험한 부분이 많다. 국내 부동산보다도 리스크 요인이 다양하게 존재하는 해외 투자에서는 ‘수익’에 대한 욕심이 과도해서는 안된다. 무엇보다 ‘안전’을 첫 손가락에 꼽아야 한다는 것이 전문가들의 한결같은 의견이다.
해외부동산 투자에서 빼놓으면 안 될 중요한 점은 ‘리스크 관리’이다. 루티즈코리아 관계자는 “요즘 같은 때 해외에 ‘묻지마식 투자’를 하는 사람은 없다”면서도 “그렇지만 함정들이 산재해 있는 해외부동산 투자는 안전성에 더 중점을 둬야 한다”고 강조했다.
특히 지난 7월 외국인의 부동산투자를 제한한 중국처럼 정책에 따른 변화가 심하거나 집값 등락폭이 큰 국가는 투자 리스크가 크기 때문에 유의해야 한다.
환율 리스크도 감안해야 한다. 절세혜택과 투자수익을 얻더라도 환차손으로 까먹을 수 있기 때문이다. 자녀 유학 등 주거용 목적이라면 몰라도 투자목적이라면 이 부분을 심각히 고려해야 한다.
해외부동산 거래가 양성화된 요즘은 과거와 악질적인 사기행태는 드물어 졌지만, 잘 알지 못하고 투자를 진행해 되레 손해를 보는 경우는 여전하다.
건물 하자를 체크하지 못하거나, 전매나 양도가 안되는 경우 등을 법적으로 파악하지 못해 돈이 묶이는 경우가 생길 수 있다는 점을 반드시 염두에 둬야 한다. 때문에 실물을 확인하는 과정은 필수적으로 거쳐야 한다.
또 해외 체류중 ‘계약금만 걸어 두자’고 했던 것이 외환거래법이나 국세법 등에 저촉되는 불법행위가 될 수 있다는 점 등 법상 절차도 만만치 않다는 점과, 서류 업무 등 취득과정 기간이 생각보다 길어질 수 있다는 점 등도 고려할 부분이다.
외환은행 PB팀 관계자는 “투자리스크를 줄이기 위해서는 수수료 부담이 있더라도 잘 알려진 중개회사를 골라야 한다”고 조언한다.
반면 ‘매입 중개수수료 무료’를 내세우며 접근하는 브로커는 경계대상 1호. 한 부동산 전문가는 “어차피 중개 수수료는 파는 쪽 브로커가 받는 수수료를 사는 편의 브로커가 양분하도록 돼 있기 때문에 이런 점을 숨기고 접근하는 브로커의 유인에 혹하면 안된다”고 지적했다.

2,000가구이상 단지 연말까지 7곳 분양
연말까지 전국에서 2,000가구 이상의 매머드급 아파트의 분양이 잇따른다. 부동산포털 닥터아파트에 따르면 연내 분양 예정인 2,000가구 이상 아파트가 총 7곳 1만6,989가구(일반분양 기준)에 이르는 것으로 조사됐다. 이미 분양된 곳까지 포함하면 모두 10곳 2만1,464가구에 달한다. 이는 지난해(13곳 8,394가구)와 비교했을 때 2배 이상 늘어난 것이다.
분양 물량 중에 가장 눈에 띄는 곳은 한화건설이 인천시 남동구 고잔동 일대 72만여 평 부지에 조성하는 ‘인천 한화 에코메트로’이다. 미니 신도시급의 단지로 8,000여 가구의 아파트 중 33~58평형 3,000가구가 10월말 1차로 분양된다.
지방에선 청주 복대동 대농공장부지에 신영이 선보이는 ‘지웰시티’가 돋보인다. 미디어센터, 호텔형 주거시설, 백화점, 에듀타운이 조성되는데 신영은 오는 11월 주상복합아파트 37~80평형 2,164가구를 분양할 예정이다.
올해 이처럼 대단지 분양이 늘어난 것은 공장용지나 대형 토지 매입 등을 통해 대규모 주거단지 개발을 추진하는 건설사가 증가했기 때문으로 풀이된다. 대단지 아파트는 생활편의시설을 비롯 단지 내에 초ㆍ중ㆍ고교 등의 교육시설 등이 잘 갖춰져 있다는 장점이 있다. 한 부동산 관계자는 “대규모 아파트는 물량이 풍부해 거래가 활발해 환금성이 뛰어나며 가격 상승 여력도 높아 투자자들도 선호한다”고 말했다.

