종합부동산세 도입 내용과 전망
2004-12-21 글/주현주
정부와 여당이 지난달 부동산 과다보유자를 과세대상으로 한 종합부동산세(약칭 종부세)의 기본 골격을 발표하자 보수언론들은 일제히 서울 강남구에 대한 응징세 또는 부유세라며 포문을 열었다. 이에 뒤질세라 권문용 강남구청장이 회장으로 있는 전국시장․군수․구청장협의회도 ‘종합부동산세 국세신설 시 헌법소원을 제기한다'는 내용의 성명을 내고 위헌소송 제기 움직임을 본격화하는 등 종부세 논쟁은 한층 격화되고 있는 형국이다.
50억대 부자도 빠져나가는 '개별합산' 방식
1년 전부터 도입이 예고돼 왔던 조세제도임에도 불구하고 '부동산 부자'들의 저항은 이처럼 예상보다 거세게 제기되고 있다. 종부세는 구체적으로 어떤 내용이며, 반발하는 사람들의 목소리는 무엇인지 등에 대해 살펴보기로 한다.
◆‘종합부동산세', 어떤 내용인가
종합부동산세란 간단히 얘기하면 부동산 과다소유자에 대한 일종의 누진세라고 볼 수 있다. 거래세 부담은 높고 보유세 부담은 낮은 기형적인 부동산 조세체계를 바로잡고 부동산 투기를 억제해 보겠다는 정부의 발상에서 도입이 추진돼 왔다. 특히 최근 서울권 기초자치단체들을 중심으로 재산세 인하 경쟁이 봇물 터지듯 전개됐고 서울․수도권과 지방 기초자치단체 간의 세수 불균형이 심화되자 정부가 고심 끝에 마련한 대안적 결과물이라고도 볼 수 있다. 세수의 '부익부 빈익빈' 현상을 차단해 균형발전을 도모하겠다는 것이 종부세의 도입 취지라고 요약할 수 있다.
정부가 내년 6월부터 도입할 예정인 종부세는 재산세와는 달리 국세라는 점에서 차이가 있다. 동일한 부동산에 대해 1차로 시․군․구가 재산세를 과세한 뒤, 부동산 과다보유자에게는 2차로 중앙정부가 종부세를 징수한다는 말이다. 정부는 이렇게 거둬들인 종부세를 재정이 어려운 시․군․구에 우선 지원할 방침이라고 밝히고 있다.
종부세 과세기준은 주택의 경우 기준시가 9억원, 나대지의 경우 6억원 초과이다. 이외에도 사업용토지는 인별로 합산한 공시지가 총액이 40억원을 초과할 경우에만 부과된다. 주택으로만 따진다면 실거래가가 약 12～13억원은 돼야 종부세를 납부하게 된다는 것. 따라서 전국 주택 보유자 가운데 불과 4～5만 가구만이 과세대상이 될 것으로 보인다.
◆종부세는 '강남권 응징세(?)'
일부 보수언론들은 이러한 내용의 종부세가 강남권 응징세 또는 변형된 부유세라며 평가절하고 있다. 하지만 이같은 견해에 동의하는 전문가는 별로 없다. 심지어 부유세 도입을 강력히 요구하고 있는 민주노동당은 오히려 콧방귀를 뀔 정도다.
한영근 영남대 경제학과 교수는 “금융 등을 포함한 종합소득에 대해 세금을 매기는 것이 부유세"라며 "종부세를 두고 부유세 비판하는 것은 일반 사람들의 감정을 건드려 사실을 왜곡시키려는 불순한 의도"라고 역비판했다.
전강수 대구가톨릭대 교수도 "강남에 부동산을 많이 가지고 있는 사람이 많다보니 결과적으로 그렇게 된 것"이라며 "부동산을 많이 가진 사람이 많이 가진 만큼 세금을 지불하는 것은 오히려 떳떳한 것 아니냐"며 강남구 응징세라는 주장에 대해 반론을 폈다. 전 교수는 강남세 또는 부유세로 몰아가려는 것은 종부세 도입을 무마시키려는 악의적 의도가 있다고 분석하기도 했다.
민주노동당은 부유세라는 주장이 터무니 없다는 반응이다. 이선근 민주노동당 경제민주화운동본부장은 오히려 "종부세 대신 부유세 제도를 도입해야 한다"고 목소리를 높였다. 이 본부장은 "이번 종부세는 아주 어정쩡한 형태의 부동산 보유세"라며 "이 정도의 종부세로는 정부가 구상하고 있는 정책효과 조차도 거둘 수 없을 것"이라고 평가절하했다.
