박근혜정부가 들어선 지 1년이 지났지만 부동산시장의 한파는 식을 줄 모르고 있다. 지난해 박근혜정부가 세법개정안과 8·28 부동산 대책을 내놓았지만 별다른 효과를 보지 못하고 있다. 잠시 아파트 매매시장이 살아나는가 싶더니 다시금 소강상태를 보이고 있고, 전·월세는 여전히 대란을 겪고 있다. 정부는 지난 2월26일 부동산시장의 훈풍을 기대하며 ‘임대차시장 선진화 방안’을 확정·발표했다. 하지만 이후 조금씩 살아나던 아파트 매매시장이 냉랭해졌다. 정부는 부동산 시장의 활성화를 기대하며 내놓은 이번 정책에 대해 여야는 ‘반대’에 한 목소리를 내고 있다. 그러자 지난 3월5일 ‘보완조치’까지 내놓았지만 여전히 실효성에 대한 의문의 목소리는 높기만 하다.
정부가 지난 2월26일 내놓은 임대차시장 선진화 방안을 통해 민간 임대사업을 활성화함으로써 전월세난을 완화하겠다고 밝혔다.
주요 내용을 살펴보면 원세 공제방식 소득공제→세액공제로 전환, 준공공임대주택에 대한 세제·금융지원 강화, ‘공공임대리츠’를 통한 서민주택공급 활성화, 주택기금→‘주택도시기금’으로 개편이다. 이는 최근 주택시장의 집값 상승 기대감 저하로 임대수요가 증가한 가운데 임차인은 주거비가 적게 드는 전세를 선호하는 반면, 임대인은 수익률이 좋은 월세를 공급해 결국 수급불일치로 인한 전세값 불안이 지속되고 있는 데 따른 후속 대책으로 볼 수 있다.
정부는 우선 점유형태 간 주거비 균형을 도모하기 위해 저리의 주택구입자금 지원, 월세 부담 완화를 통해 지나친 전세쏠림현상을 완화한다는 계획이다. 이를 위해 서민들의 월세부담 완화를 위해 월세에 대한 공제방식을 소득공제에서 세액공제로 전환하고 공제대상도 현행 총 급여 5,000만 원 이하에서 7,000만 원 이하로 확대키로 했다. 예를 들어 총 급여 3,000만 원인 근로소득자가 매월 월세로 50만 원을 지출할 경우 연간 소득세 부담은 38만 4,000원 줄어든다. 이 제도가 시행될 경우 월세액의 10%를 소득세에서 공제함으로써 한 달 분의 월세액을 지원해 주는 효과가 발생하게 된다.
수도권 4억 원·지방 2억 원 이상 전세대출 ‘제동’
‘주택임대차시장 선진화 방안’과 관련, 시중은행 전세대출에 대한 공적보증 지원 대상을 서민층으로 집중하기 위해 오는 4월부터 전세보증금이 4억 원(지방 2억 원)을 넘는 경우 보증을 제한키로 했다고 밝혔다. 당초 주택금융공사(주택금융신용보증기금)의 전세보증 기준 금액인 ‘6억 원 이하’가 수도권 4억 원, 지방 2억 원으로 각각 하향 조정된 것이다. 국민주택기금의 근로자·서민 전세 지원자금은 취약계층에 대한 저리자금 지원인 만큼 보증지원 대상을 수도권 3억 원, 지방 2억 원 이하로 보다 엄격히 제한·운영할 방침이다.
금융위는 “전세대출에 대한 보증지원을 제한하고자 하는 것은 전세수요 쏠림을 완화하고 정책자금 지원을 서민층 중심으로 운영해 나가고자 하는 취지”라며 “평균 전세보증금 가액 등을 감안할 때 이번 제한조치에도 불구하고 대부분의 서민·중산층은 주택금융공사의 보증지원을 받을 수 있을 것”이라고 설명했다.
그러면서 “주택금융공사(주택금융신용보증기금)의 보증지원을 받지 못하더라도, 시중은행에서 취급하는 일반 전세대출은 이용할 수 있다”며 “이 경우 전세대출 금리는 0.4~0.5%p 정도 오를 것으로 예상된다”고 밝혔다.
