약발 떨어지는 MB효과, 부동산 시장 ‘갈팡질팡’

주택 50만 호 공급, ‘실효성 없는 선심성 정책’ 비난 봇물

2008-07-04     신혜영 기자

   
▲ 새정부 출범 후 서울 지역의 아파트 가격 상승률은 평균 1.86%, 이에 반해 노원, 도봉, 강북 등은 10배가 넘는 11.64%나 올라 결국 강북 집값 상승이라는 부작용만 낳았다. 특히 소형 주택이 밀집해 있는 도봉구 창동, 마포구 망원. 합정동, 강서구 방화동 등 노후 주택단지의 소형 연립·다세대도 새 정부 수혜를 톡톡히 봤다.

이명박 100일, 강남은 ‘죽고’ 강북은 ‘살고’
이명박 정부가 대통령 당선 이전에 내건 부동산관련 공약은 주택공급을 확대하고 세부담은 완화해 시장왜곡을 막고, 서민주거권은 보호하겠다는 내용이었다. 그러나 새 정부 출범 후 서울 지역의 아파트 가격 상승률은 평균 1.86%, 이에 반해 노원, 도봉, 강북 등은 10배가 넘는 11.64%나 올라 결국 강북 집값 상승이라는 부작용만 낳았다. 특히 소형 주택이 밀집해 있는 도봉구 창동, 마포구 망원·합정동, 강서구 방화동 등 노후 주택단지의 소형 연립·다세대도 새 정부 수혜를 톡톡히 봤다. 노원구와 도봉구의 경우 66㎡ 이하 아파트 매매값은 각 구별 평균 상승률의 2배 수준인 23.83%, 22.48%나 각각 상승했다. 이러한 강북지역 상승세는 수도권 북부지역에도 영향을 주었다. 외곽으로 가격 상승세가 이어지면서 과거 집값 상승의 소외지역이었던 의정부가 18.31%, 동두천시가 14.81%, 영주시가 10.21% 등 매매가가 올라갔다.
반면 강남권은 공시가격 6억 원 초과 고가주택에 대한 주택담보대출을 강화, 종합부동산세 등 보유세 부담, 잠실 등 새 아파트 입주물량이 집중되며 강남이 -0.32%, 서초가 -0.02%, 송파구가 -1.45% 등으로 모두 하락했다. 새 정부 출범 100일 동안 강남구는 1.53%, 서초구는 0.17%, 송파구는 5.89%로 가격 하락폭이 컸다.
이는 이명박 대통령이 주택공급 방향을 신도시 확대보다는 도심지역 재개발, 재건축 활성화에 역점을 두기로 하면서 개발 기대감이 반영된 것이다. 특히 지난 4월 여·야 할 것 없이 총선 공약으로 내세웠던 ‘뉴타운’은 강북 집값 상승의 가장 큰 요인으로 작용했다. 도봉, 동작, 중랑, 서대문, 구로구 등 서울 곳곳의 연립(빌라), 다세대주택 가격이 ‘총선 효과’로 상승세를 탔다. 당시 한 달 새 매매값이 수천만 원씩 오르고 매물이 회수되는 등 곳곳에서 과열을 빚었다. 이에 지난 5월 21일 오세훈 서울시장은 “뉴타운 추가지정과 관련해 저와 서울시의 입장은 단 한 번도 변한 적이 없다”며 “주거환경 개선을 위해 뉴타운사업은 필요하지만 부동산 가격이 불안정한 지금은 당분간 선정을 고려하지 않을 생각”이라고 밝히면서 일단 가격 상승은 멈춘 상태다. 이에 정부는 서울 강북과 수도권 북부의 부동산 가격이 폭등하면서 뒤늦게 집값 잡기에 나섰지만 여전히 집값은 불안정한 상태이다. 지난 4월 정부는 ‘강북집값 안정 종합대책’ 시행으로 계속되는 세무조사와 단기간 급상승한 시세에 부담을 느낀 매수자들이 관망세로 돌아서며 제동이 걸리는 듯 했으나 결국 서울과 경기 북부지역에 대한 ‘집값잡기’는 큰 성과를 거두지 못했다.

미분양 사상최대, 대책 내놓긴 했지만 반응 시큰둥

   
▲ 도봉, 동작, 중랑, 서대문, 구로구 등 서울 곳곳의 연립(빌라), 다세대주택 가격이 ‘총선 효과’로 상승세를 탔다. 당시 한 달 새 매매값이 수천만 원씩 오르고 매물이 회수되는 등 곳곳에서 과열을 빚었다. 이런 이유엔 여야 모두 총선공약으로 뉴타운 개발을 내세운 것이 집값상승의 가장 큰 요인으로 작용했기 때문이다.