◆종부세 도입을 둘러싼 위헌논쟁
이헌재 부총리는 지난달 기자간담회에서 종부세의 이중과세 논란에 대해 "종부세가 위헌이라면 등록세와 취득세(지방세)에 붙는 교육세와 농어촌특별세(국세)도 이중과세가 된다"며 일축했다.
종부세 도입에 강력 반발하고 있는 강남구청 등 전국시장․군수․구청장협의회쪽은 송상종 서울시립대 지방세연구소장의 "토지라는 하나의 과세대상을 놓고서 토지세와 종합부동산세를 과세한다면 그것은 이중과세"라는 주장을 근거로 종부세는 위헌이라고 주장하고 있다. 일부 언론도 이같은 논리를 지지하며 위헌론에 가세하고 있다.
특히 토지초과이득세, 개발부담금제, 택지초과 소유부담금제가 ‘줄줄이' 위헌판결을 받았다는 사실까지 첨부하며 위헌론에 불을 지피고 있다. 보유세를 국세로 징수하는 경우도 거의 없다는 얘기도 하고 있다.
하지만 이에 대한 반론도 만만치 않다. 전강수 교수는 "말도 안되는 논리"라고 일축했다. 종부세를 산정할 때 재산세(주택보유세)를 면세해 주기 때문이라는 것. 뿐만 아니라 부동산 보유세를 국세․지방세로 공동활용하는 경우도 세계적으로 많다고 전 교수는 반박했다.
한영근 교수도 "지나친 형식논리이며, 동의하기 힘들다"는 입장이다. 한 교수는 "지방세로 거둘 경우 서울․수도권에 세원이 집중될 수밖에 없고 지역 균형발전에 문제가 발생하게 된다"며 "우리나라 토지문제의 특수성을 토대로 본다면 긍정적으로 평가할 수 있다"고 말했다.
이헌재 경제부총리조차도 지난 지난달5일 기자들과의 오찬간담회에서 "종부세가 위헌이라면 등록세와 취득세(지방세)에 붙는 교육세와 농어촌특별세(국세)도 이중과세가 된다"며 ꡒ"위헌적 요소가 없다"고 잘라 말했다.
◆개인별 합산 원칙 '구멍 뚫린 종부세'
보수언론과 일부 전문가들은 주택의 기준시가 9억원 초과를 과세대상으로 정한 것은 과하다며 기준을 완화할 것을 주장하고 있다. 하지만 오히려 시민단체와 몇몇 개혁성향의 전문가들은 상당히 후퇴했다며 정반대의 입장을 보이고 있다. 특히 경실련은 "열린우리당은 땅부자를 대변하는 특권층 옹호당이냐"며 강도 높은 비난을 퍼붓고 있다.
이들이 이처럼 격분하는 데는 몇 가지가 이유가 있다. 일단 당초 5～6억원 선에서 결정될 것으로 보였던 (주택 대상) 과세기준이 9억원으로 후퇴했다는 점과 보유세 강화라는 취지에 걸맞지 않게 조세저항을 이유로 세율을 최대한 낮출 움직임을 보이고 있다는 점 때문이다. 개별세 부담 증가 상한선을 제도화한 것과 급격한 누진세율체계를 단순하고 완만하게 변경해 전반적으로 인하하도록 한다는 정부의 입장이 바로 문제라는 것이다.
게다가 가구별이 아닌 개인별인데다 그것도 ▲주택 ▲나대지 ▲사업용 토지 등으로 나눠 개별합산하기로 하는 등 구멍을 뚫어놓은 것도 비판의 표적이 되고 있다. 이럴 경우 주택의 기준시가가 8억9000만원, 나대지 공시지가가 5억9000만원, 사업용 토지 공시지가가 39억9000만원인 부동산을 지닌 54억대 '부동산 재벌'은 종부세 과세대상에서 제외되게 된다.
여기에 상가건물과 최근 투자처로 각광받는 임야 등을 가지고 있더라도 전혀 종부세 부과대상에 포함되지 않는다. 그만큼 '땅부자'에게는 별 영향을 미치지 않는다는 것이다. 만약 이러한 정부의 방침이 정책적으로 실현될 경우 오히려 전보다 보유세를 덜 내는 땅부자도 나타날 수 있을 것이라고 이들은 예상하고 있다.
