부동산투자 노하우
2006-02-21 글/ 이종철 기자
수요 몰림 현상 예측 속 발전가능 지역 찾기 분주
종합부동산세법 등 8·31 부동산 대책의 후속 입법이 모두 마무리됨에 따라 올 한해 부동산 시장에는 찬바람이 불 것이란 게 업계 전문가들의 중론이다. 정부의 확고한 부동산 가격 안정 의지가 확인된 만큼 지난해 입법화 지연으로 규제 완화 등의 막연한 기대감도 가라앉게 됐다. 전문가들은 일단 올해부터 세금 부담이 무거워져 다주택자나 비인기 지역에 부동산을 사둔 사람들은 처분하거나 아예 인기지역으로 갈아타려는 경향이 뚜렷할 것으로 내다보고 있다. 올해 부동산 시장의 입지 여건이 좋거나 가격 상승을 자극하는 호재와 발전 가능성이 있는 지역은 수요가 몰리는 현상이 두드러질 것이란 추측이다. 그렇다면 올해 호재와 발전 가능성이 있는 지역은 어디일까.
판교신도시 인기
올해 주택 분양 시장을 주도할 0순위 지역은 단연 판교신도시다. 오는 3월 전용면적 25.7평 이하 중소형 주택부터 분양되고, 8월에는 25.7평 초과 주택이 선보인다. 이번 판교신도시 청약에서 가장 유리한 고지를 선점한 사람들은 청약저축 통장 가입자다. 우선 공급물량도 많고, 3월과 8월 두 차례에 걸쳐 청약기회가 주어진다. 올해 공급되는 판교신도시 아파트 1만8,769가구 가운데 청약저축 가입자가 청약할 수 있는 물량은 전체의 37%인 6,911가구에 달한다. 청약저축 가입자가 청약할 수 있는 아파트는 ▲주공 중소형 임대 1918가구 ▲주공 중소형 분양 3,219가구(이상 3월 분양) ▲주공 중소형 분양 1,774가구(8월 분양) 등이다. 다만 민간 중소형 임대 1,696가구도 국민주택기금을 받을 경우 청약저축 가입자가 청약할 수 있다. 이들 물량은 성남 거주자에게 30%가 우선 배정되고 나머지 70%는 수도권 거주자에게 돌아간다.
당첨 우선순위는 5년 이상 무주택자이면서 납입횟수가 60회 이상(5년)인 사람 가운데 저축 총액이 많은 순이다. 1회 최대 납입한도액이 10만원인 점을 감안하면 600만 원 이상은 돼야 당첨될 것으로 보인다. 분양아파트는 분양계약일 후 10년 동안 분양권 전매가 금지되며, 임대아파트는 의무 임대기간이 10년이다. 30평형대 임대아파트의 경우 월세가 100만원을 상회할 것으로 보여 부담이 적지 않을 것으로 보인다.
청약 예·부금 가입자는 판교에 공급될 전용 25.7평 이하 일반 아파트에 청약할 수 있다. 판교에는 청약 예·부금 통장으로 4,431가구에 청약할 수 있다. 그러나 이는 청약저축으로 청약할 수 있는 5,089가구보다 적을 뿐만 아니라 청약도 올해 3월뿐이다. 다만 성남 지역 우선순위(2001년 12월 26일 이전 거주자)와 만 35세 이상 5년 무주택자, 40세 이상 10년 이상 무주택자는 각각 35%, 40% 우선 청약 권한이 있어 이에 해당하는 사람들은 상대적으로 유리하다. 청약예금(전용 25.7평 초과)을 소유한 사람은 판교 내 대형 평형을 눈여겨보자. 총 9,721가구로 그중 7,078가구가 내년 8월 공급된다. 분양 일정이 결정되지 않았지만 2007년에는 주상복합아파트 1266가구에도 청약이 가능하다. 중대형 평형을 지원하려는 청약자들은 자금계획을 철저하게 세워야 한다. 채권입찰제가 적용돼 분양가 외에 따로 국민주택채권을 매입해야 하기 때문에 최소 1억 원 이상의 목돈을 준비해야 하기 때문이다.