한국부동산거래소(KRE) 임경민 회장 인터뷰
“세계 부동산 시장의 미래, 통신· 디지털 네트워크로 통일 한다”

한국부동산거래소(KRE/임경민 회장)는 통신네트워크와 디지털네워크에 관한 기술 관련 특허 8여개를 바탕으로 부동산 시장의 세계화를 꾀하고 있다. 부동산계의 산증인으로 손꼽히는 임 회장은 지난 5년간 통신과 디지털네트워크를 통해 부동산도 얼마든지 증권거래소와 같은 형태의 관리개념을 지닌 수익모델이 가능하다는 점에서 착안, 이에 대한 연구와 개발을 거듭해 왔다. 그 결과 ‘부동산 유형별 거래유형별 전국 단일 통신 및 디지털네트워크를 통한 시장화’를 실현시킨 것이다.
한국부동산거래소는 통신, 디지털네트워크의 통합은 부동산 시장에 새로운 패러다임을 열어갈 것으로 전망된다. 단순한 인터넷이 아닌 부동산도 시장화가 가능하다는 것을 실현시켜주며 미래의 네트워크 시스템을 갖춘 대표기업으로의 준비를 끝마친 한국부동산거래소는 부동산 시장의 새 지평을 열어가기 위해 도약하고 있다.
이에 부동산 업계는 앞선 기술력을 바탕으로 한 네트워크 시스템을 선보이는 임 회장의 행보가 부동산 시장의 미래를 바꿔나갈 것으로 전망하고 있다.

■현재 부동산 시장의 동향에 대해
=부동산 환경은 이제 소유라고 하는 전통적 관념에서 벗어나 관리를 통한 현금 유동성 수익모델로 급변하고 있으며 이미 부동산과 금융을 결합한 다양한 파생금융상품은 일반화· 다각화되고 있는 것이 현실이다.
한국은 이미 세계적인 통신 인프라 및 IT에 대한 폭넓은 수요를 갖추고 있으며 이를 기반으로 현재 중개사업자 중심의 부동산 중개체계를 넘어 소비자 중심의 부동산거래소 서비스를 지향하고 있다. 이에 부동산 관련 통신상담 및 고객을 전국 단일망(일반전화, 이동통신, 인터넷, 디지털방송 포함)구축 마련이 필요하다. 이에 따라 기존 홍보비용의 획기적인 절감과 매출촉진 극대화로 소비자의 편익을 최우선하는 부동산 시스템 구축이 필요한 시기이다.
■KRE의 구체적인 조직체계와 운영에 대해
=본사와는 별도로 전국에 300여개의 지점을 둘 예정이며 지점별로 50여개의 부동산중개업체를 등록시켜 전국적으로 73,000여개의 부동산중개업체 중 15,000여개의 중개업체와 300여 지점 및 본사가 하나의 통신네트워크와 디지털네트워크로 부동산시장을 형성하고자 한다. 특히 본사와 지점에는 소비자의 다양한 욕구를 충족시킬 수 있는 상담실, 멤버십 룸, 온라인지원실, 사이버교육실, 리모델링지원실, PC검색실, 휴게실 등의 공간을 시스템과 함께 구비하게 되며 부동산유형별 거래유형별 전국단일통신네트워크의 조기 구축을 중앙일보 등 신문매체와 연합홍보를 위한 컨텐츠 지면화를 추진하고 있으며, 자체 기술특허를 획득한 디지털네트워크를 위한 TV개발을 진행하고 있는바 수개월 후에는 디지털네트워크를 위한 자체TV를 시장에서 보게 될 것이다.
■부동산 시장의 발전을 선도할 KRE의 미래 비전에 대해
=한국부동산거래소는 증권거래소형 부동산거래소를 지향하며 전국의 지사 별도법인화(3인 이상 구성-건물/토지/경매/평가) 및 부동산 관련 창업 보육실을 운영할 계획이다. 또한 각급 부동산 유형별/지역별 통신네트워크 구축, 부동산 물건별 권리 분석 자료의 유형화 및 표준화, 회원제, 철저한 신분보장으로 용역문화의 질을 한 단계 향상시킨다는 목표로 나아갈 것이다. 이와 함께 유형별/지역별 부동산 현황 및 거래사항의 디지털 동영상 실시간 송출, 전국적 네트워크 및 하드웨어적 공간을 확보하고 부동산의 개별적 특성을 고려한 리모델링 시뮬레이션, 전국적 조직화를 기반으로 유형별/그룹별 신용창출 서비스를 지원하며 유형별 거래의 표준을 제시할 계획이다.