전강수 교수에 따르면, 부동산에 1차로 가해지는 보유세인 재산세(주택 보유세)가 낮아질 것이 확실시되고, 2차 보유세인 종부세 마저도 상한선이 정해져 애초 기대만큼 세금 인상폭이 높지 않을 것이라고 한다. 과표가 현실화 돼 늘게되는 세금이 1차 보유세율(최고세율) 인하로 크게 상쇄될 가능성을 배제할 수 없다는 말로 풀이된다.
◆민노당 "실제 종부세 낼 사람 거의 없을 것"
이선근 본부장의 비판은 한층 더 가혹했다. 이 본부장은 "부인이나 자식에게 증여하면 종부세 대상에서 충분히 빠져나갈 수 있기 때문에 과세대상은 강남에 달랑 집 한 채 가진 사람밖에 없을 것"이라며 "아마 부부공동명의제로 가면 실제로 종부세를 낼 사람은 거의 없을 것"이라고 과세의 퇴로를 열어준 정부 방침을 비꼬았다.
그는 이어 부동산 투기억제를 목적으로 종부세를 도입하려 했기 때문에 발생한 오류라며 "노무현 정부가 한껏 부동산 거품을 만들어 놓고 그 거품에 세금을 매기려 하다보니 보수층의 반발이 그만큼 큰 것"이라고 말했다.
이 본부장은 "재산이 많은 사람에게 그에 걸맞는 세금을 내게 하는 것은 당연한 것"이라며 "종부세를 부유세 형식으로 개편해 부동산뿐 아니라 다양한 자산들을 통틀어서 시가가 30억 정도 되면 부유세를 매기도록 해야 한다"고 부유세 도입을 강력히 촉구했다.
하지만 한영근 교수는 "이론적으로 후퇴했다고 볼 수 있지만 좋은 것도 너무 급격하면 혼란스러울 수 있다"며 점진적 개선론에 무게를 실었다. 완화에는 동의하지 않지만 그렇다고 지나치게 현실을 도외시한채 후퇴했다고만 평가하는 것은 적절하지 않다는 설명이다.
한 교수는 "정부도 미래를 예측 가능하게 장기적으로 하겠다고 하니까, 일단 한번번 실행해 보고 확대하는 것이 맞지 않겠느냐"며 "일단 방향은 어느 정도 바로 잡힌 만큼 한꺼번에 하려하지 않아도 될 것"이라고 말했다.
◆"종부세 억울" 민원 잇따라
‘부모님 모시려고 넓은 집에 사는 게 죄인가’ ‘가진 거라곤 집 한 채 밖에 없는 은퇴자들은 어떻게 하나’ ‘5채 이상 집을 임대하는 돈 많은 사람에게는 종부세를 부과하지 않으면서 왜 나같이 임대주택이 2채밖에 안되는 사람에게는 무거운 세금을 매기나’.
재정경제부에 따르면 개인별 보유 주택의 국세청 기준시가 합계액이 9억원을 넘으면 종합부동산세를 부과한다는 정부 방침이 발표되면서 인터넷 홈페이지와 관련 부서로 억울함을 호소하며 보완대책 마련을 요구하는 민원이 쏟아지고 있다. 이들은 모두 어쩔 수 없는 사정으로 종부세가 부과되는 주택을 소유하게 됐으므로, 자신들은 예외로 인정해달라는 주장을 펴고 있다. 이에 따라 정부도 시행령을 마련하는 과정에서 1주택 장기보유자나 연금 소득자 등은 종부세 대상에서 제외하는 방안을 추진할 것으로 알려졌다.
대한은퇴자협회는 “9억원짜리 주택 한 채가 재산의 전부인 장노년층 은퇴자에게 징벌적 성격의 종부세를 부과하는 것은 잘못”이라는 내용의 성명서를 청와대와 재경부에 냈다. 매년 100만~200만원 안팎의 연금으로 생활하는 은퇴자들에게 종부세를 부과하는 것은 경제적으로 엄청난 부담이라는 주장이다.
자녀들과 함께 부모님을 모시고 산다는 이모씨는 재경부 홈페이지 민원란에 “큰 집에서 3대가 10년 이상 같이 살았다”며 “가족해체 현상을 막는다는 차원에서 장려해야 할 일인데도 고율의 종부세를 부과한다는 것은 납득할 수 없다”고 밝혔다.
윤모씨는 “부동산 거래세 세율을 당장 인하하라”고 요구했다. 그는 “거래세 인하시기를 내년으로 늦추면 실수요자들이 부동산 거래를 연기해 부동산 시장이 일시적으로 더욱 얼어붙을 것”이라고 주장했다.