준공공임대주택에 대한 세제·금융지원 강화
민간 임대주택 공급을 활성화하기 위해 준공공임대주택에 대한 세제·금융지원도 강화된다. 재산세는 40~60㎡의 경우 감면률이 50%에서 75%로, 60~85㎡의 경우 25%에서 50%로 확대된다. 특히 신규·미분양 주택 및 기존주택을 향후 3년간 구입해 준공공임대주택으로 활용할 경우 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도세 면제를 신설키로 했다. 또한 주택기금의 매입자금 지원대상을 예산 범위 내에서 현행 미분양, 기존주택 외에 신규 분양주택까지 확대키로 했다.
또한 민간의 임대사업 참여를 저해하는 불필요한 규제도 완화된다.
매입임대사업자에 대한 ‘5년간 부도 없음’ 요건을 삭제하고, 현재 2013년 4월1일 이후 취득 주택분에 대해서만 준공공임대주택으로 등록이 가능했지만 이전 취득 주택에 대해서도 등록을 허용키로 했다.
임대소득에 대한 과세방식도 정비한다. 소규모 월세 임대소득은 분리과세로 전환한다. 이전까지는 2주택자가 주택 1채를 임대해 임대소득을 얻을 경우 근로소득과 합산해 종합소득세율을 적용했지만 앞으로는 임대소득을 분리해 14%의 단일세율로 과세한다는 것이다. 이에 따라 주택 1채를 임대해 연 1,000만 원의 임대소득을 올리는 2주택자의 경우 필요경비율을 50%로 가정하면 세율이 1% 낮아져 세금 부담이 75만 원에서 70만 원으로 감소한다. 2주택 이하 보유자로서 주택임대소득이 연간 2,000만 원 이하인 경우, 단일세율로 소득세를 분리과세하고 세법상 사업자 등록의무가 면제된다. 소규모 주택임대소득은 규모의 영세성과 전세 보증금 임대소득 과세 대상자인 3주택 이상 보유자와의 형평성 등을 감안해 세부담을 합리화하기 위한 취지다.
이와 함께 정부는 부동산임대업에서 발생한 결손금을 해당 연도 종합소득 과세표준 계산시 공제할 수 있도록 했다. 500만 원의 임대손실을 본 부동산 사업자가 다른 사업에서 1,000만 원의 수익을 낸 경우 지금까지는 60만 원의 세금을 냈지만 앞으로는 결손금 500만 원을 소득에서 공제하고 30만 원의 세금을 내게 된다.
민간 주도 ‘임대주택리츠’ 활성화
이는 최근 주택시장의 집값 상승 기대감 저하로 임대수요가 증가한 가운데 임차인은 주거비가 적게 드는 전세를 선호하는 반면, 임대인은 수익률이 좋은 월세를 공급해 결국 수급불일치로 인한 전세값 불안이 지속되고 있는 데 따른 후속 대책으로 볼 수 있다.
정부는 또 리츠 등 임대사업자가 민영주택을 동 단위로 별도 통분양 받을 수 있도록 하되, 통분양 물량은 매입 또는 준공공임대주택으로 운영하도록 해 공공성을 확보할 계획이다.
주택임대관리업에 대한 법인세 감면과 보증상품 출시로 주택임대관리업이 활성화될 경우 임대관리 관련 전문성이 부족한 임대사업자의 임대관리 부담이 덜어질 전망이다.
또 주거환경개선사업구역 등의 노후주택을 재·개축할 경우, 주택 사업승인기준을 현행 20가구에서 50가구로 완화하고, 주택기금에서 저리의 재·개축 자금을 지원하는 한편 임대주택리츠에 부동산을 현물출자 할 경우 해당 주식을 처분해 실제 소득이 발생할 때까지 양도차익에 대한 과세를 연기해 주기로 했다.
국민주택기금 ‘주택도시기금’으로 개편
주택자금만을 지원해 온 국민주택기금(1981년 설립)이 경제발전단계 및 주택시장 환경변화에 맞춰 ‘주택도시기금’으로 개편된다. 기존 임대주택 건설자금, 주택 구입·전세자금 지원에서 도시재생 분야까지 지원 대상이 확대된다. 지원방식도 취약층·취약지역 지원을 위한 주택, 도시 분야로 유인하기 위해 기존의 단순 융자 방식 외에 출자, 투융자(메자닌, 보증 등으로 다각화된다.