분양시장은 분양가 상한제를 피하려는 물량이 한꺼번에 쏟아지면서 미분양이 속출했다. 국토해양부가 발표한 통계 자료에 의하면 지난해 3월 말 7만 3,162가구를 기록한 후 올 3월 말 전국의 미분양주택은 총 13만 1,757가구로 1년 만에 56%나 급증, 1996년 2월 13만 5,386가구 이후 12년 1개월 만에 최대를 기록했다. 특히 경기도 지역의 미분양 아파트 수는 무려 2만 685호로 가장 높은 것으로 집계됐다.
전국 대부분 지역의 분양시장에서는 1순위 청약부터 미달 사태가 발생하고 초기 계약률은 10~20% 수준에 머물고 있는 실정이다. 분양가 상한제 회피 물량이 한꺼번에 쏟아졌지만, 수요자들이 하반기 분양될 상한제 적용 아파트 등을 기다리며 쉽사리 청약에 나서지 않고 있는 상태이다. 반면 주택건설 업체에서는 분양가상한제 시행을 회피하기 위해 사업승인 신청을 2007년 하반기에 집중적으로 신청했고 이로 인해 지난해 말부터 신규 아파트 물량이 지속적으로 증가했기 때문이다.
사정이 이렇다 보니 적체자금이 25조 원에 달하고 있어 건설업체의 자금 압박은 더욱 심각해진 상황이다. 이에 일부 건설업계는 하반기 예정돼 있던 상한제 대상 물량을 내년으로 잇따라 분양시기를 늦추고 있다.
최근에 발표된 한국건설산업연구원(CERIK)의 전망 자료에 의하면, 주택 수요자들은 여전히 높은 수준의 신규 분양 가격과 대출 규제로 구매력이 뒷받침되지 못한 상황에서 미분양 물량의 적체, 하반기 입주 물량 증가, 신규 분양 가격의 추가 하락 등의 요인으로 주택 수요에 대한 관망세를 유지할 것으로 전망하고 있다.
전문가들은 이 대통령의 공약사항인 종부세 기준 상향 조정과 취득·등록세 완화, 도심 개발의 공약이 검토조차 되지 않고 있는데다 오세훈 시장과 정몽준 총선 후보 간 벌어진 4차 뉴타운 지정과 철회 등 정치권에서 일어난 일련의 사태가 부동산 시장에 독으로 작용했다는 것이 전문가들의 공통된 평가를 내놓고 있다.
이에 정부는 지방의 미분양 아파트를 매입해 공공임대 아파트로 활용하는 방안에 대해 지역 건설업체들은 ‘실효성 없는 선심성 정책’이라며 시큰둥한 반응을 보이고 있다.
매입대상은 ▲준공 후 미분양아파트 ▲중소형 미분양 아파트가 우선이며, 매입가격은 국민임대주택 건설단가와 감정가격 중 낮은 가격을 기준으로 하기 때문에 시세보다는 20~30% 가량 낮게 책정되고 있다. 이에 건설업체들은 시장 최저가 수준의 매입가격에 대해 강한 불만을 갖다. 이와 함께 지난 5월 11일 양도소득세 비과세 유예 기간 연장과 취등록세 50% 인하 등을 골자로 하는 미분양 아파트 대책을 내놓았다. 정부는 1주택자가 지방 비투기지역 미분양 아파트(11일 기준)를 구입한 뒤 2년 이내에 기존 주택을 팔 경우에는 양도소득세를 매기지 않기로 했다. 취등록세를 지방 미분양 주택에 한해 역시 한시적으로 2%에서 1%로 낮추기로 했으며 신규 아파트를 담보로 금융회사에서 대출받을 수 있는 한도를 10% 포인트 상향 조정했다.
국토해양부 관계자는 “이번 미분양 대책으로 현재 10만 가구 수준인 지방 미분양물의 20%인 2만 가구가 줄어들 것”이라고 예상했다.
그러나 이 같은 정부의 지역 미분양 주택 대책안을 놓고 지역 부동산 업계와 전문가들은 실망스런 반응을 보이고 있다. 전문가들은 당정의 이번 미분양대책이 당장 시장 판도를 바꾸기에는 미흡하다고 분석했다.
영산대 부동산대학원 심형석 교수는 “양도세 중과 면제가 아닌 1가구 2주택자에 2년간 양도세를 면제하는 정도로는 실수요자에게 큰 의미가 없다”며 “이번 조치는 건설업계를 다독이려는 중점을 둔 것 같다”고 말했다. 두성규 건산연 연구위원은 “정부가 최근 미분양 대책을 내놓았지만 시장에서는 이미 때 늦은 정책이라고 받아들여 효과도 미지수인 상황”이라고 지적했다.
한편, 미분양 아파트로 이어진 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)대출의 부실화가 심해지면서 금융권도 덩달아 애를 먹고 있다. 건설업체들은 정부에 미분양 아파트 입주 고객에게 대출 금리를 할인해 주는 등의 대책을 요구하고 있지만 금융권의 반발로 그마저도 쉽지 않은 상황이다. 이에 전문가들은 건설업계가 더 이상의 도산 위기를 맞지 않도록 금융권의 대출 연장과 협력방안이 강구되어야 한다고 지적했다.