민원인들의 호소에 대해 재경부 관계자는 “예정대로 종부세율을 발표하지만 예외를 인정하지 않고 종부세를 일률적으로 부과하지는 않을 것”이라며 “부당하게 종부세를 내는 사람을 최소화하기 위해 시행령을 마련하는 과정에서 구체적인 예외 기준을 확정하게 될 것”이라고 밝혔다.
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제목:종합부동산세 절세 전략은
내년에는 1가구 다주택자에 대해 양도소득세가 중과세되고 취득․등록세가 실거래가 기준으로 부과되는데다 종합부동산세까지 도입되는 등 부동산 관련 세금이 강화된다. 이에 따라 부동산 관련 세금의 절세전략에 대한 관심도 높아지고 있다. 종합부동산세의 경우 가구별이 아닌 인별 과세이기 때문에 배우자 증여 등을 통 해 과세를 회피하거나 줄일 수 있다. 또 과세대상 판정 기준에 따라 매도․매수시기도 적절하게 선택해야 한다.
◆3억원 이내 배우자 증여세 면제 활용 = 종합부동산세는 가구별이 아니라 개인별 소유 부동산을 합산해 주택의 경우 기준시가 9억원 이상, 나대지는 6억원 이상 일 경우 과세한다. 따라서 가족간 증여를 통해 1인당 소유 부동산이 기준가액을 초과하지 않도록 한다면 종부세 과세대상에서 벗어날 수 있다.
예를 들어 한 사람이 기준시가 2억원짜리와 8억원짜리 주택을 보유하고 있을 경우 종부세가 부과되지만 이 중 2억원짜리를 배우자에게 증여하면 종부세를 내지 않아도 된다. 또 주택 한 채가 기준시가 9억원을 넘더라도 부부간 공동명의 등기를 통해 종합 부동산세 과세대상에서 벗어날 수 있다. 하지만 증여할 경우 증여세 및 취득․등록세 등을 부담해야 하기 때문에 이를 감안해 증여 범위를 결정해야 한다. 증여세율은 보통 10-50%로 종부세보다 훨씬 높은데다 시세를 기준으로 부과되므 로 기준시가의 50%를 기준으로 부과되는 종부세보다 불리하다.
다만 배우자에게 증여할 경우 10년 동안 증여한 금액이 3억원을 넘지 않으면(성 년 자녀는 3천만원까지, 미성년 자녀 1천500만원까지) 증여세가 면제된다. 따라서 보통 주택 한두 채 보유로 종부세 부과대상이 된다면 배우자에게 3억원 이내로 증여해 증여세를 피하고 종부세도 줄이는 것이 좋은 방법이다. 만약 고가의 부동산을 다량 보유하고 있다면 부동산 보유기간, 종부세율, 증여 비용 등을 종합적으로 감안해 증여여부와 범위를 결정해야 한다.
◆매도․매수 시기를 잘 잡아라 = 종합부동산세도 재산세처럼 매년 6월1일이 과세 대상의 판정 기준일이 될 가능성이 높다. 따라서 부동산을 처분할 경우 6월1일 이전까지 등기를 마치면 그 해 종합부동산 세가 부과되는 것을 피할 수 있으며 반대로 주택을 구입할 경우에는 6월 1일 이후 등기를 마쳐야 그해 종부세를 절세할 수 있다.
분양권은 종합부동산세 대상이 아니며 입주시 소유권 등기를 마쳐야 부과대상이 된다. 따라서 분양받은 아파트 때문에 종합부동산세 부과대상이 될 경우 전매가 가능 한 지역이라면 소유권 등기 전에 매도 혹은 증여해야 종부세 과세를 피할 수 있다.
◆부동산 포트폴리오 분산 ＝ 종합부동산세는 보유 부동산을 모두 합해서 중과하는 것이 아니라 재산 종류별로 나눠서 합산․과세한다. 따라서 △주택 기준시가 9억원 △나대지 공시지가 6억원 △사업용 토지는 공시 지가 40억원 이상이라는 종합부동산세 부과기준을 피하도록 포트폴리오를 다시 짜는 것도 방법이 될 수 있다.
상가 등 사업용 건물의 경우 부속토지만 별도로 합산해 공시지가 40억원 이상이면 종합부동산세를 내고 건물분에 대해서는 지금처럼 재산세를 내면 된다. 오피스텔 역시 주거용은 주택에 합산되지만 사무용은 기존처럼 건물과 토지가 나뉘어 세금이 매겨진다.