‘임대차시장 선진화방안’에 대처하는 자세

베이비부머(1955~1963년생)들의 대량 퇴직이 본격화하면서 은퇴자 수 역시 기하급수적으로 늘어났다. 당면한 문제는 역시 이들의 ‘노후’다. 아직 마음의 준비를 하지 못한 상태에서 퇴직을 맞이해 노년을 어떻게 보내야 할지도 모른다.
박근혜 대통령도 지난 경제혁신 3개년 계획을 통해 “인구고령화가 OECD국가 중 가장 빠른 속도로 진행되면서 2017년부터는 생산가능 인구도 감소하게 된다. 이것은 소리 없이 다가오는 무서운 재앙”이라고 밝힌 바 있다.
나이는 점점 들어가고 은퇴 인구는 늘어가고 많은 사람들이 부동산 투자에 눈을 돌리게 된다. 하지만 이것도 녹록지가 않다. 연이은 임대환경 변화로 아무런 준비 없이 사업에 뛰어들 경우 예상치 못한 상황에 직면할 수 있다.
임대수입을 통해 생계를 유지하던 집주인들이 ‘2·26 임대차시장 선진화방안(전·월세대책)’ 발표 이후 소위 멘붕에 빠졌다. 개정안에 따르면 9억 원이 넘는 주택을 소유한 집주인은 오는 5월 신고 분부터 월세소득이 ‘과세→과세확대’로 바뀐다. 다만, 전세는 종전 그대로 비과세이며, 9억 원 이하 1주택자 또한 비과세를 유지한다.
그러나 2주택자부터 현행과 크게 다르다. 오는 2016년부터 연 임대소득이 2,000만 원 이하일 경우에는 전·월세 소득에 모두 분리과세 14%가 붙는다. 현행법에서는 그동안 전세에 비과세를 매겨왔다. 또한 연 임대소득이 2,000만 원을 넘을 때 월세는 오는 5월 신고분, 전세는 2016년부터 6~38% 종합과세를 내야 한다.
말 많고 탈 많았던 ‘상가권리금’에 대해서도 법제화 움직임이 일고 있다. 첫 포문은 민병두 민주당 의원이 열었다. 민 의원은 지난 1월16일 ‘상가권리금 보호에 관한 특별법’을 발의해 권리금 보호법의 필요성을 제기했다.
문제는 민 의원과 정부 간 의견차가 있다는 점이다. 민 의원 경우 권리금 계약서 작성을 의무화해 국세청에 신고한 후 임대인에게 계약내용을 전달하도록 하고 있지만, 정부는 권리금 표준계약서 작성을 권고사항으로 하고 권리금 회수를 위해 임차인의 영업기간을 보호하자는 식이다. 여기에 모든 제도적 방향이 임차인에만 집중됐다는 점도 형평성 논란서 자유롭지 않아 보인다.
부동산 투자 때 유의할 점은 이뿐만 아니다. 임차인에 대한 관리감독도 임대인 몫이다. 지난 12일 대법원2부는 불법 성매매를 일삼는 안마시술소에 건물을 임대해준 집주인에게 벌금 1,000만 원과 추징금 2억 1,800만 원을 선고한 원심을 확정했다.
재판부는 “건물을 임대한 후 불법행위가 이뤄지고 있다는 사실을 알고도 건물 제공행위를 중단하지 않고 계속 임대한 것은 성매매처벌법상 처벌대상”이라고 판시했다.
당시 건물주 측은 “임대를 준 안마시술소에서 성매매가 이뤄지고 있다는 사실을 확실히 알지 못했다”라고 항변했지만 법원은 고의의 범위를 한정해 해석할 근거가 없다며 원심판결에 손을 들어줬다.
이러한 임대시장의 일련의 변화에 대해 관련 전문가들은 과세 형평성의 대원칙이나 영세상인 보호를 위한 권리금 법제화 취지는 공감하는 부분이 많지만 제도도입에 따른 시장혼란을 최소화하기 위해 후행조치가 시급하다는 반응이다.