지난 12월21일 국토해양부는 전월세거래정보시스템을 통해 집계한 2012년 11월 전월세 거래량 및 실거래가 자료를 공개했다. 이 자료에 따르면 11월 전월세 거래량은 전국 113.4천건으로 전년동월대비 6.2% 증가한 것으로 나타났다. 지역별로는 수도권 77.0천 건(서울 36.9천 건), 지방 36.4천 건으로 전년동월대비 수도권은 8.0%(서울 13.8%), 지방은 2.4% 증가하였다. 주택 유형별로 아파트 전월세 거래량은 56.2천 건으로 전년동월대비 6.5% 증가하였으며, 아파트외 주택은 57.1천 건으로 전년동월대비 5.8% 증가하였다.
지난해 11월 전월세 거래량 전년 동월 대비 6.2% 증가
수도권의 아파트 거래량은 전년동월대비 11.4% 증가하였으나, 지방은 오히려 1.5% 감소한 것으로 파악되었다. 아파트 거래량은 연중 대체적으로 전년동월대비 소폭 감소세를 유지하고 있으나 10월, 11월은 전년동월대비 증가한 것으로 나타났다.
전월세 계약 유형별로는 전체주택의 경우 전세 74.6천 건(65.8%), 월세 38.7천 건(34.2%)이며, 아파트는 전세 41.4천 건(73.5%), 월세 14.9천 건(26.5%)으로 각각 집계되었다. 전월세 실거래가에 대한 세부정보는 국토해양부 실거래가 공개홈페이지(rt.mltm.go.kr) 또는 온나라 부동산정보 통합포털(www.onnara.go.kr)에서 확인할 수 있다.
‘국민주택기금’ 대출금리 인하 및 소득요건 조정
국토해양부는 시중금리가 낮아지고 있는 상황을 감안하여 국민주택기금 대출금리와 청약저축 금리를 지난해 12월21일부터 인하하고, 그간 불합리하다고 지적되어 온 구입·전세자금 소득요건도 일부 개선하여 2013년 1월부터 시행할 예정이라고 밝혔다.
먼저 전세자금 등 서민 대출금리는 자금별로 0.3~0.9%p 인하하고, 주택사업자를 위한 건설자금 대출금리도 자금별로 0.3~2.0%p 인하하여 12.21일(금)부터 시행한다. 이와 동시에 기금의 주요 조성재원인 청약저축(‘주택청약종합저축’ 포함) 금리도 가입 기간별로 각각 0.5%p씩 인하한다.
또한, 구입 및 전세자금의 소득요건도 상여금을 포함한 부부합산 소득으로 통합·조정하여 2013년 1월부터 시행한다. 그간 주택기금 소득요건 산정시, 상여금·수당 등을 포함하지 않고, 전세자금의 경우에는 세대주 소득만을 기준으로 산정하여 일부 불합리한 점이 있었으나, 금번 제도개선으로 상여금 포함 부부합산 소득으로 통합하여 기금을 지원함에 따라 실제 가구소득을 정확히 반영하고, 직종간 소득 산정상 불평등도 해소될 것으로 전망된다. 국토해양부 관계자는 이번 대출금리 인하 등을 통해 서민 주거안정을 위한 국민주택기금의 역할이 더욱 커질 것으로 기대한다고 밝혔다.
대선 끝났어도 집값은 하락
전국 아파트값이 연일 하락세다. 부동산뱅크 조사에 따르면 전국 아파트값은 -0.03%로 지난 3월부터 41주 동안 하락폭을 키워가고 있다. 이어 서울 -0.04%, 수도권 -0.05% 등을 기록했다.
서울에서는 영등포구 -0.30%, 강서구 -0.6%, 강남구 -0.14%, 동작구 -0.11%, 광진구 -0.06%, 은평구 -0.06%, 양천구 -0.04%, 중구 -0.03%, 구로구 -0.01%, 서초구 -0.01%, 서초구 -0.01%, 송파구 -0.01% 등의 집값이 하락했다.
이어 금천구 0.12%, 마포구 0.08%, 강동구 0.07%, 용산구 0.04%, 동대문구 0.03%, 서대문구 0.01%, 도봉구 0.01% 등은 강세를 보였고, 중랑구 0.00%, 종로구 0.00%, 성북구 0.00%, 성동구 0.00%, 노원구 0.00%, 관악구 0.00%, 강북구 0.00% 등은 보합을 이어갔다.