강서 마곡지구 개발 예정지도 눈길
최근 서울시는 강서구 마곡·가양동 일대 103만평 규모의 마곡지구 개발계획을 발표했다. 이에 따라 마곡동은 물론 인접지인 방화뉴타운과 발산지구 주변 재건축 대상 연립주택도 관심이 집중되고 있다. 마곡지구 개발에 따른 수혜 지역으로 부상한 곳은 인접한 방화뉴타운 내 재건축 추진 단독·연립주택 단지다. 특히 방화뉴타운은 14만8,000평 규모에 총 9개의 구역으로 나눠 재건축 방식으로 개발돼, 투자자들의 관심 0순위 지역으로 부상한 상태다. 9개 재건축 구역 중 문의가 집중되고 있는 곳은 긴등마을 재건축구역이다. 이 지역은 마곡지구와 인접해 있고, 최근 재건축 추진위원회 승인을 받는 등 사업 추진이 빠른 지역으로 꼽히고 있다. 긴등 단독주택 재건축 지역은 총 534가구 규모로 사업이 추진되고 있으며, 현재 조합원은 307명으로 무상 보상 비율이 비교적 높다는 점이 메리트로 작용하고 있다. 그러나 재건축 입주권을 주택으로 간주한다는 방침으로 실제 매입 사례는 드물다는 게 현지 중개업자의 설명이다. 현재 7.5평 지분은 평당 2,000만원을 호가하며, 40평 이상 지분은 평당 1,100만~1,200만원 선을 보이고 있다.
1984년에 건축됐고, 재건축 예정지역으로 지정된 신안빌라도 대지지분이 커 주목을 받고 있다. 빌라지만 총 234가구로 단지규모가 크고, 단지 바로 앞에 9호선 신설역이 개통돼, 교통이 크게 개선될 것으로 예상된다. 현재 25평형이 2억5,000만원, 30평형이 2억9,000만~3억원 선이다. 이밖에 최근에 입주한 한솔솔파크, 오쇠동 금호어울림 등이 수혜권역 아파트로 손꼽힌다.
신설역세권, 송파신도시도 주목해야
신설 역세권 주변도 관심지역이다. 특히 9호선 일대는 2008년 말 개통을 앞두고 올해부터 본격적인 주목을 받을 것이란 게 업계 전문가들의 분석이다. 9호선 개통 수혜 예상지역으로는 도심이면서도 대중교통 접근성이 떨어지던 강서구 가양동, 방화동, 염창동과 노량진 일대다. 특히 이들 지역 중 9호선 역이 신설되는 마포중고교, 강서소방서, 등촌 삼거리, 염창우체국 주변 아파트가 수혜 아파트로 거론된다. 흑석동 일대도 9호선이 개통되면 교통의 사각지대에서 벗어날 수 있다는 점에서 주목 대상이다. 이 지역은 노량진 뉴타운, 흑석뉴타운 등 재개발 호재와 맞물려 대중교통 개선효과를 톡톡히 누릴 것으로 보인다. 기존 지하철이 연장되거나 복선화 되는 곳도 관심 대상이다. 예컨대 경의선 복선화에 따라 공원이 조성되는 마포구 연남동 일대나 공덕역 등을 꼽을 수 있다.
정부는 2009년부터 송파신도시에 4만6,000가구의 아파트를 공급하기로 했다. 이중 절반 이상인 2만3,900여 가구가 임대 아파트다. 우선 송파신도시 청약전략을 정리해보면 청약저축 가입자들은 대한주택공사 등 공공기관이 짓는 전용 25.7평 이하 분양 및 임대아파트에 청약할 수 있다. 현재 송파신도시에 공급되는 물량은 ▲전용 18평 이하 1만2,900가구 ▲18~25.7평 이하 5,000가구 등 총 1만7,900가구다. 전용 25.7평 초과 청약예금은 중형임대로 공급되는 총 6,000가구에 관심을 가져볼 만하다. 중형임대 4,000가구는 전월세형 임대이고 2,000가구는 10년짜리 임대로 공급된다. 10년짜리 임대는 10년 후 분양 전환된다. 2010년 10월 분양될 주상복합 아파트 3500가구도 전용 25.7평 초과 청약예금으로 청약이 가능하기 때문에 유리한 편이다. 다만, 중대형평형은 채권입찰제로 인한 부담이 높을 것으로 예상돼 자금여력을 충분히 갖추는 것이 필요하다. 이밖에 아파트를 아예 포기하고 단독주택(800가구)이나 연립주택(200가구)을 노리는 것도 고려해볼 만하다.
송파신도시가 추진되는 문정동 및 가락동 일대는 뉴타운, 법조타운 등 호재가 많다. 여기에 2009년 말까지 지하철 3호선 수서역이 가락시장을 지나 현재 지하철 5호선 오금역까지 연장돼 종로 등 강북지역으로의 접근성이 훨씬 좋아진다. 그러나 이들 지역 내 아파트는 호재가 반영되면서 아파트 가격이 급등, 매입하기엔 다소 부담이 되는 게 흠이다. 예컨대 대단지인 훼밀리 아파트 43평형은 지난해 4월 말만 하더라도 8억5,000만원이었던 것이 현재는 11억원을 호가하고 있는 실정이다. 다만 거여동이나 마천동 일대 아파트 가격은 이들 지역보다 상대적으로 저렴해 매입을 고려해볼 만하다.
