리츠 규제 완화, 부동산시장 활력 되찾나

침체된 부동산시장에 훈풍이 불어올 것으로 보인다. 부동산 간접투자기구 리츠(REITs)에 걸린 투자규제가 대폭 풀리기 때문이다. 지난 5월22일 국토교통부는 침체된 부동산시장에 새로운 활력을 불어넣고 일반 투자자의 부동산 투자기회를 확대하기 위해 리츠 튜자규제를 대폭 완화한다고 밝혔다. 정부는 이 같은 내용을 담은 ‘부동산투자회사법’ 등 동법 시행령 개정안을 지난 5월23일부터 40일간 입법예고, 부동산시장 활성화에 도움이 될 것으로 기대하고 있다.

이번 개정안은 지난 2001년 리츠 도입 이후 성과와 시장환경 변화를 반영해 부분적인 제도개선이 아니라 근본적인 규제 합리화 차원에서 마련됐다. ▲시장진입 ▲투자방식 ▲이익배당 등 리츠 운용의 전 과정에 있어 핵심적인 규제를 완화하기 위한 목적이다.

경제규모에 비해 시장규모 매우 협소
리츠의 투자규제에 대한 개선이 필요
리츠는 주식회사의 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 돌려주는 부동산간접투자기구다. 자기관리리츠, 위탁관리리츠, 기업구조조정리츠 등으로 나뉜다. 자산전문 인력을 상근으로 고용하고 직접 자산을 투자·운용하는 자기관리 리츠와 달리 위탁 리츠와 기업구조조정리츠는 직원이 없는 명목형 회사로 자산관리회사(AMC)에 위탁 운용된다. 리츠는 도입 이후 지속적으로 성장하면서 투기적 부동산시장의 건전한 투자시장으로 전환하며 기업구조조정 지원 등에 성과를 냈다. 지난 2001년 4개에 불과했던 리츠 수는 2014년 84개로 늘었으며 자산규모도 56조에서 123조로 늘었다. 시장 건전성 측면에서도 2012년 이후 리츠 감독 예산(4억 원), 전담 검사인력 5명(국토부 3, 한국감정원 2)을 확보해 매년 전수검사를 실시한 결과, 한건의 작은 금융사고도 없이 시장이 운영되어 왔다.
하지만 이러한 성과에도 불구하고 부동산 시장의 여건이 크게 변화함에 따라 리츠의 투자규제에 대한 개선이 필요하다는 게 정부의 의견이다. 실제로 글로벌 금융위기 이후 주택가격 하락·거래 위축, 부동산 PF 사업의 좌초 등 부동산 시장의 침체가 계속되고 있다. 전국 27건, 77조 원 규모의 공모형 PF 중 7건 만이 정상적으로 진행 중이다.
LH를 비롯한 공공부문의 재정 악화가 심각한 반면, 시중에는 투자처를 찾지 못하는 부동자금이 크게 늘고 있는 만큼 임대주택 공급에 있어 민간의 역할 확대도 시급하다. 또한 리츠가 주로 투자해왔던 상업용 부동산의 수익률 하락에도 대응해 시장의 저변을 확대할 필요가 있다. 제도 도입 이후 시장 정착 과정에서 투자자 보호와 건전성 확보에 주력한 결과, 리츠의 성장이 더딘 문제도 있다.
국토부 관계자는 “리츠를 도입한 해외 국가의 사례를 보면 우리 리츠는 아직 경제규모에 비해 시장규모가 매우 협소한 실정이다”라며 “국내 기업들은 보유 부동산을 유동화하는 데 있어 국내 리츠보다 싱가폴 등 해외에 상장된 리츠를 선호하고 있다”라고 말했다.