재건축은 영등포구 -0.53%, 강남구 -0.15%, 송파구 -0.03%, 강동구 -0.01% 등은 하락했고, 서초구 0.03%, 용산구 0.02% 등은 상승했다. 서초구와 용산구는 몇몇 재건축 단지들을 중심으로 사업진행이 빨리지면서 집값이 소폭 오른 것으로 보인다.
경기도에서는 가평군 -1.42%, 군포시 -0.45%, 김포시 -0.29%, 구리시 -0.27%, 안양시 -0.20%, 남양주시 -0.19%, 연천군 -0.19%, 부천시 -0.13%, 화성시 -0.12%, 성남시 -0.08%, 용인시 -0.06%, 양주시 -0.04%, 과천시 -0.03%, 파주시 -0.03%, 의정부시 -0.01% 등이 하락폭을 키웠다.
이어 광주시 0.00%, 동두천시 0.00%, 수원시 0.00%, 시흥시 0.00%, 안산시 0.00%, 안성시 0.00%, 양평군 0.00%, 여주군 0.00%, 오산시 0.00%, 의왕시 0.00%, 이천시 0.00%, 평택시 0.00%, 포천시 0.00%, 하남시 0.00%, 광명시 0.00%, 고양시 0.00% 등은 집값의 변동이 없었다.
이밖에 고양시 0.12%, 광명시 0.03% 두 지역만이 상승세를 보였다.
인천시에서는 부평구 0.01%, 동구 0.01%, 연수구 0.00%, 중구 0.00%, 강화군 -0.29%, 계양구 -0.03%, 남구 -0.03%, 남동구 -0.01% 등의 순이었다. 신도시는 평촌 -0.25%, 분당 -0.11%, 산본 -0.31%, 일산 -0.02%, 중동 0.02% 등 시장이 불황을 이어갔다.
“주택임대시장의 활성화가 유일한 해결책입니다”
주택매매가격이 하락하고 전세가격이 상승하는 현상은 여러 연쇄작용을 낳게 된다는 점에서 우려의 목소리가 제기되고 있다. 주택매매시장이 얼어붙으면서 신규 건설사업이 정체되고, 미분양사태가 속출하는 것도 이러한 이유 때문이다. 이는 사회전반적인 일자리 감소 등 추가적인 피해마저 예상되는 대목이다.
하지만 주택매매가가 하향 안정화됨으로써 이러한 시세차익은 사라지게 됐으며, 그나마 전세보증금으로 거둘 수 있었던 이자소득도 금리인하로 인해 별 재미를 보지 못하는 상황을 맞이하게 된 것이다. 문제는 이러한 현상이 일시적인 것이 아니라, 우리 부동산 시장의 일종의 변화로 고착화 되고 있다는 점이다.
이렇듯 서민들의 주거비용이 나날이 상승하면서 일본과 서구사회의 모델이라 할 수 있는 주택임대시장에 대한 관심이 폭증하고 있다. 주택임대시장은 정부 주도로 빈곤층에게 주택을 저가로 장기 혹은 영구적으로 임대해 주는 임대주택사업과 구분되는 개념이다.
주택임대사업은 말 그대로 주택을 소유한 공급자가 수요자에게 월정액의 임대료를 받고 집을 빌려주는 것을 말한다. 간단하게 설명하자면 우리가 흔히 알고 있는 ‘월세집’의 개념과 유사하다고 볼 수 있다. 이는 이미 일본을 비롯한 서구 선진국에서는 보편화된 개념으로 주택소유주와 수요자 모두가 안정적인 수익 혹은 편의를 제공받을 수 있는 주택시장으로 자리를 잡았다.
주택임대사업은 해당 주택의 위치와 환경을 입체적으로 분석해 분류하고, 이에 따른 합리적인 임대가격을 책정하며, 인테리어와 공실관리 등 종합적인 사후관리를 수반하는 차이를 보이고 있다. ‘월세집’ 시스템에서는 단지 주택을 소유하고 있으면 누구나 사업자가 될 수 있었지만, 주택임대사업은 부가적으로 갖추어야 할 요소들이 더 많아진 셈이다.