재건축·재개발시장의 전망은?
한편, 올해 재건축·재개발시장의 확실한 트랜드는 지역·입지에 따른 확실한 차별화로 요약된다. 재건축과 재개발간의 차별화도 극심해지고, 서울·수도권과 지방 대도시간의 시장 차별화도 분명해질 것이다.
우선 재건축의 경우 규제강화와 8.31부동산종합대책 여파로 투자심리가 크게 위축되면서 전국적으로 하향안정세를 보일 것으로 전망된다. 반면 재개발은 상대적으로 활기가 예상된다. 정부가 서울 강북권을 중심으로 전국 대도시의 낙후지역 개발에 관심을 보이고 있기 때문이다. 따라서 서울권의 경우 최근 3년간 급등세를 지속해온 강남·과천지역 재건축시장은 찬바람이 예상된다.
그러나 강북권 재개발시장은 뉴타운을 중심으로 활기를 띌 태세다. 지역별로는 그동안 잠잠했던 지방의 재개발·재건축사업이 경쟁적으로 추진되면서 시장확대에 불을 당길 전망이다. 이로써 주택업계의 수주경쟁도 더욱 가열될 것으로 보인다.
서울지역의 경우 재개발이 호조를 보이고, 수도권은 수원 인천 광명 등의 재건축이 호조를 보일 것으로 보인다. 투자자들 입장에서는 이같은 트랜드에 따라 움직일 필요가 있다고 전문가들은 조언한다. 우선 수도권에서는 재건축보다 재개발 쪽으로 눈을 돌리는 게 낭패를 줄일 수 있다. 재건축은 첩첩쌓인 규제로 사업추진이 어려워진 단지가 급증하고 있기 때문이다. 반면 재개발은 사업추진속도가 빠르고 입지여건이 좋은 뉴타운 등에 관심을 가져볼 필요가 있다. 하지만 가격에 '거품'이 낀 곳이 많기 때문에 신중을 기해야한다고 충고한다. 서울지역 저밀도 지구의 재건축은 대부분 마무리됐지만 중층 고밀도 지구는 용적률 제한 등으로 재건축 추진이 사실상 '올 스톱' 된 곳이 상당수에 이른다.
개발이익환수제(임대주택 의무건립),소형평형 의무비율 및 후분양제 도입, 조합원지분 전매제한, 기반시설부담금 적용 등 각종 규제로 재건축을 해도 얻을 수 있는 수익이 크게 낮아졌다. 올해부터 재건축 입주권을 주택으로 간주함에 따라 세금 부담이 늘어난 것도 가격 하락 요인으로 작용할 것이라는 전망도 많다. 또 정부와 서울시가 재건축 시장이 안정되기 전까지는 층고 및 용적률 완화가 없을 것이라는 강한 의지를 고수하고 있다는 점도 재건축 투자심리를 위축시킬 것으로 보인다.
그러나 서울 재건축 아파트는 대부분 입지가 뛰어난 강남권에서 추진되고 있다는 점에서 급격한 시세 하락은 없을 것으로 예상된다. 사업추진 중단과 재건축 후분양제 등으로 공급물량이 대거 줄어들 것이란 전망도 이 같은 관측을 뒷받침하고 있다.
8·31대책 이후에도 재개발시장에 대한 기대감은 큰 편이다. 일부 인기지역의 경우 매수 문의가 꾸준한 데다 거래도 조금씩 살아나는 모습이다. 이는 재건축과 달리 재개발은 정부와 서울시 등 지자체가 구역지정을 서두르거나 건축 규제를 풀어주는 등 적극적으로 사업 활성화에 나서고 있기 때문이다. 뉴타운 지역 내 용적률 상향(최고 300%)과 건축제한 완화 등을 뼈대로 한 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'이 만들어져 올해부터 시행되는 것이 대표적인 예다.
물론 재개발사업이 모두 장밋빛 전망인 것은 아니다. 조합원 간 갈등 등으로 사업이 지연되거나 지지부진한 곳도 상당수다. 그런 만큼 사업지역에 따라서는 불확실성과 리스크를 안고 있어 차별적으로 접근하는 자세가 필요하다. 특히 재건축 입주권 가격처럼 재개발 지분 매매가격에도 거품이 낀 곳이 적지 않다는 것이 전문가들과 현장 중개업소들의 지적이다. 가격이 너무 높아 지금 살 경우 본전도 못 건질 가능성이 높다는 것이다. 분양권을 미리 사두기 위해 재개발 지분을 매입하는 것이지만, 사업이 완료돼 입주할 때까지 상당한 시일이 소요되는 만큼 투자자금이 오랫동안 묶일 수 있다는 점도 고려해야 한다.