정부는 전문 보증공기업인 ‘대한주택보증’을 기금 전담 운용기관으로 지정, 철저한 사업성 분석 및 리스크 관리를 기초로 보증과 연계된 다양한 금융상품을 개발·지원할 계획이다. 기금 규모는 약 100조 원으로 예상된다. 이 기금을 공기업이 위탁받아 전담 운영함으로써 기금 운용의 공공성과 책임성이 한층 강화될 전망이다. 국토부는 이를 골자로 한 ‘주택도시기금법 제정안’을 올해 상반기 중 국회에 제출할 계획이다.
한편 주택기금 개편에 따른 가장 큰 수혜자는 한국토지주택공사(LH)이다. LH는 주택기금을 활용해 민간 참여를 유도·촉진함으로써 부채 증가 없이 임대주택을 공급할 수 있는 길이 열린 것이다. 기금이 리츠에 융자 외에 출자, 메자닌론, 보증 등을 지원해 민간 투자자의 위험을 낮춰 민간자금의 임대주택 투자도 유도할 수 있게 됐다.
野, “이번 대책은 빛 좋은 개살구일 뿐”
주당 전월세대책특별위원회는 지난 2월27일 “정부가 어제 발표한 2·26임대시장선진화조치에서 주택가격 5개월 연속상승, 서울 전세 78주 연속 상승세 속에서 정부가 임대공급 활성화, 임대차시장 인프라구축 필요성을 인식한 데 대해서는 긍정적으로 생각하지만 이번 정부 대책은 한마디로 빛 좋은 개살구”라고 말했다.
특위는 “이번 정부발표에는 전월세상한제나 임대주택등록제 같은 실효성 있는 주거안정대책이 없다”며 “2012년 주택통계조사 결과 등 정확한 주거지표들을 인용하지 않고 정부 입맛에 맞는 자료들만 선택해 실효성 없는 대책들만 발표했다고 본다”고 지적했다.
또 “정부의 임대차시장 선진화방안에도 월세가격동향조사, 전월세통합지수개발, 대법원확정일자연계 등을 언급하고 있고 현행법에도 임대사업자 임의등록제를 규정하고 있지만 임의등록의 한계 외에 등록내용도 임대소득에 초점이 맞춰져 있어 세입자의 주거안정을 위한 다양한 정보를 확보하는 데는 한계가 있다”고 지적했다.
그러면서 “임대차등록제를 전면 실시하되 임대주택등록제를 부동산등기부와 통합해 권리관계의 혼동을 방지하고 임대등록제 실시에 따른 담보가치하락, 대출경직 개선조치를 마련하라”며 “전월세상한제, 임대주택등록제 도입을 위한 임대주택법, 주택임대차보호법 개정에 정부여당이 적극 나서줄 것을 촉구한다. 공공임대 공급확대를 위해서는 필요한 모든 조치에 협력하라”고 정부에 요구했다.
일주일 만에 내놓은 보완조치
전세 임대소득, 보증금 10억 원 넘으면 과세대상
‘임대소득에 대한 과세 강화’ 내용을 담은 주택임대차 선진화 방안이 나온 이후 부동산 시장이 혼란을 겪자 정부가 보완대책 마련에 나섰다.
지난 2월 주택임대차 시장 선진화 방안을 통해 임대소득자 과세 방침을 정했지만 소규모 사업자의 세금 부담이 늘어난다는 우려에 따라 보완조치를 마련, 정부는 지난 3월5일 현오석 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 경제관계장관회의를 열고 이 같은 내용의 ‘주택임대차시장 선진화 방안 보완조치’를 확정했다.
소규모 임대소득자 분리과세 시에는 14%의 단일 세율을 적용하고 60%의 필요 경비율을 인정하기로 했다.
또 400만 원의 기본 공제를 인정하고 추가 공제 대상인 노인과 장애인 등에 대해서는 종합소득 과세방식과 비교해 낮은 금액을 세금으로 낼 수 있도록 보완할 예정이다.