이미 20여 년 전부터 주택임대사업을 연구해 온 ㈜세원플러스 강충원 대표는 이를 “주택임대사업의 함정”이라고 표현했다. 부동산시장이 혼란을 겪는 과정에서 주택임대사업이 대안으로 부상했으나, 국내 시장의 준비상태는 이를 따라주지 못하고 있기 때문이다.
앞서 이야기했다시피 주택임대사업의 경우 방대하고 종합적인 시스템을 기반으로 해야 소유주, 수요자가 윈윈할 수 있는 특성을 가지고 있다. 이에 강 대표는 지난 20년 동안 주택임대사업의 선진국이라 할 수 있는 일본과 미국 등 세계 각국을 직접 방문해 각종 자료와 사업현황, 형태 등을 수집 분석해 온 업계의 전문가로 알려져 있다.
“주택임대사업의 활성화는 하루아침에 완성해낼 수 있는 분야가 아닙니다. 그 자체가 하나의 제품을 생산해내는 제조업 혹은 건설업이 아니라, 기존의 물량을 합리적으로 연계하고 효율적으로 관리해 나가는 하나의 거대한 시스템 그 자체이기 때문입니다.”
오랜 연구결과의 집약체이자, 주택임대사업의 매뉴얼이라 할 수 있는 저서를 연중 출간 예정이라는 강 대표는 안타까움을 감추지 않았다. 주택임대사업에 대한 관심이 폭증하고 있지만, 생소한 사업분야인 만큼 이 사업의 활성화를 논하기에 앞서 사업에 대한 올바른 인식과 정착이 더 중요하다는 의미였다.
강 대표는 주택임대사업과 관련된 각종 정부지원 정책이 속속 등장하고 있는 만큼 이에 대한 법률, 세무, 매매 정보를 시시각각 제공해 줄 수 있는 시스템 구축도 필수요건이라고 강조했다. 실제 정부가 제공하고 있는 각종 대출 및 세제혜택을 잘 활용하면 적은 자본금으로도 주택임대사업자가 될 수 있다. 하지만 기존 업체들의 경우 이러한 정보들이 단편적으로 제공되거나, 사업자 본인이 직접 나서서 확보해야 하는 등 이에 대한 혜택을 100% 누리기 어려운 게 현실이다.
또한 강 대표는 대행업체의 규모와 운영체계 등에 대해서도 꼼꼼하게 따져볼 것을 권유했다. 실제 주택임대사업의 경우 중개성사 이후부터가 본격적인 사업의 시작으로 봐도 무방하기 때문이다. 좁게는 인테리어와 공실관리, 넓게는 임대과정에서 필수적으로 수반되어야 하는 각종 세제, 법률 문제 등 사후관리가 무엇보다도 중요하기 때문이다. 물론 사업자 개인이 직접 수행할 수 있는 것이기도 하지만, 현재의 주택임대사업자들의 경향이 ‘전업 주택임대사업자’가 아니라, 부수입을 염두해 둔 ‘개미 주택임대사업자’라는 점에서 이 문제는 더욱 중요해진다.
주택임대사업에 대한 종합적인 대행관리가 이뤄지지 않아, 사업자 개개인이 직접 나서야 할 경우 자칫 “푼돈을 벌려다가 본업에 지장을 받는 일”이 발생할 수 있기 때문이다.
현재까지 ㈜세원플러스 강충원 대표는 주택임대시장의 권위자로 평가받고 있다. 하지만 그는 여전히 보다 체계적이고 효율적인 사업관리를 위한 준비단계에 있다는 점을 강조했다. 이는 그의 겸손으로 볼 수도 있겠지만, 그만큼 주택임대사업이 우리 주택시장에서 큰 잠재력으로 존재하며, 오랜 세월동안 서민들이 겪어온 주택문제를 해결해 줄 수 있는 핵심 키워드라는 점을 반증하고 있다.
강 대표의 말처럼, “관심과 수요의 폭증이 곧 사업의 활성화로 이어지지 않으며, 국내 도입 초기인만큼 해당 사업에 대한 올바른 인식과 체계 확립”이 절실한 것으로 보인다.