   
▲ 국토해양부는 주택정책을 ‘시장 수급균형을 통한 주택가격 안정기조구축, 실수요 중심의 거래활성화, 주거안정과 내 집 마련 기회가 확대되는 선진 주거복지 실현’에 초점을 두어 추진하였고, 정부는 주택시장의 선순환을 위해 실수요 중심 거래 활성화 및 지방 미분양 해소에도 주력할 것이라고 밝혔다.
주택 50만 호 공급, 약발 받을까
국토해양부(이하 국토부)는 지난 5월 19일 주택건설, 택지공급, 주택자금 지원, 주거복지 지원계획 등을 내용으로 하는 ‘2008년 주택종합계획’을 발표했다. 국토부의 종합계획에 따르면 올해 주택건설업체에 공급될 공공택지는 전국에서 30.7㎢에 이를 것으로, 이는 작년 실적(65.2㎢)의 절반에도 미치지 못하는 물량이다. 특히 올해 신규 지정될 택지는 전국 16㎢로 지난해 54㎢나 지정됐던 것과 비교하면 3분의 1에도 미치지 못한다.
이에 국토부는 수도권과 지방에 각각 30만, 20만 호의 주택을 공급할 계획이다. 주공 등 공공에서 소형 분양주택 건설을 확대해 6만 호를 건설, 주공 등에서는 소형분양주택(60㎡이하)을 2만 호 내·외로 추가 건설하며 임대주택은 국민임대주택 7만 호 등 총 10만 3,000호를 건설한다. 이중 30%를 저소득 신혼부부에게 우선 공급한다. 조건은 기존 청약통장 가입자 중 결혼한 지 5년 이내의 무주택 저소득 신혼부부로서, 출산이나 입양을 통해 자녀가 있는 경우에만 청약자격이 주어진다. 이에 따라 1인 세대인 독신자와 혼인 5년 이상 된 중년 부부들은 청약 가점제 시행으로 가점이 불리해지게 되면서 결혼 5년 이상 된 자녀를 둔 중년부부들은 신혼부부들보다 내 집 마련이 더욱 어려워지게 됐다.
특히 올해 주택구입자금 1조 9,000억 원 및 전세자금 3조 원 지원 규모를 각각 1조 원씩 총 2조 원을 추가 지원할 계획이다. 국토부는 앞으로 주택정책을 ‘시장 수급균형을 통한 주택가격 안정기조구축, 실수요 중심의 거래활성화, 주거안정과 내 집 마련 기회가 확대되는 선진 주거복지 실현’에 초점을 두어 추진, 정부는 주택시장의 선순환을 위해 실수요 중심 거래 활성화 및 지방 미분양 해소에도 주력할 계획이다.
이용만 한성대 부동산학과 교수는 “공급을 확대하게 되면 장기적으로 가격이 안정된다는 것은 학자들도 동의한다”면서 “그러나 공급을 확대하려면 내부적으로 곳곳의 규제를 완화해야 하는데 단기적으로 시장이 불안해질 수 있다는 딜레마를 어떻게 풀어나가야 할지 아직 뚜렷한 해결책이 나오고 있지 않은 것 같다”고 평가했다.
또한 신규 택지 확보가 어려운 도심 내 주택공급은 사실상 재개발·재건축에 의존할 수밖에 없는데, 최근의 뉴타운 사태에서 보듯 도심 재개발 등 무리한 주택공급확대는 주택가격 인상으로 이어져 집 없는 서민들의 내 집 마련을 더욱 어렵게 한다는 지적도 일고 있다.

불안한 주택시장, 선제적이고 일관된 정책 제시 절실

   
▲ 현재 이 대통령의 공약사항인 종부세 기준 상향 조정과 취득·등록세 완화, 도심 개발의 공약이 검토조차 되지 않고 있다. 이에 정부는 지방의 미분양 아파트를 매입해 공공임대 아파트로 활용하는 방안에 대해 지역 건설업체들은 ‘실효성 없는 선심성 정책’이라며 시큰둥한 반응을 보이고 있다.