리츠 운용의 핵심적인 규제 완화
국토부는 이와 같은 시장 환경의 변화에 적극적으로 대응하는 한편 제도 운영과정의 문제점을 해 부동산간접투자 상품으로서 리츠의 경쟁력을 제고하고, 시장의 저변을 확대하기 위해 시장진입, 자금조달, 투자방식, 이익배당 등 리츠 운용의 전 과정에 있어 핵심적인 규제를 완화하기로 했다.
국토부는 우선 시장진입규제를 완화하기 위해 자산관리회사(AMC)가 운용하는 사모형 위탁관리 및 CR(기업구조조정) 리츠는 등록제로 전환하기로 했다. 영업인가 이후 일정요건을 갖추면 추가사업에 대해 인가를 면제하고 신고제로 운영해 진입장벽을 완화한다. 단 개발사업은 기존대로 인가제로 유지한다. 기존에는 투자자 보호를 위해 영업인가제로 운영하고 있어 인가의 불확실성·인가기간 소요 등으로 투자 기피 현상이 있었다.
정부는 “투자결과에 대해 책임을 지지 않는 상황에서 사업계획의 적정성·타당성을 평가하는 것은 시장논리에 맞지 않다”라며 “리츠 투자활성화를 위해서는 진입규제는 완화하고 영업행위의 적법성 등을 사후적으로 감독하는 것이 필요하다”고 개선의 필요성에 대해 설명했다.
개발사업 투자 시기와 비율도 투자주총 특별결의로 자유롭게 결정할 수 있게 된다. 현재 일반리츠는 주식을 상장한 후에 총자산의 30% 이내에서만 개발사업에 투자할 수 있고 또 개발전문 리츠로 인가를 받으면 상장 전에도 개발사업 투자가 가능하나, 총자산의 70% 이상을 개발사업에 투자하도록 의무화되었다. 이에 따라 자산의 포트폴리오가 불가능해져 오히려 수익성과 위험성이 증가되고, 영업의 자율성이 제한되는 문제 발생했다. 하지만 앞으로는 이에 대한 제한이 없어져 자산 포트폴리오 구성이 자유롭게 된다.
리츠의 현금 이익배당의무도 완화된다. 모든 리츠에 대해 배당 방식을 자율화하고, 자기관리 리츠는 의무배당비율을 현재 90%에서 50%로 대폭 낮췄다. 위탁관리 리츠에 대한 보험사 등 금융기관의 주식취득제한(15%) 적용을 배제했다. 다른 리츠의 사채 및 종속회사·조합 등을 통해 간주부동산을 간접 보유하는 것을 허용하고 담보부 사채 및 신용평가를 받은 사채로 한정하고 있는 리츠의 발행사채 유형 제한 폐지한다.
감정평가절차도 간소화된다. 기존 부동산에 대한 공정한 감정평가를 위해 영업인가 신청시 감정평가를 의무화하고 감정평가업자 추천제도를 도입했으나 현실적으로 금융주간사가 감정평가를 실시해 투자를 유치하고 리츠를 설립한다는 점에서 리츠가 추천을 요청할 수 없었다. 또한 금융기관에 대출을 받을 경우 해당 금융기관이 지정하는 감정평가업자에 의해 재감정을 받아야 하는 등 비효율성이 발생했다. 이에 사업대상 부동산에 대한 감정평가 의무화는 유지하되, 한국감정원·한국감정평가협회의 감정평가업자 추천제도는 폐지된다.
또 주택시장 과열기에 도입된 주택의 처분제한기간을 현행 3년에서 비주택과 같이 1년으로 완화했다.
2001년 도입된 리츠는 지속적으로 성장하면서 도입 당시 5,600억 원 수준이었던 자산 규모가 올해 12조 4,000억 원 수준까지 확대됐다. 그러나 국내 리츠는 해외 국가 리츠 사례와 비교할 때 경제 규모에 비해 시장 규모가 협소하다는 게 정부의 판단이다.
국토부 관계자는 “이번 개정안이 리츠 투자 규제를 획기적으로 합리화 해 리츠의 설립·운용 절차가 간소화돼 투자자 유치가 쉬워지고 영업의 자율성이 확대돼 수익성도 향상될 것으로 기대된다”며 “이를 통해 현재 12조 원 수준인 리츠의 자산 규모도 2017년까지 23조 원으로 증가해 부동산시장 침제 회복을 촉진시킬 것”으로 전망했다. 특히 “리츠와 직접 관련된 일자리만 1,600개가량 늘어나 국민경제에도 긍정적인 기여를 할 것으로 기대된다”고 덧붙였다.

사후관리 감독 보다 철저 ‘리츠 심사단’ 설치
이번 투자규제 완화로 인해 리츠 시장의 건전성이 약화되지 않도록 사후관리 감독을 보다 철저히 할 계획이다. 이에 시장 확대에 대응한 감독체계를 구축하기 위해 리츠 전담 감독기구의 설치를 검토 중이며, 우선 리츠 검사를 지원하고 있는 한국감정원에 변호사·회계사·감정평가사 등 전문가들로 구성된 ‘리츠 심사단’을 설치한다. 또 2014년 초에는 리츠정보시스템 1단계 구축을 마무리하고 일반에 회사별 인허가 진행단계·회사현황·투자정보 등을 투명하게 공개해 상시감독 체계를 확립할 계획이다.
개정안에 의견이 있는 경우 오는 7월2일까지 우편, 팩스 또는 국토부 홈페이지의 법령(입법예고란)을 통해 제출할 수 있다.