이와 함께 정부는 월세 임대소득자와의 과세 형평성을 고려해 2주택 보유자의 전세 임대소득(간주임대료)에 대해서도 2016년부터 과세하기로 했다. 2,000만 원 이하 소득자는 분리과세하고 2,000만 원 초과 소득자에 대해서는 종합소득으로 세금을 물린다는 방침이다.
단 국민주택 이하로 기준시가 3억 원 이하의 주택은 과세 대상에서 제외된다.
김낙회 기획재정부 세제실장은 정부의 주택임대차시장 선진화 방안 보완조치에 대한 브리핑을 갖고 “과세 대상을 넓혀도 공제제도 등을 감안하면 실제로 과세되는 사람은 그리 많지 않을 것으로 보인다”며 “월세와 동일하게 체계를 맞춘 것이지만 2주택자는 과세되는 것이 거의 없을 것 같다”고 말했다. 그러면서 이 제도를 곡 시행해야 하는 이유에 대해 “2주택자 경우에는 실제 과세 대상을 넓혀도 공제 제도 등을 감안해보면 과세 대상은 많지 않다. 그럼에도 불구하고 일부는 과세될 수 있다. 그런 사람들은 월세 소득을 받는 사람과의 과세 형평성이 있어야 한다”고 밝혔다.
이와 함께 정부는 소규모 임대자의 임대소득을 향후 2년간 비과세하는 점을 감안해 과거 소득에 대해서도 세금을 물리지 않을 계획이다.
국세청은 2013년 소득에 한해 확정일자 자료를 수집하고 3주택 이상 보유자, 2주택 보유자 중 연간 주택 임대소득 2,000만 원 초과자, 1주택자 중 기준시가 9억 원 초과 주택 소유자 등에 대해서만 신고안내 자료로 활용할 계획이다.
여야 한 목소리로 비판
하지만 정부의 이 같은 정책에 대해 여야 비판의 목소리가 높다. 집주인들의 세부담 증가로 전월세 난이 가중될 수 있다는 우려 때문이다.
심재철 최고위원은 10일 오전 국회에서 열린 최고위원회의에서 “시장 현장을 모른 채 만든 책상머리 정책”이라며 “정부가 세수 확대에만 관심을 뒀을 뿐 시장 반응을 고려하지 안한 것은 유감이다. 이번 파동에서 정부가 상황을 정확히 파악하는 기본 통계가 없었다는 것이 드러난 만큼 임대 상황에 대한 통계부터 정확히 파악해야 한다. 이번 파동은 지난해 8월의 세제 개편안 파동의 판박이다”라고 비판했다.
정우택 최고위원도 “일관성 없는 정책은 혼란만 가중시킨다. 정책은 무엇보다 타이밍이 중요하다”며 “소득에 과세를 매긴다는 원칙에는 공감하지만 안 그래도 어려운 상황에 국민 부담을 가중하는 정책을 사전 영향평가 없이 했다는 건 심각한 과실”이라고 질타했다.
이에 대해 나성린 정책위 부의장은 주택 임대차 시장 선진화 방안을 세밀히 재검토하겠다고 밝혔다. 나 정책위 부의장은 “과세 측면에서 사실상 과세를 하지 않았던 이들에 대해 과세를 추진해 월세 임대인의 세 부담을 증가시켜 세금 증가로 인한 월세 인상과 월세 소득 임대자들의 공급을 줄이는 위험을 초래했다”고 지적하며 “소득공제를 세액공제로 전환하면서 중산층 세금폭탄 비난에 며칠 만에 전환했던 탁상정책이 재발됐고, 월세 임대 소득자와 전세 임대소득자의 형평성 차원에서 2주택자 과세를 발표해 전세 임대자에 대한 세 부담을 확대하는 위험을 초래했다”고 말했다.
그러면서 “세법은 정부 발표에 따라 무조건 시행되는 건 아니고 국회 심의과정을 거쳐 확정된다. 오는 6월 정부가 입법안을 제출하면 새누리당은 세밀히 파악해 향후 세법 심의 과정에서 전월세 임대자 부담을 최소화하기 위해 최선을 다하겠다”며 “과세 강화 조치의 타이밍이 적절했는지, 소규모 월세 임대소득자에 대한 과세가 적절한지, 전세소득자에 대한 세 부담이 적절한 지를 엄밀히 살필 것”이라고 피력했다.