이명박 정부가 대통령 당선 이전에 내건 부동산관련 공약은 주택공급을 확대하고 세 부담은 완화해 시장왜곡을 막고, 서민주거권은 보호하겠다는 내용이다. 그동안 이명박 정부가 강조해왔던 부동산관련 공약 가운데, 출범 후 100일 동안 적극적으로 실행에 나선 사항들은 막상 별로 없는 상황이다.
함영진 부동산써브 실장은 “일단 생각보다 공약사항이 많이 뒤로 미뤄졌다”며 “재건축 규제를 완화하겠다는 정책이 시장불안을 야기할 수 있다는 점 때문에 정책 이행이 지연되고 있는 상황”이라고 전했다.
두성규 건산연 연구위원은 “부동산 정책에 대한 불신과 거래 부존, 각종 금융규제에 따른 자금 불통, 미분양의 직접적인 원인인 투자심리 불안 등 4불(不)로 요약되는 부동산 시장을 풀어나가기 위해서는 고사 위기 속의 부동산 시장을 되살리겠다는 의지와 선제적이고 일관된 정책 제시가 절실하다”고 강조했다.
특히 전문가들은 장기적인 비전을 가지고 예측 가능한 정책 대안을 마련해 국민적 신뢰와 지지를 얻는 것이 시급하다고 조언한다. 장성수 주택산업연구원 선임연구위원은 “부동산 시장에서 정책을 논하기 앞서 정치적 신뢰를 먼저 회복해야 한다. 상당한 정치적인 지지기반 없이는 정책을 이끌러 나갈 수 없다”라고 지적했다.
두성규 한국건설산업연구원 박사도 “강북집값 상승은 뉴타운이나 균형촉진개발에 따른 개발기대감, 강남과의 괴리감을 줄이려는 심리적 요인이 크다”며 “현재도 강북은 전세물량이 많이 부족해 수급에 따른 불균형도 작용하고 있어 공급확대 정책이 필요하다”고 말했다.
또한 정부의 국토정책과 관련해서도 경쟁력 강화에 더 주력해야 한다고 전문가들은 보고 있다. 박재룡 삼성경제연구소 연구원은 “정부가 수도권과 지방이 함께 살 수 있는 방안을 계속 추진해야 한다”며 “지방도 수도권 규제로 반사이익을 얻으려 하기보다 경쟁력을 높일 수 있는 방안모색과 이를 정부에 제안하는 등의 노력이 필요하다”고 말했다. 이와 함께 건설업계는 기업프렌들리 정책을 고수하고 있는 MB정부에 규제완화가 하루빨리 이루어져야 한다고 강조한다.
모 대형건설사 관계자는 “말로만 기업프렌들리가 아닌 기업이 일할 수 있는 토대마련을 해줘야 한다”며 “부동산의 경우 주택규제 완화, 성장기반사업 마련 등을 정부가 만들어줘야 한다”고 목소리를 높였다. 

뉴타운 사업, 현재 진행 상황은

서울 뉴타운 사업은 종전의 소규모 재개발 사업 대신 광역 단위 생활권을 중심으로 노후 불량 주택을 개선하고 도로나 공원 등의 기반시설을 건설해 주는 새로운 개념의 재개발 프로젝트로 강남에 비해 도로와 학원 학교 등 기반시설과 생활편의시설이 취약한 강북을 종합적으로 재개발하기 위해 이명박 대통령이 민선 3기 서울 시장이었던 2002년 처음으로 도입됐다. 서울시는 2002년 성동구 하왕십리동의 ‘왕십리 뉴타운’과 성북구 길음 정릉동의 ‘길음 뉴타운’, 은평구 진관내동 외동의 ‘은평 뉴타운’ 등 3곳을 강북 재개발사업 시범지구로 지정했다. 그 뒤 2003년 한남 가재율 미아 천호뉴타운 등 12곳을 2차 뉴타운으로, 2005년에는 이문 휘경 흑석 신림뉴타운 등 11곳을 3차 뉴타운지구로 지정했다. 서울시는 뉴타운 정책을 위해 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’을 제정하며 탄력을 받았다. 현재 입주가 시작된 곳은 시범 지구였던 길음 뉴타운뿐이다. 2차 뉴타운 중에서도 미아 가재율 노량진 뉴타운의 3개 구역만이 착공됐으며 3차 뉴타운은 아직까지 재정비 촉진 계획이 수립 중이거나 촉진 계획이 결정된 사업 초기에 머물러 있는 형편이다.